¿Por qué me suben tanto el alquiler? Causas, mitos y trampas

Madrid

Rosario, Cristina y Raquel se han tenido que mudar de sus pisos. No podían asumir la subida del alquiler o no encontraban una vivienda que se pudieran permitir en su barrio. Berta y Aurora sufren una situación de acoso por seguir en sus casas y rechazar un incremento desorbitado de los precios con contrato en vigor.  Neus y Óscar luchan porque un fondo de inversión no los eche de su edificio. Historias de inquilinos que ven amenazado el derecho a una vivienda ante la situación del mercado del alquiler ¿Por qué? ¿Cómo hemos llegado hasta aquí? Expertos de todos los sectores ponen el foco en tres factores y analizan sus efectos.

¿Burbuja o problema de oferta y demanda?

Para colocar asuntos en la agenda mediática una de las batallas siempre es lingüística. Etiquetar o categorizar el problema ayuda a desarrollar un discurso pero también a direccionar el debate. Portales inmobiliarios y sindicatos de inquilinos difieren a la hora de enmarcar la situación del mercado: ¿boom o burbuja? En opinión de Julio Rodríguez, de Economistas frente a la crisis, no es riguroso hablar de la segunda porque "el alquiler es un rendimiento y no el precio de un activo". El expresidente del Banco Hipotecario de España sí aprecia que ciudades como Madrid o Barcelona se aproximan a una situación de burbuja localizada. "Están experimentando subidas muy fuertes e intensas, pero no es el caso de toda España". Rodríguez considera que hay un exceso de demanda y la oferta se ha reducido. "Se está produciendo una mayor demanda derivada de que hay mayor empleo muy mal retribuido y una menor oferta derivada de los pisos turísticos y de la venta de propietarios que ahora encuentran más atractivo vender que alquilar".

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Según el informe de Fotocasa sobre el mercado del alquiler en los últimos cuatro años, los precios aumentaron en un 49% en Cataluña y en un 27% en Madrid. La media nacional se sitúa en torno al 18%. Para su portavoz, Beatriz Toribio, el incremento parte de 2013, donde se alcanzan mínimos históricos, y lo atribuye a varios factores. "El primero es un tema de demanda, que ahora es muy superior a la oferta por diferentes razones. Por un lado, hay mucha gente que no puede acceder a la compra de una vivienda por su situación económica o laboral; por otro, hay mucho inversor que está apostando por la compra para poner la vivienda en alquiler atraídos por las altas rentabilidades del mercado". A estos argumentos suma el cambio de mentalidad en España. "Hay una imagen más positiva del alquiler, se valora mucho la flexibilidad y la libertad que ofrece este tipo de vida, lo que hace que cambie el perfil de la persona que alquila". Desde su portal prefieren hablar de boom porque, asegura, es imposible especular con el alquiler. "Si el mercado te pide un precio más bajo, te tendrás que ajustar a él y se reducirá esa rentabilidad, no es como cuando se vendía en un corto periodo a un precio más alto". En esta misma línea se expresa David Herencia, director comercial de Idealista. "Siempre decimos que no hay burbuja porque la diferenciamos de la inmobiliaria que en su día hubo con la compraventa. Esta tiene un componente de inversión y con el alquiler, el inquilino no espera ningún retorno, se ciñe a su capacidad económica. Hasta dónde puedo llegar y qué puedo pagar según mi salario". Coincide con Fotocasa en que se debe a una oferta que no satisface la demanda y la imposibilidad de mucha gente para acceder a la compra, y advierte de un cambio de tendencia. "Los precios en Barcelona han bajado ligeramente en 2017. Si se confirma en los siguientes trimestres, podría estar tocando techo. Esto contradiría la teoría de la burbuja porque tiene un límite y llega un momento en que si la vivienda no se alquila, el propietario baja el precio".

Desde los sindicatos de inquilinos rechazan esta argumentación por reduccionista y piden poner el foco en la cuestión especulativa. "Lo de la oferta y la demanda es un mito que tenemos que insistir mucho en desmontar. En la anterior burbuja inmobiliaria, en la de compra de pisos en propiedad, nunca había habido tanta oferta. Los pisos vacíos que quedaron después así lo atestiguan. No necesariamente porque haya mucha oferta bajan los precios, en ocasiones es todo lo contrario por las expectativas de ganancia", explica Irene Sabaté, una de las portavoces del Sindicat de Llogaters, que defiende desplazar el debate a cómo se debe regir un bien de primera necesidad como la vivienda. "No tiene que ser un mercado como el de otras cosas. Por ejemplo, tenemos asumido que el precio de los medicamentos está regulado, pues el precio de la vivienda también debería estarlo para garantizar el ejercicio de ese derecho". El sociólogo Javier Gil pone el foco en los grandes propietarios y en la cantidad de pisos vacíos. "El problema es que la oferta está controladísima porque los grandes tenedores de vivienda son la SAREB, los bancos y los fondos buitre". En España no existen datos oficiales, la administración reconoce como válidas las cifras de los portales inmobiliarios, y, en su opinión, esto contribuye a generar expectativas. "Se activa una maquinaria para hablar de una simple subida de los precios del alquiler. Esto provoca que si tienes un piso, lo puedes subir, y si vives de alquiler, piensas que es mejor momento para comprar una casa. Se vende a la opinión pública que todo va bien", lamenta.

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La ley de arrendamientos urbanos

En 2013, el PP, con su mayoría absoluta, reformó en solitario la ley que rige el mercado del alquiler. Redujo de cinco a tres la duración mínima de los contratos y borró la recomendación de actualizar los precios conforme al IPC. Una normativa hecha a medida del propietario que ahora, ante el incremento desorbitado de los precios, la oposición trata de modificar ante las peticiones de algunos ayuntamientos. "La ley tenía un sentido, era animar a que apareciera más oferta de alquiler. En ese aspecto pudo animar más en la etapa de la crisis, de la recesión, para que alguna gente alquilara cuando solo le interesaba vender. Pero ya que los precios de las viviendas han subido, que ya pueden vender, y que está claro que la gente está buscando poner pisos turísticos para sacar más rentabilidad, posiblemente esta ley está creando consecuencias negativas", analiza Julio Rodríguez. El economista señala especialmente dos efectos perversos que urge a corregir de forma inmediata. "Al reducirse el plazo, los propietarios pueden elevar con libertad el precio, la falta de un índice referencial es una mala broma para el arrendatario, y además, si el arrendador no ha inscrito el contrato en un registro y vende la vivienda, el nuevo propietario puede echar miserablemente a la calle al inquilino que está con sus papeles en orden".

Para los sindicatos de inquilinos, derogar esta legislación es una prioridad. Sitúan la LAU en el origen de esta "burbuja" y consideran que facilita la expulsión de los inquilinos al reducir drásticamente sus derechos. "La ley está modificada para, en el contexto del pinchazo de la burbuja en 2008 y ante la caída de los precios del alquiler, ayudar a los bancos y a la SAREB, que se convierten en las principales inmobiliarias del país. Como se empiezan a devaluar sus activos, el Gobierno intenta reactivar el mercado inmobiliario. Según ellos, se hace más fácil que un propietario se anime a poner un piso en alquiler, pero no buscan que las clases medidas con un piso extra lo introduzcan en el mercado", opina Javier Gil. El investigador de la UNED cree que esa ley persigue dar una mayor fluidez para reaccionar ante los cambios del mercado y además elimina el derecho de tanteo si tu ‘casero’ vende el piso. "Está todo diseñado para fomentar una burbuja del sector del alquiler y una mayor rentabilidad del sector". Comparte su diagnóstico la antropóloga Irene Sabaté. "La banca se vio con muchos pisos en su poder, un enorme stock de pisos vacíos, y presiona en forma de lobby para que se regule a su medida. Los contratos duran lo suficientemente poco para generar una rotación que revalorice esos pisos", a lo que suma la irrupción de las Socimi (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria). "Tributan al 0% en el impuesto de sociedades y muchas atraen un capital especulativo internacional y nacional que está haciendo estragos en el derecho a la vivienda".

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Los portales inmobiliarios entienden que la ley es positiva para las dos partes. "En vez de utilizar como referencia el IPC para poner el precio al alquiler del contrato, permite que se utilicen otros sistemas. Priman más los acuerdos entre las partes que las leyes", apunta Beatriz Toribio, que interpreta que la reducción de los plazos "da mayor flexibilidad al inquilino para dejar la vivienda". En algunas ciudades, cuando se aprobó la reforma, el precio del alquiler estaba en mínimos históricos, ahora está en máximos. La portavoz de Fotocasa reconoce implícitamente que los precios están expulsando a los vecinos de algunas áreas. "Gente que accedió en esas condiciones, está viendo que, por ejemplo en Madrid, si el alquiler estaba en 700 euros, ahora vale 1.000, lo que provoca que muchas personas se desplacen a otras zonas o al extrarradio a alquilar". Desde Idealista aluden a una combinación de factores y, aparte del cambio ley, señalan las condiciones más estrictas para la concesión de créditos hipotecarios. "Mucha gente que está alquilando estaría dispuesta a comprar y, seguramente, la cuota de su hipoteca la podría asumir, pero no dispone de esos ahorros iniciales. La situación de mayor rigidez en el crédito hace que ese potencial se desplace al mercado del alquiler".

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La irrupción de los pisos turísticos

En este apartado sí hay unanimidad. Todos los sectores consultados coinciden en que el boom de los pisos destinados al alquiler turístico contribuye al alza de los precios al reducir la oferta de vivienda estable. Desde Airbnb, se afanan en matizar el factor de la rentabilidad. "Para que sea rentable en Madrid tienes que tener reservado el piso casi 300 noches", defiende Sergio Vinay, coordinador de política pública de la plataforma, que considera también un "mito" que la gente saque su casa del mercado del alquiler. En opinión de Javier Gil, "los pisos turísticos no causan la burbuja inmobiliaria, pero sí que ayudan a dinamizarla porque, principalmente, generan expectativa". El sociólogo vinculado al Sindicato de inquilinos de Madrid detecta dos tendencias. "Por un lado, si tienes dudas con tu piso, lo metes en Airbnb antes que en un arriendo estable para obtener mayor rentabilidad, puede funcionar como piso turístico los primeros años y cuando se regule, me cambio al mercado del alquiler. Por otro, grandes propietarios y tenedores de vivienda no renuevan los alquileres vencidos y, con o sin reformas, los meten directamente en la plataforma". Irene Sabaté ve en esta práctica un uso especulativo más de la vivienda. "Airbnb se ha ganado su mala prensa, presiona al alza los alquileres. Si nos ponemos en la perspectiva de un propietario con pocos escrúpulos, entre alquilar un piso por X dinero y poder hacerlo por cuatro veces más, la disyuntiva está clara".

La situación es especialmente preocupante en el centro de las grandes ciudades y en las zonas de costa. Según los cálculos de Gil, investigador especializado en esta problemática, en Madrid más del 50% de Airbnb se concentra en el centro y unas 4.000 viviendas se han extraído del mercado del alquiler. "No solo es ya un proceso de turistización, sino que ya directamente hablamos de un proceso de expulsión de los vecinos. No solo afecta a gente joven o clases medias bajas, sino a clases medidas con un nivel medio alto de ingresos. Esto está generando unos desplazamientos enormes del centro hacia zonas periféricas, que a su vez generan nuevos desplazamientos en esas áreas, lo que hace que cada vez más gente se esté teniendo que marchar de esas ciudades". Desde el Sindicat de Llogaters alertan además de las consecuencias sociales de este trasvase. "La sustitución de viviendas estables por viviendas turísticas provoca una disrupción y una fractura muy fuerte del tejido social. La turistificación tiene efectos graves en la vida vecinal que provocan desarraigo y el extrañamiento respecto al propio barrio".

Fotocasa e Idealista minimizan el efecto de los pisos turísticos. "Son un elemento más pero no el gran culpable", apunta Beatriz Toribio, que admite que muchos propietarios sacan sus viviendas del alquiler estable e influye en el mercado. "Al final esto reduce la oferta y los precios suben, pero también es verdad que en distritos como el centro de Madrid ya se registran caídas interanuales porque llega un momento en que la gente no puede pagar más por la vivienda y se mueve a otra zona o se va al mercado de la compra". David Herencia resta impacto a plataformas como Airbnb y, según sus análisis de datos, "en las grandes ciudades estos pisos representan un volumen de un 6 u 8% respecto a las viviendas de alquiler temporal a lo largo del año". "No pensamos que tengan la culpa de la subida de los alquileres, solo que han podido afectar a una pequeña parte del mercado", concluye.