Alicia: "Pago mi alquiler social a un fondo buitre y quiere echarme para vender el piso"

Consecuencias en el panorama inmobiliario de la venta de activos tóxicos de los bancos a fondos de inversión

Alicia tiene 57 años y vive de alquiler social en un piso cuyo nuevo dueño es un fondo buitre. Una relación a la que el fondo quiere poner fin para vender la vivienda. Alicia entró en la casa después de contratar con Deutsche Bank una hipoteca de 260.000 euros con una cuota mensual de 1.600 euros. Era el año 2007. Luego, estalló la burbuja.

Vino primero una reestructuración de la deuda por la que pasó a pagar la mitad de la cuota, pero no fue suficiente. Llegó después la ejecución hipotecaria y el banco se quedó con la vivienda. Sin alternativa habitacional, Alicia continúa en el piso a cambio de 400 euros al mes. Pero su casero ya no es la entidad. Ahora el dueño es un fondo de inversión que ha comprado la vivienda al banco por 46.700 euros, un precio un 82% inferior al que pagó Alicia.

Como la vivienda en la que reside Alicia, un piso de 50 metros cuadrados en el madrileño barrio de Usera, los bancos han vendido a fondos buitre activos inmobiliarios dudosos o adjudicados vinculados al sector inmobiliario por valor de unos 80.000 millones de euros, según cálculos de Analistas Financieros Internacionales (AFI). El grueso se ha vendido en los dos últimos años y, sobre todo, tras el efecto dominó puesto en marcha con la venta del Santander del 51% del ladrillo del Popular al fondo Blackstone en agosto de 2017.

Ángel Berges, vicepresidente de AFI, explica que, primero el mercado, y después el Banco Central Europeo (BCE), han presionado a las entidades para que reduzcan sus activos improductivos (dudosos y adjudicados). Un mandato del supervisor que ha alcanzado su punto álgido entre 2016 y 2017 con el objetivo de que los bancos disminuyan más rápido la morosidad.

"Para que un banco reduzca activos improductivos o adjudicados, una de dos, o aquel al que le ha prestado dinero se lo devuelve, o si no se lo vende a un tercero. Estos terceros normalmente son fondos de inversión, que se especializan en comprar carteras de activos dudosos o fallidos con intención de luego sacarles una rentabilidad si consiguen recuperar aquello que el banco no estaba recuperando. Esa es la filosofía que hay detrás", resume Berges.

Pero no son operaciones "gratuitas", añade el experto, al recordar que los fondos compran a precios muy baratos. Los descuentos superan el 80% si el activo se considera fallido y ronda el 50% si el inmueble ha sido adjudicado. De modo que "en algunos casos, el banco se tiene que apuntar una pérdida porque está vendiendo por debajo de su valor", señala. Mientras tanto, al hipotecado no se le perdona la deuda.

Rescate bancario

Para Javier Gil, portavoz del Sindicato de Inquilinos de Madrid, "todo ello forma parte del proceso de reestructuración de la economía española. Parte de la política de la Unión Europea y de la política de rescate es que los bancos se tienen que deshacer de esas viviendas. Ahora lo que sucede es un proceso de transferencia de propiedad de estos bancos a los fondos de inversión", valora.

Gil advierte de que "estamos viendo masivamente en toda la periferia de Madrid decenas de alquileres sociales que se consiguieron gracias a la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) y que esas viviendas el banco se las ha vendido a un fondo buitre y que ese fondo expulsa a la persona y no renueva ese contrato. Eso está pasando muchísimo ahora en Madrid", relata.

Según el Banco de España, desde que tocaron techo en 2013, las entidades se han deshecho del 60% de los activos de dudoso cobro, y del 40% de adjudicados, que han caído en manos de fondos de inversión en busca de gangas.

Blackstone

Desde Blackstone, fondo que ha protagonizado la mayor operación inmobiliaria de España al comprar el ladrillo del Popular, aseguran que aquellos casos que presentan rasgos de vulnerabilidad son tratados y negociados de forma individual, "intentando alcanzar acuerdos favorables para ambas partes". Añaden que "nuestros gestores están siempre disponibles y dispuestos a reunirse personalmente con los inquilinos si es necesario".

Inciden desde la multinacional en que "los acuerdos alcanzados en nuestras negociaciones incluyen diversos tipos de soluciones, en función de la situación". Las principales, apuntan, son la "condonación de la deuda acumulada, ayudas para el traslado y reubicación en una nueva vivienda, contacto con administraciones locales y firma de contratos por debajo de mercado para inqulinos vulnerables con bajos ingresos y situaciones familiares complejas".

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