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Los gastos de formalización de la hipoteca, el próximo gran problema de los bancos

Prácticamente todas las entidades han cargado a los clientes con los gastos del notario, el registro y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, unos costes que incrementará el dinero que la banca tenga que devolver a los afectados

Hace poco más de un año, el 23 de diciembre de 2015, el Tribunal Supremo declaró abusivas, y por tanto nulas, las cláusulas que imponían dos bancos al formalizar hipotecas y que cargaban al cliente los gastos de registro y notaría y el pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados. En concreto, este fallo se refería al BBVA y al Banco Popular pero casi todas las entidades financieras tienen cláusulas similares, si no idénticas.

Resulta paradójico que esta sentencia, teniendo más de un año de vida, no haya tenido, al menos, la misma trascendencia pública y el mismo impacto que la de las cláusulas suelo. Sobre todo, porque hay una diferencia sustancial entre ambas: no todas las hipotecas tienen cláusula suelo pero todas las hipotecas tienen gastos y todos los bancos, prácticamente sin excepción, se los han cargado siempre al cliente. El potencial impacto de esta sentencia es mucho mayor que la de las cláusulas suelo.

¿A quién afecta?

En principio, a todo aquel que tenga una hipoteca contratada con el BBVA o el Popular, que fueron los bancos sobre los que se pronunció el Supremo tras una denuncia de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU). Pero, prácticamente todas las entidades tienen cláusulas similares con consecuencias idénticas, es decir, que hacen pagar al cliente todos los gastos. ¿Quiere esto decir que esa sentencia es extrapolable a todos los bancos que tienen cláusulas similares? José María Fernández Seijo, el juez que llevó ante las autoridades comunitarias la ley hipotecaria española, responde:

Entonces, ¿se puede esgrimir esta sentencia para reclamar los gastos de registro, notaría e impuesto de Actos Jurídicos Documentados que nuestro banco, sea el que sea, nos haya hecho pagar por una hipoteca?

En principio, sí se puede reclamar a los servicios del banco de Atención al Cliente que se aplique la misma doctrina si la cláusula es similar.

Los bancos que no sean el BBVA o el Popular se pueden escudar en que esta sentencia no va con ellos, pero dado que tienen cláusulas similares, ¿podemos deducir que el final judicial del camino va a ser el mismo que el de las cláusulas suelo? ¿Al final todos los bancos tendrán que devolver ese dinero?

Si las cláusulas de imputación de gastos son iguales, el proceso judicial debería acabar de la misma manera. Por lo tanto obligar al consumidor a liquidar, va a afectar a la reputación de las entidades financieras.

El Supremo, en su sentencia sobre las cláusulas suelo -luego corregida por el Tribunal Europeo-, decía que sólo se podía reclamar desde mayo de 2013 en adelante. En este caso, ¿también hay un límite temporal o cualquiera que tenga una hipoteca y haya pagado esos gastos puede reclamar?

En principio, a partir de la sentencia del Supremo, incluso aunque se hubiera terminado de pagar toda la hipoteca, el consumidor dispone de un plazo de 5 años para reclamar la devolución de esas cantidades.

¿Pueden los bancos aducir que las hipotecas previas a ese 23 de diciembre de 2015 que se pronunció el Supremo ya no pueden ser reclamadas?

No lo deberían decir porque tanto el Supremo como el Tribunal de Luxemburgo consideran claramente que es una cláusula abusiva, que infringe tanto derecho español como europeo, y que por tanto su efecto debe ser restituirlo y debidamente pagado. Incluso en algún caso se plantea que este tipo de reclamaciones de consumidores no prescriba nunca.

¿Y pueden las entidades escudarse en que los clientes sabían lo que firmaban? Ese está siendo uno de los argumentos que está utilizando, por ejemplo, el Sabadell para negarse a devolver siquiera lo cobrado en las cláusulas suelo

No, porque en este caso la sentencia del Supremo no se basa en que hay defectos de información sino en que esa práctica está completamente prohibida por la legislación española, así que si es nulo, es nulo.

¿Hay algún cálculo de cuánto dinero podemos estar hablando?

Por ir de lo particular a lo general, quien haya firmado una hipoteca alguna vez, sabrá que, aparte de lo que le cueste la casa que va a comprar, debe contar con que tendrá que poner algo más para pagar el notario, el registro y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Una cantidad -la del impuesto- que, por cierto, varía en función del dinero solicitado al banco y también de la Comunidad Autónoma en la que se haga la operación, porque no todas imponen el mismo porcentaje (oscila entre el 0,5% de Euskadi y Navarra y el 1,5% de Galicia, Aragón o Murcia, por poner algunos ejemplos). En cualquier caso, sumando los tres conceptos -notaría, registro e impuesto- hablamos de varios cientos de euros, si no miles, por cada hipoteca formalizada.

Respecto al cálculo global, la OCU considera que hay 6 millones de hipotecas afectadas por esta práctica bancaria abusiva. Hasta ahora, nadie se ha atrevido a poner los números de una cifra que a buen seguro estremecerá a la banca, pero nos podemos hacer una idea a partir de lo siguiente. En el caso de las cláusulas suelo, el Banco de España ha cifrado el coste global de la aplicación de esa sentencia en más de 4.000 millones de euros. La AEB, la patronal bancaria, lo rebaja a entre 2.000 y 3.000 millones. Sea como fuere, ese es el coste de una cláusula abusiva que algunos bancos impusieron y otros no, pero los gastos de las hipotecas se los han cargado al cliente prácticamente todas las entidades. Así que, si las cláusulas suelo van a suponer un coste para la banca de entre 2.000 y 4.000 millones de euros, éste sería mayor porque es una práctica -la de los gastos de las hipotecas- que ha sido muchísimo más generalizada.

¿Y qué dicen los bancos?

A los que llegan reclamando los gastos que les hicieron pagar en su día, la respuesta generalizada está siendo que no. Lo que sí están haciendo los bancos a raíz de esa sentencia, solo para las hipotecas nuevas, es cargar con parte de esos gastos. Asumen entre el 25 y el 40%. Así dicen que lo están haciendo, por ejemplo, Santander, BBVA, Caixabank, Sabadell o Bankia. El Popular, que lo está estudiando caso por caso y Bankinter sostiene que, de momento, no ha hecho ningún cambio y sigue cargando todos los gastos al cliente.

Si tengo una hipoteca y quiero reclamar esos gastos que pagué en su día, ¿qué tengo que hacer?

La Organización de Consumidores y Usuarios fue quien puso en marcha este proceso allá por el año 2011. Enrique García, portavoz de la OCU, responde:

Si quiero reclamar los gastos de una hipoteca firmada, pongamos, en 2009 ¿Qué tengo que hacer?

Lo primero, hay que ir al banco pidiendo la devolución de los gastos de formalización en base a la aplicación de los principios de esta sentencia del Tribunal Supremo que se ha citado que declara abusivas las cláusulas que imponen todos los gastos de formalización. En OCU somos conscientes de que nos van a decir que no, pero es importante sobre todo para determinar las costas los gastos del procedimiento hacer este trámite previo me reclama directamente al banco.

Como la única salida es la vía judicial, ¿qué coste económico tiene esto?

Depende de la cantidad que vayamos a reclamar. Sobre un crédito tipo de 150.000 euros los gastos de formalización ascienden a 3.100 euros. En la mayoría de los casos se necesita abogado y procurador. Es muy importante. Desde OCU aconsejamos siempre contar con el asesoramiento de profesionales, bien a través de asociaciones como OCU, bien a través de despacho de abogados. Siempre que el banco nos ofrezca algún tipo de oferta recomendamos a los consumidores que se asesoren porque hay un doble riesgo de un doble engaño, el que ya hicieron con la cláusula abusiva y al igual que pasó con las cláusulas suelo nos vuelvan a engañar en el arreglo que nos ofrecen.

¿Y el coste temporal? ¿En cuánto tiempo podemos tener una decisión judicial?

En España la justicia no es especialmente rápida. Un plazo aproximado sería entre 12 y 18 meses pero esto depende mucho de dónde viva el consumidor. Así de simple: del juzgado que me toque porque tal y como hemos visto en los retrasos de las cláusulas suelo, alguna vez son exagerados. A modo de ejemplo, hasta que no tiene una resolución firme la OCU en el Supremo tardamos desde 2011. A 2015 ya es más sencillo, ya no hay que recurrir al Supremo pero los plazos por desgracia son largos. La justicia es de todo menos rápida.

En la redacción del Real Decreto sobre las cláusulas suelo, el PSOE intentó que se aclarara también quién paga los gastos de formalización de las hipotecas pero el Gobierno no quiso. Pedro Saura es el portavoz socialista en materia de Economía en el Congreso y estuvo en las negociaciones con el Gobierno de ese real decreto:

¿Por qué no quiso el Gobierno aprovechar el Real Decreto para dejar claro ya quién tiene que pagar los gastos e impuestos derivados de una hipoteca?

El argumento del Gobierno es que no se ha sentado jurisprudencia todavía en España, pero nosotros sí que pensamos, y hemos exigido por por vía de proposición no de ley, que el Gobierno tiene que adoptar las medidas necesarias para devolver a los consumidores esos gastos abonados por la constitución de hipotecas. También hemos conseguido introducir una disposición adicional [en el real decreto sobre la devolución de lo cobrado de más por cláusulas suelo abusivas] para que ese procedimiento extrajudicial que ha venido demandando el Partido Socialista para las cláusulas suelo se pueda ampliar a otros consumidores.

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