El Gobierno dará más facilidades a los deudores hipotecarios

Madrid

Hasta ahora, el impago de tres cuotas de un crédito era razón más que suficiente para que el banco iniciara el proceso de ejecución hipotecaria contra un cliente moroso. La reforma que última el Gobierno sobre los contratos de crédito inmobiliario, a la que ha tenido acceso la Cadena SER, modifica las condiciones para que un banco aplique la llamada "cláusula de vencimiento anticipado", es decir, el derecho del banco a resolver el contrato antes de su fecha de finalización.

A partir de ahora, se tendrá en cuenta el porcentaje del capital a pagar y no el número de cuotas impagadas. Se podrá ejecutar la hipoteca cuando el importe de las cuotas impagadas sea el 3% o el 5% del capital pendiente según sea la duración del crédito.

En concreto, el artículo 15 del borrador de anteproyecto de ley estipula que el banco aplicará la cláusula de vencimiento anticipado "cuando el prestatario se encuentre en mora en el pago de sus cuotas de amortización; cuando las cuotas de amortización vencidas y no satisfechas equivalgan, al menos, al 3% del valor del préstamo, si el plazo de amortización de la obligación garantizada fuera inferior a 10 años o, en el caso de ser a diez años, el incumplimiento se produjera dentro del período de los diez primeros años de dicho plazo".

Si la vida del crédito es superior a diez años, el procedimiento contra el deudor se iniciará cuando las cuotas impagadas sean iguales "al 5% del valor del préstamo, si el plazo de amortización de la obligación garantizada es superior a diez años y el incumplimiento se produce más allá del período de los diez primeros años de dicho plazo", asegura el texto.

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La ley también recoge que la entidad bancaria podrá actuar contra el cliente moroso si no ha satisfecho las cuotas en un plazo de 15 días aunque deja la puerta abierta a que ambas partes "tengan la posibilidad de negociar durante el mismo plazo un acuerdo de modificación de las condiciones del préstamo".

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Por ejemplo, para una persona que solicite un crédito de 100.000 euros a pagar en 20 años al 2% de interés, la cuota mensual sería de unos 500 euros. Con esta reforma legal, el banco demandaría al moroso cuando el impago sumase 3.000 euros, es decir, el 3% del capital solicitado. Si aplicamos la ley actual, bastaría con un impago de 1.500 euros (tres cuotas).

La última modificación sobre el vencimiento anticipado recogía un fallo del Tribunal de Justicia de la Unión Europea que ponía en duda este tipo de cláusulas.

Un cliente más informado frente a las cláusulas abusivas

El Ejecutivo aplica en esta reforma legal parte de la directiva europea del año 2014 que estaba pendiente de trasponer. En este sentido, mejora la información que recibirá el cliente bancario sobre las condiciones de su crédito porque obligará al banco a entregar dos fichas: la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE).

Según el artículo 5.a del anteproyecto de ley, la FEIN "tendrá la consideración de oferta vinculante para la entidad durante un plazo de 7 días" mientras que el apartado 5.b de este mismo artículo se refiere a la información detallada de las cláusulas en la llamada FIAE: "Se informará al prestatario o potencial prestatario de la existencia de cláusulas o elementos relevantes, debiendo incluir, al menos, una referencia, en su caso, a las limitaciones a la baja de la variación de los tipos de interés -cláusulas suelo-, a la posibilidad de que se produzca vencimiento anticipado del préstamo (...) y los gastos derivados de ello, a la distribución de los gastos asociados a la concesión del préstamo y que se trata de un préstamo en moneda extranjera", asegura el texto.

También, se advertirá al cliente de la posibilidad de recibir asesoramiento gratuito y personalizado del notario.

En este sentido, el consumidor tendrá derecho irrenunciable a examinar el proyecto de escritura pública del préstamo en el despacho del notario al menos durante 7 días hábiles anteriores a su firma. El cliente deberá firmar por escrito que ha entendido todas las condiciones.

Los notarios y los registradores deben evitar que accedan al registro cláusulas abusivas. Por ello, se reforman dos leyes: la ley Hipotecaria y la de Consumidores y Usuarios. El artículo 84 de esta última ley quedaría así: "Los notarios y los registradores de la propiedad y mercantiles, en el ejercicio profesional de sus respectivas funciones públicas, no autorizarán ni inscribirán aquellos contratos o negocios jurídicos en los que se pretenda la inclusión de cláusulas que sean contrarias a normas imperativas o prohibitivas o que hubieran sido declaradas nulas por abusivas en sentencia del Tribunal Supremo con valor de jurisprudencia o por sentencia firme inscrita en el Registro de las Condiciones Generales de la Contratación", explica esta norma.

También recoge que haya un modelo de contrato de préstamo inmobiliario que se podrá utilizar de forma voluntaria.

Hipotecas multidivisa

Esta ley también recoge algunos cambios sobre las llamadas "hipotecas multidivisa", las que se contratan en otras monedas extranjeras. En este sentido, el artículo da derecho al consumidor a cambiar el crédito a la moneda alternativa que él quiera con estas condiciones que recoge el artículo 11: que sea la "moneda en que el prestatario perciba la mayor parte de los ingresos o tenga la mayoría de los activos con los que ha de reembolsar el préstamo" o bien a "la moneda del Estado Miembro en el que el cliente fuera residente en el momento en el que se solicita la conversión". El tipo de cambio utilizado, salvo que el contrato diga otra cosa, será publicado por el Banco Central Europeo en la fecha en la que se pida la conversión.

Según los últimos estudios de la Asociación de Usuarios Financieros, los españoles con hipoteca multidivisa han perdido una media de 200.000 euros en cada uno de los 70.000 préstamos de esta modalidad que se han comercializado en España. Esta asociación estima que, de estos préstamos, el 46% es en yenes y el 52% en francos suizos, monedas que se apreciaron significativamente durante la crisis, por lo que los bancos acumularon un total de 13.160 millones de euros en préstamos de divisas.

Intereses de Demora

Con relación a los intereses de demora, una de las últimas de decisiones judiciales se ha producido en la Audiencia Provincial de Asturias. El pasado mes de marzo acordó paralizar todos los procesos de ejecución hipotecaria en los que existan cláusulas de vencimiento anticipado o intereses de demora abusivos.

Esta reforma que prepara el Gobierno establece que estos intereses no pueden superar tres veces el interés legal del dinero. Así, el artículo 16 recoge que "será el triple del interés legal del dinero vigente a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. En este caso, el interés de demora solo podrá devengarse sobre el capital principal pendiente de dicho pago".

¿Y si se quiere amortizar todo el crédito o una parte de él?

En este caso, el artículo 14 se ocupa de esta circunstancia y, de forma sintética, estipula que las comisiones que perciba el banco fluctuarán entre el 0,25% o el 0,5% dependiendo del momento en el que solicitemos la amortización.

Si es en los primeros tres años del crédito, el banco cobrará una comisión del 0,5%, y si se produce durante los primeros cinco años, la compensación será de 0,25%.

Para los créditos a interés fijo, la penalización por amortizar anticipadamente será mayor. Entre el 2% y 3% del capital reembolsado de forma anticipada.