Los efectos de los pisos turísticos en el alquiler: ¿qué tiene que decir Airbnb?

Madrid

Vecinos molestos, inquilinos expulsados, incremento de los precios, menos oferta…. Muchos actores en el mercado de la vivienda señalan, por distintos motivos, a Airbnb. La irrupción de los pisos turísticos trae de cabeza a las administraciones, especialmente en las grandes ciudades. Sindicatos de inquilinos, expertos independientes y portales inmobiliarios coinciden en que son un factor para explicar el boom del alquiler. "No causan la burbuja pero sí ayudan a dinamizarla", dice el sociólogo Javier Gil, "son un elemento más pero no el gran culpable", respalda Beatriz Toribio, de Fotocasa. Hasta el Gobierno los ha incluido en su argumentario cuando le preguntan cómo para la subida desorbitada de precios. "Las ciudades que más turismo reciben son las que tienen un incremento de los alquileres, hay que ampliar la oferta de viviendas en los municipios con más presión", responde el director de Vivienda sin mencionarlos.

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En el punto de mira, Airbnb se afana en explicar su filosofía, en intentar rebatir todas las críticas ante el envite mediático. En una entrevista con la Cadena SER, Sergio Vinay, coordinador de políticas públicas en España y Portugal, analiza la situación. Punto por punto

De la pérdida de su esencia colaborativa a los efectos en el mercado del alquiler

Airbnb nació como una plataforma para acoger a turistas. Bajo el paraguas de la economía colaborativa en tiempos de crisis, daba la oportunidad a propietarios a alquilar una habitación o su casa entera cuando salían los fines de semana o en vacaciones ¿Qué queda de ese modelo? "La esencia es que es una herramienta que está construida por y para el particular, para anfitriones que quieren acoger a personas. Luego hay debate si es colaborativo o digital, nuestra postura es que el modelo que defendemos, el del particular, es realmente la esencia, pero se necesita una regulación para que tengan claro qué puede hacer. El particular es también parte de la solución a los problemas que se identifican. Si se estableciesen reglas claras, esto ayudaría a las propias reglas de convivencia. Un vecino tiene que volver a ver a sus vecinos, ver las facturas del agua, comprobar las basuras…", argumenta Vinay. Según la carta enviada por la plataforma al ayuntamiento de Madrid y la Comunidad, su influencia es demasiado pequeña para tener efectos en el mercado de la vivienda. "Los anuncios de casas enteras reservados más de 90 días en 2017 representaron solo el 0,3% del total de viviendas y el 60% de los anfitriones comparte su residencia habitual", reza el informe, que culpa de la situación a una demanda que sobrepasa a la oferta. "Las casas vacías, la falta de vivienda social y la paralización de nuevos proyectos inmobiliarios son factores con un efecto mucho mayor que Airbnb".

Para Javier Gil, investigador de la UNED, esa economía colaborativa, el P2P, se ha convertido en algo residual en la plataforma. "Para que se considerase así, tiene que ser un recurso infrausado, es decir, yo me voy de vacaciones, mi casa queda vacía y la introduzco en el mercado del alquiler generando una actividad económica con impactos muy positivos desde el punto de vista económico, medioambiental y social". El también sociólogo rebate a golpe de hilo de Twitter todos los datos de Airbnb. Según sus cálculos, esta práctica representa un 11% o un 13% en ciudades como Madrid. "El resto son clases medias con algún piso que prefiere meterlo en Airbnb en vez de en el mercado del alquiler porque es más rentable. Lo más común es esta gente con segundas viviendas o empresas que se dedican a gestionar esto como un negocio". Y pone de ejemplo la situación del centro de la capital, donde estima que 4.000 viviendas se han extraído del mercado del alquiler. "En Madrid, 31 usuarios tienen más de 1.300 viviendas. Eso son grandes propietarios que están sacando viviendas del mercado del alquiler, eso es economía tradicional a la que se le está facilitando no cumplir ni con la normativa de turismo ni con la de urbanismo", zanja.

Vinay rechaza este análisis y lanza una advertencia antes de aportar su versión. "Es muy peligroso darle a entender a la gente que solucionando el tema del alquiler turístico va a haber un impacto en los precios. Los grandes expertos saben que es una irresponsabilidad repetir eso". Airbnb califica de "mito a deshacer" esa idea que los propietarios sacan su vivienda del mercado del alquiler estable. Y desplaza el foco al desequilibrio de oferta y demanda. "Hay dos fenómenos importantes. Madrid y Barcelona son ciudades llamativas para empresas extranjeras y eso trae gente que paga alquileres altos sin ningún problema. Y también hay gente que dice que quiere vivir en ambas, son ciudades que están de moda, que se han vendido muy bien internacionalmente y que son geniales para hacer negocios. Todo esto está fuera del turismo, las externalidades que puede causar Airbnb son residuales", replica añadiendo que, según su informe, en la capital hay más de 150.000 viviendas vacías.

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También matiza la golosa rentabilidad de los pisos turísticos. "Para que un alquiler en Airbnb sea igual de rentable que uno estable tienes que llenarlo al menos 245 noches en Madrid. Sí existen otras ventajas, como la flexibilidad si tienes una segunda residencia y no la quieres alquilar a largo plazo. No es una realidad hoy por hoy viendo los precios de alquiler tan altos, no es verdad". Javier Gil cuestiona este argumento. "En Madrid he visto casos de una rentabilidad tres veces mayor, por cada 1.000 euros que obtendrías en el mercado del alquiler, percibes 3.000 en Airbnb". Desde la plataforma se esfuerzan en destacar otros datos que respalden esa filosofía colaborativa. "Uno de los colectivos que más crece en nuestra plataforma son mujeres mayores de 65 años, muchas tienen habitaciones en sus casas que no utilizan y necesitan un dinero extra", pone de ejemplo. Vinay defiende que los particulares son también vecinos que tienen interés en beneficiarse del turismo para cubrir gastos. "Lo hacen como complemento no como línea de negocio. El 11% lo usa para pagar parte de su hipoteca, otros para estudios o proyectos personales", pone en valor. Más polémico es otro dato del informe: "el 11% de familias ha evitado un desahucio gracias al home sharing en 2016".

España, un quebradero de cabeza: en busca de una regulación

Nuestro país se ha convertido en un desafío para Airbnb. Las comunidades autónomas y las ciudades tienen las competencias de vivienda y urbanismo, lo que les obliga a abrir conversaciones con múltiples actores. "Si hay que negociar con 10 ó 15, se hace y se coopera. Hay una realidad y es que esto fragmenta muchísimo de cara a los españoles que quieran hacer esta actividad y la facilidad de si pueden hacerlo o no". Sergio Vinay insiste en que el debate se ha planteado desde las externalidades negativas y hay muchas presiones, pero pide reflexionar sobre el modelo turístico. "Los turistas van a seguir llegando y, en fechas tan importantes como el Orgullo en Madrid, la ciudad no podría absorber todos esos visitantes si no fuera por Airbnb. La decisión que tienen las administraciones es decidir a quién le abren la puerta en una nueva regulación, al particular o a la gente que ya se ha beneficiado del turismo durante muchísimos años. Esa es la pregunta que no se plantea y por eso las conversaciones se complican tanto". La plataforma lamenta que en el caso de España los únicos que tienen las reglas claras para ese tipo de actividad son los profesionales. "Muchas veces se dice que Airbnb no quiere una regulación pero llevamos 5 ó 6 años en España pidiendo regulación porque creemos que ahora está hecha solo para profesionales. La pregunta es si quieren o no que un particular tenga capacidad de beneficiarse del turismo".

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Vinay admite que la situación de Barcelona ha "diabolizado" la relación que pueda tener Airbnb con las administraciones y reconoce cierta preocupación por las sanciones. "España es el único sitio donde se nos ha multado". La última, 300.000 euros en Baleares por alojar una veintena de viviendas que no cuentan con la licencia preceptiva para el alquiler vacacional, prohibido desde el pasado mes de agosto. La plataforma considera la normativa un despropósito para la población local porque impide otro tipo de turismo en pequeños municipios sin hoteles. "No hay una ciudad en el mundo donde Airbnb sea rebelde, que no quiera colaborar con las administraciones. Si hay algún impacto negativo, contarán con nosotros para colaborar", defiende. Y pone de ejemplo el caso del distrito de Ciutat Vella en Barcelona. "Vimos zonas muy concentradas, queríamos demostrar que teníamos la tecnología para hacer soluciones innovadoras y cortamos el 25% de nuestra oferta. Los usuarios solo pueden tener anuncios en una sola vivienda, no pueden tener varios al menos que sean profesionales con licencia".

En el caso de Madrid, saludan que sea la única ciudad que se haya pronunciado tan alto y claro a favor del modelo colaborativo. "Cuando empezó el debate, diferenció entre particulares y profesionales". El ayuntamiento de Manuela Carmena sigue la estela de otras grandes ciudades como Londres: plantea permitir pisos turísticos sin licencia hasta los 90 días al año y, a partir de ahí, si alquilas más tiempo necesitarías una licencia profesional. Actualmente existe mucha confusión fruto de una moratoria de licencias que nunca se han dado y el decreto de Cifuentes en la Comunidad. El sociólogo Javier Gil también bendice la separación de Madrid entre economía colaborativa y no colaborativa, un paso que no ha dado Barcelona. "Con esos 90 días no se tiene que cumplir la normativa de turismo y urbanismo. Si tú lo haces en tu vivienda, te aseguras que de quién va a ir porque tienes tus pertenencias, eso no genera problemas de convivencia ni sustrae vivienda del mercado del alquiler". Pero el investigador pide ir más allá y tomar de referente el modelo de San Francisco. "Allí han eliminado el hospedaje de pisos turísticos profesionales que se alquilan todo el año. Solo lo puedes hacer esos 90 días si tú no estás presente y los 365 días si estás en tu casa. Si te dedicas profesionalmente a eso todo el año, está prohibido y muy penalizado, con multas de 480 dólares diario. Eso ha hecho que la ciudad saque más de 5.000 viviendas de Airbnb y que vuelvan al mercado del alquiler".

Vinay, sin embargo, ve con buenos ojos el modelo portugués. "Hay una regla única en todo el Estado que si tú quieres hace home sharing en tu habitación o en tu casa entera te registras y Airbnb pasa toda la información al Gobierno para que compruebe que estás haciendo las cosas bien. Esto permite ver que el perfil que crece es el del particular". Es el camino que ha tomado Andalucía para regular las viviendas cuyo uso sean fines turísticos. "Hemos llegado a un entendimiento con la Junta por el cual, a partir de mayo, todos los nuevos usuarios tendrán que poner su número de registro, esa es una forma de entender el particular".

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Airbnb mantiene también conversaciones con el Gobierno central. Han hablado con Turismo con Hacienda y ahora "intentar hacer pedagogía con Vivienda para que vean que en el turismo no está todo el mal de la vivienda". Vinay, que ha multiplicado en las últimas semanas sus apariciones en prensa, les reprocha que muchas veces la plataforma sea la excusa para no abordar otros problemas o no ir al fondo del asunto. "Esta actitud a la defensiva se convierte para algunos políticos en el paraguas perfecto para el tema de la vivienda. Es lo que se ha vendido durante muchos años a los turistas. Tienes que venir aquí, tienes que visitar esto, ir a este museo. No hay realmente ningún plan de distribución del turismo”, se queja. “¿Debéis ser de la única empresa que le pide a la administración que legisle sobre ella?”, le preguntamos. "Sí, le decimos claramente: quiero que me regules. Mientras no se distinga al particular del profesional en la ley es difícil resolver las externalidades que genere el turismo en la vivienda”, sentencia.