La crisis de vivienda empaña el éxito del alquiler social en Países Bajos

Ámsterdam (Países Bajos)

"Los precios han subido casi un 30% desde el COVID. Cada vez es más difícl conseguir un piso y cada vez son más pequeños". El testimonio de este joven, que pasea a las orillas del canal Rokin, en Ámsterdam, es buena muestra de que Países Bajos tampoco se libra de la crisis de vivienda que golpea a todos los países europeos. Alquilar una habitación en el mercado privado se ha encarecido en los últimos años y cuesta de media unos 950 euros al mes.

Sin embargo, Países Bajos se ha caracterizado por poseer un gran escudo que le permite paliar la escalada de precios y garantizar el acceso a la vivienda: una de cada tres viviendas en el país son de alquiler social. Para acceder a uno de estos pisos hay que acreditar la nacionalidad holandesa y un umbral máximo de ingresos. El modelo ha sido criticado a veces por dejar fuera a los inmigrantes, pero ahora empieza a ser inaccesible para muchos holandeses que también sufren las consecuencias de la crisis habitacional que se extiende por todas las grandes ciudades europeas.

Casi el 32% de los inmuebles holandeses son vivienda protegida. Mucho más que el 2% que tenemos en España. Según datos facilitados a la SER por el Ayuntamiento de Ámsterdam, el porcentaje escala hasta el 47% en la capital. Eso quiere decir que casi la mitad de los pisos en la ciudad están obligados a alquilarse por menos de 879,66 euros al mes. De esta forma, este modelo de vivienda pública no solo moviliza opciones asequibles, sino que contrubuye a presionar a la baja los precios que marcan los grandes promotores privados.

Un sistema con fisuras: listas de espera de más de 10 años

"Las listas de espera del alquiler social son nuestro gran reto. En Ámsterdam, el tiempo medio de espera es de 11 años", explica a la SER el concejal de vivienda social del Ayuntamiento de Ámsterdam, Dirk De Jager. La lista de espera media para el conjunto del país es de 7 años. "Hay evidencias de que la falta de inmuebles sociales está contribuyendo a que aumente la demanda en el sector privado", señala De Jager.

El caso de Luc, graduado universitario holandés de 26 años, ilustra perfectamente esa tendencia. El rally de precios del mercado privado le llevó a plantearse solicitar un alquiler social. "Cuando me di cuenta de que los tiempos de espera superaban los cinco años, tuve que dar marcha atrás. No puedo estar cinco años sin poder plantearme mi futuro", cuenta a la SER. Luc terminó descartando esa opción y ahora paga 1.400 euros al mes por vivir de alquiler en Maastrich, una ciudad de 120.000 habitantes al sur de Países Bajos.

Ámsterdam es la capital europea con los precios de vivienda más altos. El alquiler de un piso de una habitación cuesta de media 2.275 euros. Los alquieres se han encarecido un 5,4% este año y los holandeses ya destinan un 23% de sus ingresos al pago de la vivienda. Aunque los salarios holandeses han subido, lo han hecho menos que el coste de la vivienda, provocando una brecha de poder adquisitivo que sigue ensanchándose. Estas son las diez ciudades europeas con los alquileres más caros:

El sueño holandés: objetivo '40-40-20'

El holandés es un ejemplo de cómo la vivienda es entendida como un derecho y no como un bien de mercado. Algunos ayuntamientos, incluido el de la capital, han lanzado normativas para evitar que los grandes inversores compren vivienda para especular. Las propiedades más caras, deben permanecer ocupadas un mínimo de cuatro años por el propietario antes de que pueda venderlas o alqularlas.

El objetivo de las autoridades holandesas es la que llaman norma '40-40-20'. Un 40% del parque de vivienda debe ser público, otro 40% debe ser asequible para familias de clase media y el 20% restante debe ir destinado a la población con mayor poder adquisitivo.

Aunque el modelo da síntomas de fatiga, Países Bajos es pionero en políticas de vivienda. El país cuenta con un blindaje legal a los derechos de los inquilinos. En la mayoría de casos, los arrendatarios están sujetos a contratos de alquiler indefinidos y los propietarios tienen que justificar una serie de motivos para poder rescindir el contrato y volver a sacar el inmueble al mercado. El inquilino debe ser notificado, como mínimo, tres meses antes de que eso suceda.

Un modelo de décadas de historia

España cuenta con una de las tasas de vivienda social más bajas de toda la Unión Europea. Aunque las autoridades bombardean anuncios políticos y nuevas viviendas, las medidas llegan tarde y tardarán tiempo en surtir efecto. Según los expertos consultados, hay mucho que aprender del modelo holandés y hará falta mucha paciencia para equiparar España a Países Bajos.

¿Cómo ha funcionado? Hasta principios de los años 90, los ayuntamientos compraban suelo y lo urbanizaban o lo vendían a otros promotores. No todos eran privados, sino que muchos eran organizaciones conocidas como Housing Associations (Corporaciones de Vivienda) que, financiadas por el Gobierno, movilizaban inmuebles -muchos de ellos vacíos- para destinarlos al alquiler social. A mediados del S.XX, casi el 70% de las viviendas que se proyectaban en el país eran protegidas.

El sistema ha evolucionado hasta contar hoy con una red de centenares de empresas privadas que entienden la vivienda como un derecho y no como un negocio. En concreto, 284 organizaciones sin ánimo de lucro repartidas por todo el país poseen en torno a 2,3 millones de viviendas. Estas organizaciones son independientes de la financiación del Gobierno y consiguen fondos privados para levantar vivienda a precios asequibles.

Blindar la vivienda pública, tarea pendiente en España

España está centrando sus esfuerzos en movilizar vivienda social mientras intenta controlar en el corto plazo un mercado desbordado. Según apuntan muchos expertos, nuestro país ha llegado hasta aquí porque ha permitido la liberalización y comercialización de la vivienda protegida prácticamente desde que existe este modelo.

"Las autoridades han preferido liberarse de la carga de gestionar parques de vivienda púbicos porque suele traer problemas"

—  Juan F. Fernández, experto en vivienda de la Fundación Alternativas

"Las autoridades han preferido liberarse de la carga de gestionar y mantener parques de vivienda púbicos porque van destinados a gente vulnerable", señala a la SER el experto en vivienda y colaborador de la Fundación Alternativas, Juan F. Fernández Rodríguez.

"Contamos con un parque minúsculo respecto al que tienen otros países europeos. Tenemos que aprender de ellos", añade. Si bien es necesario que el número de inmuebles protegidos crezca cuantitativamente, lo es también que se establezcan mecanismos de apoyo a entidades sociales, explica. "No creo que deba haber un trasvase de la propiedad de vivienda a otras entidades", como ocurre en el caso holandés, "es la gestión la debe transferirse", aclara. De esta forma, los parques se mantendrían como públicos, serían de gestión social y no pasarían a manos privadas", concluye el experto..