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Hipotecas bajo leyes del siglo pasado: desconcierto judicial y consumidores desprotegidos

España aún no ha adaptado su legislación a la directiva comunitaria de 2014 para ordenar estos préstamos

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El despropósito del Tribunal Supremo con el impuesto de las hipotecas es sólo un hito más en la regulación de estos préstamos. El estallido de la crisis económica destapó un rosario de cláusulas conflictivas o artículos poco claros sobre los que no se pone orden desde hace más de diez años pese a las advertencias que llegan de Europa para afrontar el problema ¿Cuáles son las carencias del mercado hipotecario en España?

España es un país en el que históricamente se ha fomentado la compra de la casa frente al alquiler así que la comercialización de préstamos hipotecarios representa una parte notable del negocio del sector bancario. Sólo el año pasado, las entidades financieras concedieron 310.096 hipotecas nuevas, según datos del Instituto Nacional de Estadística. Es la cifra de préstamos más alta desde 2011 pero muy lejos de los años de la burbuja inmobiliaria en 2007, las entidades llegaron a conceder más de un 1.200.000 hipotecas a sus clientes.

Un notable volumen de negocio en el que influye un amplio abanico de leyes a tener en cuenta cada vez que un cliente firma el préstamo con el banco. Parte de esa legislación es de comienzos del siglo XIX, cuando España comenzó a sentar las bases de su actual registro de la propiedad, pero es que interviene también el Código Civil, las leyes del consumidor, leyes sectoriales (como la de la banca), incluso normativas territoriales que pueda adoptar cada gobierno autonómico. Una amalgama de normas que no facilita las cosas, tal y como apuntan expertos consultados por la SER.

El polémico caso del impuesto de actos jurídicos documentados, sobre el que ayer decidió el Supremo, es un ejemplo de este aparente desorden pero no el único. Otro, muy comentado en los últimos años es el conflicto planteado por las cláusulas suelo. Una cláusula que ha condicionado el cálculo de los intereses que el cliente tiene que pagar al banco por su préstamo. El indicador de referencia para calcularlo es el euríbor, que fluctúa constantemente, pero las entidades introdujeron en los contratos un nivel mínimo bajo el cual los intereses nunca podrían reducirse aunque sí lo hiciera el euríbor. Impiden, por tanto, que los clientes se beneficien de esas rebajas del indicador. El Supremo las declaró ilegales en 2013.

Otra de las cláusulas más conflictivas es la llamada "cláusula de vencimiento anticipado". Es la que faculta al banco a reclamar al cliente la devolución total del préstamo por el impago de las cuotas mensuales. Se ha llegado a activar contra clientes por el impago o el retraso de una sola de esas cuotas. El Supremo también declaró su nulidad, al igual que los llamados "intereses de impago", el recargo de hasta el 25% anual con el que las entidades penalizaban a los clientes morosos.

Un abuso más reconocido por los jueces es el de las comisiones de apertura, las que cobran los bancos por el simple hecho de conceder el préstamo y que ronda entre el 0,5 y el 2% del montante total de la hipoteca.

Y un último ejemplo, el de las llamadas hipotecas multidivisas. Muchos clientes se fiaron del banco y aceptaron este tipo de préstamo que las entidades ofrecían cuando los tipos de interés eran altos y se planteaba firmar la hipoteca en yenes o francos suizos para abaratar las cuotas. Sin embargo, la cotización de esas divisas terminó haciendo que los clientes pagaran más. El Supremo también dictaminó el derecho de los clientes a transformar ese préstamo a euros.

Jose María Fernández Seijo es magistrado, conocido por plantear ante la justicia europea algunas de estas cláusulas abusivas.

¿Añadiría algún otro punto conflictivo que plantee la actual regulación hipotecaria en España?

Tenemos también las cláusulas de redondeo que anuló el Supremo en el año 2010, los intereses de demora, está también en cuestión todo el sistema de venta de préstamos hipotecarios a fondos buitres sin comunicarlo al prestatario, un catálogo muy amplio. Según los registradores, había unas 35 cláusulas dudosas.

¿Por qué plantea tantos problemas esta regulación en España?

Los gobiernos no han incorporado el sistema de protección de los consumidores que se deriva de la jurisprudencia y las directivas comunitarias. Por eso, me llama la atención la reacción rápida y contundente del Gobierno, pero siempre reaccionan después de conocer las sentencias

¿Ocurre lo mismo en los países de nuestro entorno?

España tiene la tipificación de que el acceso a la propiedad se hace con préstamo hipotecario, eso la hace particular y se puede asimilar a países del este con déficit en atención a los consumidores.

¿Sirvió la burbuja inmobiliaria para ocultar estos abusos? ¿Nadie los vio antes de la crisis?

Hubo indicadores y hay una ley, la del mercado hipotecario que estableció cortapisas, pero como había barra libre los legisladores se taparon los ojos creyendo que aguantaría la economía con el sector inmobiliario.

¿A quién diría que protege la actual ley? ¿A la entidad bancaria o al cliente?

El abanico de leyes es tan grande, es una situación de inseguridad jurídica, tantos para los consumidores como para entidades financieras. Estamos en el peor de los escenarios posibles. Todos estamos dañados

Pedro Sánchez apela a la responsabilidad de los bancos para que no repercutan el impuesto hipotecario a los clientes con otras cláusulas

En materia de protección a los consumidores el banco no puede repercutir aquel gasto que no le corresponde. Desde las sentencias de la cláusula suelo, los préstamos se han encarecido. El propio mercado para enfriarse ha endurecido las condiciones, el euríbor está por debajo del 1% y ahora no te ofrecen nada por debajo del 4%.

¿Y camuflar subidas?

Para eso estamos los jueces. Nos convierten en legisladores en negativo para poner orden en esta situación de desconcierto. La banca no puede buscar subterfugios, si se eleva mucho el coste el préstamo dejará de ser eficaz. Sabrán encontrar un punto de equilibrio en el mercado.

Europa lleva tiempo advirtiendo a España sobre la regulación de su mercado hipotecario, incluso con la amenaza de sanciones porque nuestro país todavía no ha adaptado su legislación a la directiva comunitaria de 2014 para ordenar estos préstamos. Una ley que fija los derechos básicos para los consumidores que tendría que haber entrado en vigor en marzo de 2016. No fue así en España y en otros países, pero sigue sin serlo. La Comisión Europea ya presentó una denuncia en el Tribunal de Luxemburgo.

La decisión del Supremo ha llevado a los partidos a plantear cambios en el impuesto de actos documentados, algo por lo que no se habían preocupado hasta ahora, incluso habían votado a favor de subirlo en algunas comunidades autónomas. Fuentes parlamentarias aseguran que hay consenso en el Congreso, en la tramitación de esa nueva ley hipotecaria para adaptarla a la directiva comunitaria, para que queden reflejados claramente los gastos e impuestos de la hipoteca, lo que paga el cliente y lo que debe abonar el banco. Pretenden que quede reflejado por ley y fuera de interpretaciones.

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