Domingo, 28 de Noviembre de 2021

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Guía de uso de la nueva ley de vivienda: así afecta a propietarios e inquilinos

Límites a los precios, subir el IBI hasta el 150%, un bono joven de 250 euros al mes... Analizamos la letra pequeña del acuerdo que ha desbloqueado el acuerdo de presupuestos

Bloques de edificios habitados en Madrid en una imagen de archivo

Bloques de edificios habitados en Madrid en una imagen de archivo / Eduardo Parra (Europa Press)

La ley de vivienda era uno de los temas que hasta ahora impedía que se cerrara el acuerdo de Presupuestos, pero este martes PSOE y Podemos han llegado a un acuerdo en el Gobierno de coalición sobre la Ley de Presupuestos Generales del Estado y la Ley de Vivienda.

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Esta ley de vivienda que ha desbloqueado el acuerdo de Presupuestos tiene dos patas fundamentales: el acuerdo incluye que se les pueda subir el IBI hasta el 150% a las viviendas no ocupadas para que los caseros no las tengan vacías y, lo fundamental, normas de control de precios para limitar el precio de los alquileres en las zonas en las que los precios están disparados. Ambas quedan en manos ajenas a las del Gobierno. 

El control de precios, en manos de las autonomías

Estas cuestiones clave van a quedar en manos de las comunidades autónomas y los ayuntamientos.

El control de precios lo van a tener que aplicar las comunidades autónomas con la siguiente fórmula: la autonomía tendrá que pedir que se la declare como zona tensionada. Es por tanto el gobierno autonómico el que tiene que pedir esa declaración que surtirá efectos contractuales y fiscales. A partir de ahí es esa autonomía la que puede aplicar la obligación a las personas físicas de prorrogar los contratos (solo podrán subir una vez vencidos lo que suba el IPC) y a las personas jurídicas la opción de prorrogar el contrato. Si no lo hacen, eso quedará vinculado a un índice de precios que previsiblemente va a ser más bajo que el del mercado.

La norma establece, además, un juego de deducciones fiscales que pretende empujar los precios a la baja. Los propietarios que rebajen el precio de sus inmuebles podrán desgravar hasta un 90% de sus ingresos en su declaración de la Renta. Si suben el precio del alquiler, perderán automáticamente esa desgravación. El objetivo claro es incentivar la bajada de precio del arrendamiento. Todo, por lo tanto, va a quedar en las manos de las autonomías. 

Los ayuntamientos decidirán si suben el IBI al 150%

La segunda pata de esta nueva ley será la que permite a los ayuntamientos gravar e lmpuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Para que te puedan recargar el IBI hasta un 150%, es decir, para que te puedan cobrar más del doble de lo que pagas, lo tiene que solicitar el ayuntamiento y cumplir una serie de requisitos que irán incrementando progresivamente ese gravamen. Para ello tienes que tener cuatro viviendas vacías o más y ese recargo es incremental.

  • El 50% es potestativo del ayuntamiento. 
  • El siguiente tramo del 50% sólo podrá cobrarse a quien tenga una vivienda que lleve más de 2 años vacía 
  • Y el 50% adicional sólo podrá cobrarse si se tienen más de dos viviendas vacías en el mismo municipio.

Es decir, el acuerdo da la opción, pero no la obligación, de controlar precios y de subir el IBI. Todo quedará en manos de las comunidades autónomas y ayuntamientos. 

¿Qué ciudades tienen gobiernos dispuestos a aplicar estas medidas?

Ninguna de estas herramientas, ni el mecanismo para regular los alquileres ni el recargo del IBI, dependen del Gobierno. El Gobierno puede llevar al Congreso de los Diputados una ley que fuera aprobada, pero al final lo que se aprueba es un paraguas legal para que los ayuntamientos y las comunidades puedan aplicar estas medidas.

Y aquí está la clave, porque esto se va a convertir en una decisión política. De hecho, ayuntamientos como Madrid y Málaga ya han dicho que no lo van a aplicar. El alcalde de Madrid José Luis Martínez Almeida ha dicho este martes que "si el Gobierno obliga a que haya un recargo del 150% tendrá que imponer esa obligación y si lo impone será un ataque a la propiedad privada y a la autonomía local. Si lo mantiene en términos opcionales, Madrid no lo aplicará". Por lo tanto, en algunos de los lugares donde más crece el alquiler no se va a aplicar. 

Otros tres territorios como Alicante, Baleares y Canarias han mostrado su disposición a aplicarlo y Cataluña queda en el limbo. Es una región que ya lo aplica, pero esta va a ser una norma superior a la norma catalana, por lo que podría sustituirla. 

¿Cómo se va a pagar el bono joven de 250 euros al mes?

Además de estas dos medidas, el Ejecutivo aprueba un plan de ayudas a los jóvenes al margen de la nueva ley de vivienda. El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, ha anunciado la puesta en marcha de un bono de 250 euros mensuales para que los jóvenes puedan hacer frente al pago del alquiler de viviendas. Beneficiará a jóvenes entre 18 y 35 años con ingresos por debajo de 23.725 euros y tendrá una duración de dos años.

Este bono de 250 euros se va a entregar a través de las comunidades autónomas porque el Estado central asegura que no puede dar estas ayuda directas, ya que está prohibido por legislación europea. Lo que se ha de hacer es consorciar con las comunidades. Habrá acuerdo con las comunidades y ellas serán las que den los cheques a esas personas de entre 18 y 35 años que cumplan el requisito de no cobrar más de 23.725 euros brutos al año.

Las autonomías pueden determinar si el cheque joven es por persona que habita el hogar o por vivienda, lo que podría dar la situación de que en una comunidad autónoma se den 250 euros a una vivienda compartida por tres jóvenes y que en otra cada joven reciba 250 euros, haciendo un total de 750. 

Este es el bono joven base. Además, los jóvenes en situación de vulnerabilidad social podrán beneficiarse de una desgravación extraordinaria del 40% como subvención a su  alquiler. Los jóvenes que estén por debajo del umbral de vulnerabilidad social (sobre unos 12.000-13.000 euros al año, aunque aún no está determinado) recibirán hasta un 40% de subvención para pagar el alquiler. 

El economista Emilio Ontiveros ha explicado esta mañana en 'Hoy por hoy' que era necesaria una Ley de la Vivienda y que hacía falta hacer algo para incrementar la oferta". Hay un problema en el alquiler de viviendas, en el acceso de jóvenes a ella. Es un problema de emancipación, económico y sociológico. Creo que las decisiones creo que son acertadas", ha dicho. 

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