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Jueves, 18 de Julio de 2019

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Málaga confirma el repunte inmobiliario con subidas de hasta un 20% en los precios

Marbella y Mijas experimentan los mayores incrementos. El metro cuadrado en la Costa del Sol roza ya los 2.600 euros

Una de las promociones inmobiliarias que se desarrolla en Marbella /

El estudio Visión 2017 Mercado Inmobiliario de Málaga de Aguirre Newman apunta a que existe un progresivo aumento de las ventas de viviendas tanto en Málaga ciudad como en el conjunto de la Costa del Sol. Este incremento se traduce en una recuperación de las ventas de viviendas del 76% desde mínimos en Málaga; del 119% en Torremolinos; 73% en Benalmádena; 77% en Fuengirola; 89% en Marbella y un 95% en Estepona.

La escasez de oferta de obra nueva hace que la demanda se concentre principalmente en la vivienda de segunda mano. Durante 2016, se han vendido 19.438 viviendas de segunda mano frente a 1.624 nuevas. En concreto, en Málaga capital la venta de vivienda de segunda mano ha alcanzado las 5.064 unidades frente a las 459 de nueva oferta.

De hecho, la nueva oferta residencial en la provincia de Málaga es muy reducida al contar con solo 3.944 unidades. Por ello, la nueva oferta que sale al mercado se vende sobre plano o a los pocos meses de acabar su construcción. En Málaga hay en marcha 56 proyectos con un precio medio de 1.682 €/m2, mientras que en Marbella hay en desarrollo 37 proyectos, con un precio medio de 2.594 €/m2. Estos precios medios indican un moderado crecimiento de los mismos en las zonas de mayor demanda, si bien, todavía muy lejos de máximos de los años 2006/2007. No obstante, en los municipios de Marbella y Mijas Costa el incremento de los precios medios ha sido muy destacable, llegando a un incremento del 17% y 20% respectivamente, siendo los dos municipios locomotora de la Costa del Sol en términos inmobiliarios.

El estudio de Aguirre Newman destaca el elevado interés inversor/promotor por la compra de suelos para el desarrollo de proyectos en zonas concretas de la ciudad de Málaga y de la Costa del Sol.

Oficinas

La mejora de la situación económica ha consolidado la tendencia de crecimiento en la contratación de oficinas observada en los últimos años. A lo largo de 2016, la contratación bruta de oficinas ha aumentado hasta los 32.912 m2, situándose en niveles similares a los de 2010 y superando claramente el nivel alcanzado en 2015. De hecho, si realizamos la comparativa de contratación sobre total de stock en porcentaje, la actividad en el mercado de oficinas en Málaga ha sido mayor que en Madrid y Barcelona.

Durante 2016, la superficie desocupada en el mercado de oficinas de Málaga se ha reducido en 37.199 m2, hasta situarse en los 46.423 m2, lo que supone que está disponible el 7,85% del stock total. El informe de Aguirre Newman también destaca varios aspectos como: la escasez de nueva oferta futura prevista en el mercado; que la demanda está muy centrada en operaciones de pequeño tamaño (menos de 200 m2) y el bajo interés inversor por el mercado de oficinas de Málaga.

Retail

Respecto al mercado terciario retail, durante 2016 se ha producido una clara mejoría en los principales ejes comerciales de la ciudad, tanto en rentas como en ocupación. Este incremento ha comenzado por los principales ejes, donde la disponibilidad es residual y, progresivamente, se irá trasladando al segundo nivel de calidad. Por ejemplo, las rentas medias de alquiler en la calle Marqués de Larios alcanzan los 190 €/m2/mes y en la Plaza de la Constitución de 110 €/m2/mes, llegando a máximos de 260 €/m2/mes en el caso de locales menores de 150 m2, compitiendo por tanto con las mejores calles de España (Porta de Angel de Barcelona y Preciados en Madrid).

El informe también destaca que Málaga se encuentra dentro del foco de atención de los principales operadores a la hora de estudiar sus planes de expansión a nivel nacional. Sin embardo, existe déficit de locales de formato grande, con lo que se reducen las posibilidades para flagships.

Centros Comerciales

La oferta de centros comerciales es muy elevada tanto en el conjunto de la provincia de Málaga como en la propia capital. En la provincia existen 24 centros comerciales con una superficie bruta alquilable (SBA) de 742.624 m2, mientras en la ciudad de Málaga hay 14 centros comerciales que suman una SBA de 423.076 m2.

El índice de saturación comercial (la relación entre superficie de centros comerciales por cada 1.000 habitantes en un determinado entorno geográfico) es de 455 en la provincia y de 474 en Málaga ciudad. Por encima de 325 m2 por 1.000 habitantes, el índice establece un mercado en situación teórica de exceso de oferta. No obstante, dos nuevos proyectos muy competitivos se van a desarrollar (uno de ellos en curso) en el área de influencia de Málaga capital: McArthurGlen e Intu Costa del Sol.

Aguirre Newman apunta que la demanda por parte de operadores comerciales se centra en aquellos centros comerciales más competitivos y dominantes en su área de influencia, y destaca el importante interés inversor por el mercado de centros comerciales en Málaga.

Logístico

Málaga es un importante centro de distribución de mercancías a toda la Costa del Sol, Andalucía y España. Sin embargo, la oferta de inmuebles logísticos en Málaga muestra un claro infradesarrollo y una escasez crónica de oferta de producto logístico de calidad. Además, el crecimiento de la economía ha generado un aumento de la demanda de espacios logísticos que no ha podido satisfacerse dada la escasa oferta de espacios logísticos en el mercado y la baja calidad de la misma. Esta escasez de producto produce tensión sobre los precios de alquiler que se sitúan en niveles similares a los de los mercados más caros de Madrid y Barcelona.

La escasez de suelo industrial finalista supone una importante presión sobre su precio de venta. Este es el más elevado de toda Andalucía, situándose en niveles cercanos a los 200 €/m2, cerca de los precios que se observan en la primera corona metropolitana de Madrid y Barcelona.

Hoteles

La Costa del Sol es uno de los principales destinos vacacionales a nivel mundial. El turismo mantiene una tendencia creciente desde 2011-2012. La oferta hotelera es amplia en número y variada desde el punto de vista de categorías: Málaga cuenta con 107 establecimientos hoteleros y 5.130 plazas. La Costa del Sol tiene 457 hoteles y 45.196 habitaciones.

Los principales indicadores de rentabilidad hotelera muestran una tendencia positiva en línea con el comportamiento de la demanda. Existe un elevado interés inversor por posicionarse en este mercado, dadas las buenas perspectivas, por lo que está en el foco de los principales inversores hoteleros. Según el estudio de Aguirre Newman, la oferta de apartamentos turísticos crece de manera muy relevante en la provincia de Málaga: de 385 establecimientos en 2011 a 504 en 2015 y estima que 33 viviendas se registran cada día en la provincia como apartamento turístico, por lo que de seguir esta tendencia, las plazas destinadas a ese uso superarían las ofrecidas actualmente por el conjunto de hoteles de Costa del Sol.

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