¿Cómo resuelvo un problema con la comunidad de vecinos?

Esta semana, la abogada Estrella Toribio nos da respuesta a las dudas más frecuentes sobre los problemas que surgen en una comunidad de vecinos.

Dudas sobre los problemas más habituales en una comunidad de vecinos

¿Qué pasa con el propietario que no paga?

En primer lugar, el importe de las cuotas de participación ordinaria o las derramas extraordinarias deben de estar aprobadas en Junta de Propietarios. Una vez aprobadas ya son exigibles. Si un propietario no paga, desde la Junta se ha de acordar el requerimiento de pago, notificándole la deuda pendiente con la Comunidad, a través de burofax. Si ante ese requerimiento, sigue sin pagar, se deberá acordar en Junta de Propietarios, por mayoría simple, autorizar al presidente para que acuda a la vía judicial.

Y si el propietario no puede pagar las cuotas, ¿qué hay que hacer?

Las cuotas ordinarias hay que pagarlas. En cuanto a las derramas extraordinarias, si el propietario está en paro puede tratar de negociar un plan de pagos.

Y si el obligado al pago es el inquilino, y el obligado judicialmente no paga ¿qué hace la comunidad?

A todos los efectos, los obligados frente a la Comunidad son los propietarios, con independencia de los pactos y resoluciones judiciales.

Si hay obras en la comunidad de propietarios, ¿me puedo negar?

Si son necesarias, o aquellas obligadas por las Administraciones Públicas, todos los propietarios están obligados a pagarlas, según su cuota de participación. En la Junta de Propietarios se acordará la forma de pago. Si los acuerdos de la Junta para obras no son según hemos hablados, resulten acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios, gravemente lesivos para los intereses de la comunidad de propietarios, ya que se han acordado en beneficio de alguno o algunos propietarios, o supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de sopórtalo o suponga un claro abuso de derecho.

Respecto al ascensor. ¿si se decide su instalación, me puedo negar?

Requiere acuerdo por la Comunidad instalar un ascensor, por mayoría de propietarios que representen a mayoría de cuotas de participación, costeando esta toda la obra. Si en algún caso, esta propuesta no obtuviera el respaldo de la mayoría de la comunidad de propietarios, no será obligatorio. Sí será obligatoria si hubiera algún propietario con alguna minusvalía o tuviera un porcentaje alto de movilidad reducida, pues se convertiría en una obra de accesibilidad. Puede ocurrir, que en los estatutos de la Comunidad libren de pago a los propietarios de los bajos o los locales de negocio en la planta baja, así como los gastos de mantenimiento y conservación.

¿Quién paga las obras de accesibilidad?

Las obras para que un edificio de viviendas sea accesible para las personas con discapacidad o movilidad reducida actualmente son obligatorias, sin necesidad de votaciones en la Junta, según el artículo 10.1 de la LPH. En ellas se incluyen la instalación de rampas, de ascensores o de otros dispositivos mecánicos y electrónicos. "No se requiere votar un acuerdo y la Comunidad deberá sufragar la obra que no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes".

¿Me puedo negar a ser presidente? ¿Quién es el administrador de una comunidad de propietarios?

El artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) "el presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo". En un principio, será obligatorio y el propietario solo podrá renunciar a su cargo solicitando su relevo a un juez dentro del mes siguiente a su acceso al puesto, invocando las razones que le asistan para ello, como en caso de enfermedad, de imposibilidad material, de vivir en otra localidad, etc.

¿Puedo organizar fiestas, ocasionar ruidos y molestias a mis vecinos, cuando estoy en mi casa?

El ruido, un problema común de quejas en las comunidades de propietarios. Cuando la vía del diálogo no funciona, se debe acudir al presidente de la comunidad y solicitar el inicio del procedimiento correspondiente en base al artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, relativo a actividades molestas. Los mismos pasos se deben aplicar en caso de que un vecino tenga una mascota que deje sus excrementos por las escaleras o no saque las basuras a la hora estipulada.

"Se trata de actividades molestas e insalubres que debe conocer el presidente de la comunidad para que éste aperciba por escrito al propietario de su cese. Si el vecino no hace caso, persistiendo en su conducta, la comunidad podrá adoptar el acuerdo por mayoría simple de entablar una acción de cesación contra él (art. 7.2 LPH) y, en su defecto, podrá hacerlo individualmente cada propietario".

La Comunidad, ¿puede alquilar la casa del antiguo portero u otros elementos comunes?

La casa del portero o la azotea para que las empresas coloquen publicidad o antenas pueden permitir la entrada ingresos extra para todos los vecinos. Para conseguirlo primero hay que lanzar la propuesta en el orden del día para que posteriormente se someta a votación por la Comunidad. Si finalmente se aprueba por las tres quintas partes de las cuotas de participación, el presidente o administrador de fincas tendrá autorización para arrendarlo, en base a unas condiciones o límites mínimos, como un precio mínimo y plazo máximo usualmente. Esos ingresos se han de destinar al fondo de reserva o a reducir las cuotas ordinarias.

¿E instalar cámaras de seguridad o videovigilancia?

Se plantea ante la existencia de robos y como consecuencia de falta de seguridad. Es necesario el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que equivalgan a las tres quintas partes de las cuotas de participación (art. 17.3 LPH).

El uso y al respeto de la privacidad. La Ley 5/2014 de Seguridad Privada (art. 42 los requisitos de estos servicios de videovigilancia) Solo tomar "imágenes parciales" y "limitadas" de vías públicas cuando resulte imprescindible para la finalidad de vigilancia.

Se tendrá la obligación de respetar la normativa en materia de protección de datos de carácter personal y el responsable del fichero de datos los principios incluidos en ella. Conservación de imágenes por tiempo imprescindible para la satisfacción de la finalidad para las que se recabaron.