¿Paso la hipoteca de tipo variable a fijo?
Andrew Paterson (Getty Images)
Madrid
Cuando el Gobierno de turno anuncia alguna medida del sector financiero para “beneficiar a los clientes” y la patronal bancaria no sale en tromba a alertar de que se concederán menos hipotecas o que serán más caras, o bien el supuesto beneficio es exiguo, o los verdaderos beneficiados son los bancos. El ministro Luis de Guindos ha anunciado que saldrá “casi sin gastos” pasar la hipoteca de tipo variable a fijo. ¿Supone una ventaja para los hipotecados?
Que los gastos de alterar alguno de los aspectos pactados en una escritura de préstamo hipotecario se reduzcan siempre ayuda, sea vía menores comisiones bancarias o menos gastos de notario y registro de la propiedad. Pero la magnitud de la reducción y la frecuencia en que se producen este tipo de operaciones con rebajas son la clave para valorar la medida. Cambiar una hipoteca de tipo variable a tipo fijo se puede hacer mediante una novación, si es el mismo banco el que aprueba la modificación, o vía subrogación de parte acreedora, si cambiamos la hipoteca de banco.
Una novación para pasar de tipo variable a fijo cuesta poco más de 1.000 euros, para una hipoteca media. Un coste relativamente asequible actualmente. Además, lo realmente costoso no es pagar estos gastos, sino que el banco nos conceda una novación que mejore nuestra situación financiera. Dado que es la negociación entre cliente y banco lo que determinará el precio fijo al que podamos cambiar la hipoteca variable, al final será cada banco el que fije el tipo fijo. ¿Alguien cree que ofrecerá hipotecas fijas baratas a sus hipotecados a tipo variable?
En cuanto a la subrogación, es preciso que el banco al que queremos pasar la hipoteca ofrezca mejores condiciones. Si tenemos una hipoteca variable a Euribor + 1 (a un 0,851% si se revisó con el Euribor de junio), ¿qué banco mejorará estas condiciones a tipo fijo? Ninguno, me atrevo a asegurar.
Siendo la situación la comentada, ¿en qué beneficiaría a un cliente el abaratamiento anunciado por el Gobierno? En nada. Siento ser tan contundente, pero solo vería abaratar el coste del cambio un hipotecado a tipo variable al que su banco le ofreciera una novación a tipo fijo competitiva. Pasar de Euribor + 1 a, posiblemente, un fijo del 3 o 4%, bajo el argumento comercial de que así “se asegura pagar la misma cuota cuando el Euribor vuelva a subir”, puede ser una opción, pero también una manzana envenenada. Para valorar si nos conviene el cambio deberíamos analizar diferentes variables, unas relacionadas con las condiciones financieras de las hipotecas y los posibles escenarios futuros de tipos de interés, y otras relacionadas con el perfil de los hipotecados, sus objetivos familiares y preferencias de riesgo. Un análisis que buena parte de los consumidores financieros no saben hacer. Podrían acudir a un asesor hipotecario independiente, pero la gran mayoría no sabe ni que existen este tipo de servicios, o bien creen que no necesitan pagar por un asesoramiento que el propio banco debería proporcionar.
Entre los factores a tener en cuenta a la hora de decidirse por cambiar a un tipo fijo, están:
1. El importe de deuda pendiente y el plazo que nos queda de amortización.
2. El tipo de interés variable pactado y el fijo que nos ofrecen.
3. Los diferentes escenarios futuros de evolución del Euribor y hacer cuadros de amortización comparativos, con la evolución posible de las cuotas variables y de las cuotas fijas.
4. Analizar nuestras fuentes de ingresos, su estabilidad y capacidad de generar ingresos futuros.
5. Nuestra capacidad de ahorro y conocimientos para invertirlos y rentabilizarlos. Por ejemplo, para poder hacer amortizaciones anticipadas.
Multitud de variables que se deben analizar en su conjunto, para tomar decisiones hipotecarias inteligentes.
La verdadera novedad positiva para los clientes endeudados sería que se facilitara el paso de las hipotecas a tipo fijo a variable, cuando así lo considerara el cliente. Hoy en día hay una compensación por riesgo de tipo de interés, que se suma a la compensación por desistimiento (cancelación parcial o total), que puede llegar al 5% de la deuda pendiente que se quiere cancelar o subrogar. La clave es eliminar o reducir al máximo el coste actual de pasar una hipoteca de fijo a variable, no lo contrario.
