Ideas para una nueva regulación de los alquileres en España

Madrid

El funcionamiento del mercado del alquiler y el importante aumento de la cuota de las mensualidades en los últimos años —sirvan como ejemplo los casos de Aurora, Berta o Héctor— ponen el foco sobre un debate urgente: la necesidad o no de una nueva regulación del mercado de un bien de primera necesidad como es la vivienda. Este problema ya ha entrado en la agenda política del Gobierno, que ha anunciado un plan de ayudas a la compra y al alquiler de vivienda. El Ejecutivo defiende que con esta acción cubre sus competencias y anima a reactivar la construcción para cubrir la oferta ¿Hay que ir más allá, regular los precios? La idea  es rechazada por uno de los principales actores de este mercado. Los portales inmobiliarios hablan de la ley de oferta y demanda como elemento regulador. Manda el mercado.

"No somos partidarios, más allá de la duración de los contratos, de medidas coercitivas. Hay que trabajar en positivo, en medidas para poner viviendas en alquiler y aumentar la oferta más que en que poner un freno a los precios de mercado. No es sencillo frenar una ley de mercado tan fuerte, de oferta y demanda", apunta David Herencia, director comercial del portal Idealista. "El de la vivienda es un mercado que al final se regula solo", añade Beatriz Toribio, portavoz de Fotocasa, que insiste en que el IPC juega un papel fundamental a la hora de fijar la cuota mensual del alquiler, pese a que no es un indicador fijado por la ley. "El alquiler no se puede subir a discreción, normalmente la mayoría de los contratos se regula por el IPC. Es más, hay muchos propietarios que no trasladan esta subida porque prefieren mantener a su actual inquilino en vez de ganar X dinero al mes con el alquiler".

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"El mito de la oferta y la demanda es uno de los mitos que tenemos que insistir mucho en desmontar. Hay que mirar a la anterior burbuja inmobiliaria. Nunca ha habido tanta oferta como entonces. Los pisos vacíos que tenemos ahora así lo atestiguan", responden desde el Sindicato de Llogaters. "No porque haya mucha oferta bajan los precios, en ocasiones se produce el efecto contrario por las expectativas de ganancia. La maquinaria provoca una sobreoferta que no se refleja en precios más bajos. Estas explicaciones mecánicas de correspondencia de oferta y demanda deberíamos desterrarlas y poner el foco en la cuestión especulativa", explica Irene Sabaté, que se muestra partidaria de regular el precio de la vivienda de alquiler. "La sociedad tiene asumido que el precio de los medicamentos está regulado. Pues nosotros defendemos que el precio de la vivienda también debe estarlo para garantizar el ejercicio de un derecho fundamental como este", reitera Irene, que apunta en la misma dirección que Javier Gil, sociólogo de la UNED y experto en Airbnb. "Se tienen que regular los precios de los alquileres. Es una obligación. Ya no porque lo diga yo, está Corbyn, desde Inglaterra, reclamando una regulación para esto. Ciudades como Berlín, Amsterdam, San Francisco, Nueva York ya lo hacen. No puede ser que los alquileres se suban un 40% cuando las condiciones de vida se mantienen constantes", lamenta.

Su opinión choca con la de Julio Rodríguez. Desde Economistas frente a la Crisis tampoco se muestran a favor de "poner topes" en el mercado. "Es mejor no poner topes, luego tendríamos problemas. No digo que en situaciones extremas lo mejor no sea poner un tope, pero la experiencia española ha sido muy negativa con el control de alquileres", dice Julio Rodríguez, que alude como ejemplo a una de las medidas impulsadas por Franco durante la dictadura. "En la posguerra, como la gente estaba muy mal, Franco congeló los alquileres. Esto lo que hizo fue acabar con el mercado del alquiler. La gente dejaba que las viviendas se cayeran para poder vender el terreno o hacer otras nuevas", recuerda, aunque manda un mensaje claro: "la política de vivienda no es estimular la construcción y poner ladrillos para que tengamos otro frente en unos años".

"El responsable de la política de vivienda debe preocuparse de que la gente acceda a una vivienda, ya sea en alquiler o en propiedad, con un esfuerzo razonable. La política de vivienda está demasiado imbuida del fomento de la construcción. El otro día escuchaba hablar al responsable de vivienda y me parecía estar escuchando el mismo argumento que se utilizaba en tiempos de Franco: todo se resuelve construyendo más viviendas y echándole la culpa a los ayuntamientos de no catalogar el suelo como urbanizable residencial", asevera Rodríguez en referencia a las palabras del director general de Vivienda, Antonio Aguilar, en la SER: "La única forma de frenar la subida del alquiler es construir más", afirmó Antonio Aguilar, director  en 'Hoy por Hoy'.

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Reforma de la L.A.U

No está a favor de regular el precio del alquiler, pero sí a favor de introducir cambios legales en la política de vivienda. El PSOE ya ha presentado una iniciativa relativa a esta materia y Podemos trabaja en un borrador de ley para regular el sector del alquiler. Una de las soluciones que proponen de manera recurrente desde Economistas frente a la Crisis pasa por vincular las subidas de precios al IPC de manera real, algo que no ocurre con la actual Ley de Arrendamientos Urbanos (L.A.U). "En la actualidad, el propietario le puede proponer al inquilino actualizar con el Índice de Cotización de Marruecos, por ejemplo. Se puede inventar una estadística que no existe para subirle el alquiler", bromea Julio Rodríguez, desterrando el papel fundamental que Idealista y Fotocasa atribuyen a este índice.

Otra de las reformas que propone Economistas frente a la Crisis versa sobre la duración de los contratos de alquiler. La actual regulación supuso una reducción de la duración de los contratos, algo que, según Julio Rodríguez, ha servido para reforzar la posición de los propietarios en la negociación. "Con la nueva ley, se redujo de cinco años con posible prórroga de tres a tres años con posible ampliación de uno más. Esto puede ser utilizado por los propietarios para subir el precio, y ya hemos hablado de que los índices de precios son una mala broma para el arrendatario", lamenta el economista. "Además, con la actual L.A.U, si el propietario no ha inscrito el contrato de alquiler en un registro y vende el piso, el nuevo propietario puede echar miserablemente al arrendatario a la calle. Este es un tema que debería corregirse de forma inmediata en una nueva ley. La inscripción en los registros debería ser obligada", reclama.

Desde el Sindicato de Llogaters reclaman que esta reforma de la legislación sea en favor del inquilinato. "Deberíamos aspirar a una ley más estable para el inquilino, con renovaciones automáticas a excepción de unos supuestos más restrictivos, como que el propietario necesite su vivienda y lo pueda acreditar. Pero solo por el hecho de tener la expectativa de alquilarlo por más, no puede ser", rechaza Irene Sabaté. Respecto a la duración de los contratos, Sabaté aboga por diferenciar entre propietarios. "Proponemos que la duración de los contratos sea distinta si son grandes tenedores de vivienda o pequeños propietarios. Los grandes tienen una responsabilidad social mayor y deberían estar dispuestos a alquilar viviendas por períodos más largos. Queremos que los contratos sean de 12 años. En cambio, para los pequeños propietarios, que tengan cinco o menos propiedades, proponemos una duración de 6 años con renovaciones automáticas", explica.

Parque de vivienda pública

Hasta ahora, el Gobierno no ha precisado mecanismo alguno para dar respuesta a la tendencia alcista de los alquileres. Así lo evidenció el director general de Vivienda en una mesa redonda sobre vivienda y alquiler organizada por la SER. "La única forma de frenar la subida del alquiler es construir más", afirmó Antonio Aguilar en 'Hoy por Hoy'. Julio Rodríguez insiste en la necesidad de fomentar un programa público de viviendas de alquiler para aumentar la oferta. "En este momento hay una situación de exceso de demanda. Entonces, de lo que se trata es de aumentar la oferta. La oferta de viviendas de alquiler se puede aumentar por varias vías: la más común es construir sobre suelo público, cedido gratis. Y el promotor puede ser el propio ayuntamiento o un constructor privado sometiéndose a la normativa", destaca Julio Rodríguez, que además apuesta porque las viviendas propiedad de bancos y fondos buitre pasen a integrar este parque público.

"La oferta puede aumentarse financiando la compra de viviendas usadas a la SAREB y a los bancos. Podrían comprarse viviendas que están en los activos bancarios y forzar que se alquilaran. Y así llegar a formar ese parque de viviendas públicas de alquiler que está pidiéndose a gritos en este país", reclama.

Javier Gil también coincide en la necesidad de regular la vivienda vacía y apostar por el alquiler social. "Hay que poner límites a toda tendencia económica que permita especular con vivienda vacía. No puedes dar a una Socimi un 25% de deducciones fiscales cuando no estás dando estas bonificaciones a las renovables (...) También apostaría por el alquiler social y por construir más vivienda pública. En España hay un 2% de alquiler social mientras otras ciudades como Amsterdam hay un 48% o un 30% en Berlín", lamenta el sociólogo de la UNED.

El negocio de Airbnb

Por último, Javier Gil introduce otro elemento que, a su juicio, incide de manera directa en los precios del mercado del alquiler: Airbnb. Gil, que además de sociólogo en la UNED es experto en esta plataforma de economía colaborativa, apunta que la alta rentabilidad que ofrecen los pisos turísticos provoca que cada vez más las viviendas del centro de ciudades como Madrid o Barcelona abandone el mercado del alquiler para integrar este tipo de plataforma. Por ello insiste en la necesidad de una regulación eficaz para evitar que se especule con los precios.

Ciudades como las citadas Madrid y Barcelona ya trabajan en la regulación de los pisos turísticos, pero, a juicio de Javier Gil, esta legislación será insuficiente ya que seguirá dando cabida a usos profesionales de Airbnb. Para él, habría que caminar en una dirección similar a la que ha emprendido la ciudad de San Francisco. "Ellos han eliminado el hospedaje de pisos turísticos profesionales que se alquilan todo el año. En San Francisco puedes alquilar 90 días al año tu piso si no vives en él y todo el año si estás presente en la vivienda. Si no estás, como funciona Claudia —nombre ficticio de un usuario en Airbnb— y todos estos que especulan en Madrid, alquilar tu piso más de 90 días está prohibido y muy penalizado, con multas de 480 dólares diarios", asevera. Eso ha hecho que, según sus datos, San Francisco haya sacado más de 5.000 viviendas del mercado de Airbnb y que ha vuelto al mercado del alquiler. "Este es el tipo de política que se tendría que adoptar aquí", sentencia.