Lunes, 27 de Junio de 2022

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Hipotecas, ¿interés fijo o variable?

Con los tipos al alza, los productos mixtos y a tipo fijo recuperan atractivo

Decidir entre tipo fijo o variable es uno de los principales dilemas a la hora de suscribir una hipoteca. Hasta hace unos meses la cuestión no tenía mucho sentido, la variable, con unos tipos relajados, era la más atractiva. Pero con las nuevas subidas las distancias, al menos en lo que a intereses se refiere, se han estrechado entre ambas variedades.

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El incremento de los tipos -el Euríbor cerró febrero en el 4,09%- sacude el sector hipotecario y hace replantearse a entidades y clientes, las ventajas de la hipoteca a tipo variable. Frente a este modelo, otros productos a tipo fijo o mixto, donde se combinan las dos formas de intereses, recuperan posiciones. Pese a esto, el tipo fijo tiene, como todo, sus “pegas”, que abren la puerta a nuevos modelos mixtos que, según los expertos, pueden cobrar protagonismo a medio plazo.

Desde el punto de vista financiero, explica el director de Diseño y Desarrollo de Negocio de Caixa Galicia, Álvaro García, el tipo fijo ?que mantiene constante la cuota durante el préstamo- “puede resultar mejor en el nuevo escenario de subidas, a la vez que ofrece mayor estabilidad financiera sabiendo de antemano lo que se va a pagar durante toda la vida del préstamo”. En las hipotecas a tipo variable, la cuota sube o baja de acuerdo con la evolución del índice al que esté referenciado el préstamo.

Más comisiones y menos plazo

En este sentido, y aunque la oferta hipotecaria es muy amplia, dos ejemplos pueden servir de orientación. Activo Bank ofrece una hipoteca a un tipo fijo del 4,50% a 12 años. Si la comparamos con la que ofrece a tipo variable por el mismo periodo (Euríbor más un diferencial del 0,30, que ahora mismo situaría el tipo en torno al 4,40%) los porcentajes se acercan, aunque en el último queda sujeto a las variaciones del índice durante los próximos años.

Si ampliamos los años de amortización, y tomando como base las ofertas de BBVA, en una hipoteca a tipo fijo a 25 años, el interés del crédito será del 5,60%. A tipo variable, y por este mismo periodo, el BBVA aplica un diferencial al Euríbor que oscila entre el 0,65 y el 0,90. O lo que es lo mismo, el interés de salida estaría entre el 4,75% y el 5%. En ambos casos, las comisiones de apertura y cancelación son más elevadas en las modalidades a tipo fijo (un 1% de apertura y un 2% de cancelación) que a tipo variable (1% en el caso del BBVA y sin comisión en Activo Bank).

La realidad del mercado de vivienda

Pero, a la hora de contratar una hipoteca no sólo pesa el tipo de interés. “La realidad sociológica y de mercado es otra” añade García. “Con los precios actuales, cuando vas a comprar una vivienda, sobre todo la primera, lo que más pesa es el importe de la cuota que se puede pagar y, en este sentido, una hipoteca fija es más dura ya que reduce el plazo de amortización, lo que aumenta la cantidad que hay que pagar cada mes”.

El director de estudios del Instituto de Estudios Económicos (IEE), Gregorio Izquierdo, coincide en este análisis y señala tres factores como los culpables del escaso desarrollo que tiene este modelo en España, donde el porcentaje de hipotecas fijas que se formalizan es actualmente muy reducido. “Se conceden a plazos mas cortos, las comisiones de cancelación son altas y el interés de partida, cuando suele ser más difícil hacer frente a las cuotas, es más elevado que el de las variables”, resume Izquierdo.

“La gente ?añade Izquierdo- lo que quiere es flexibilidad, pagar menos al principio aunque sea en más años y poder amortizar capital cuando su situación mejore. Y esas posibilidades las reduce el tipo fijo”.

La virtud está en el equilibrio

La subida de tipos, coinciden ambos expertos, no parece llevar, de momento y por las características del mercado de vivienda español, a una mayor contratación de hipotecas a tipo fijo, aunque sí inquieta a los hipotecados a tipo variable y hace que la gente comience a demandar modelos mixtos. Esta variación, que combina ambas opciones con un periodo en el que el interés permanece fijo y otro en que es variable, gana peso en el sector.

“Cada vez se pregunta más por estos modelos que eliminan la incertidumbre y el riesgo de una subida de tipos en los años más difíciles” argumenta Álvaro García de Caixa Galicia. Después, explica Izquierdo, “se cambia al variable con lo que los plazos pueden ser más amplios y las comisiones de cancelación no son tan altas”.

En definitiva, y según estos expertos, las hipotecas a tipo variable ofrecen todavía más ventajas ante la situación, no tanto de los tipos, sino de la vivienda en España. Mientras, las fijas pueden resultar más adecuadas para una persona que tenga que hipotecar un porcentaje o una cantidad reducida de la vivienda y pueda asumir cuotas más elevadas al principio. Y ante las subidas del Euríbor, las mixtas aparecen como un producto bien diseñado que puede dar tranquilidad durante unos años sin perder el resto de condiciones que ofrecen de las de tipo variable como un plazo de amortización más amplio y un mayor porcentaje de financiación de la vivienda.

Nuevo escenario de tipos, nuevas hipotecas

La subida del Euríbor, índice de referencia de la mayoría de las hipotecas en nuestro país, además de apretar las tuercas a los endeudados, agudiza el ingenio de las entidades que diseñan y reinventan productos hipotecarios. Atentas a las sensaciones de presentes y futuros clientes, cajas y bancos se esfuerzan por adecuar sus ofertas al nuevo escenario de tipos. Por un lado, rebajan los diferenciales y amplían plazos de amortización y periodos de carencia en sus hipotecas a tipo variable. Por otro, lanzan nuevos productos hipotecarios en los que se combinan condiciones. Sólo en los últimos quince días, Caixa Galicia y Banesto han lanzado dos más con un nombre y un objetivo muy similar: la tranquilidad.El primero, el de Caixa Galicia, ofrece la posibilidad de convertir una hipoteca variable en una a tipo fijo durante algunos años. El cliente puede asegurarse así las cuotas que pagará en este tiempo independientemente de lo pase con el Euríbor. El segundo, de Banesto, es una nueva hipoteca, denominada tranquila, y basada en el modelo de cuota fija, aunque con algunos añadidos característicos de la variable como poder solicitar el 100% del valor de la vivienda o aplazar las cuotas.

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