Málaga necesita acelerar la creación de viviendas y oficinas para cubrir la demanda existente

Málaga

La disparada demanda de vivienda en Málaga capital ha provocado que la espera media para poder acceder a un casa es de dos años. La producción de nueva oferta inmobiliaria necesaria para satisfacer la demanda actual y potencial en los segmentos residencial, oficinas, logístico y hotelero lleva dos años de retraso, teniendo en cuenta que la media de los plazos de producción en el desarrollo de suelo finalista es de dos años.

Así lo pone de relieve Savills, consultora inmobiliaria internacional, en su último informe anual Visión Málaga 2022 en el que repasa la evolución de todos los segmentos inmobiliarios. El estudio profundiza en las necesidades actuales y futuras en sectores inmobiliarios estratégicos debido al notable incremento de demanda derivado de las nuevas formas de vida y trabajo.

José Félix Pérez-Peña, director de Savills en Andalucía, ha detallado en una entrevista en la SER, que “Málaga atrae ahora talento e inversión como nunca antes lo había hecho. El aumento exponencial de la demanda de vivienda de calidad y asequible, oficinas, logístico y plazas hoteleras en un plazo reducido de tiempo requiere atender ya los datos clave que marcarán el futuro de la ciudad”.

Residencial

El precio de la vivienda nueva en Málaga ha experimentado un crecimiento de precio constante en los últimos años, con especial vigor tras la pandemia, impulsado por la falta de oferta y por el incremento de demanda de calidad, que mueve los precios medios al alza. En 2021 los precios se incrementaron un 22% respecto a 2020 en vivienda plurifamiliar nueva, según el informe. Para los próximos tres años, Savills prevé una desaceleración del incremento de precios, con valores más moderados que se sitúan en torno al 5-8% para la adquisición de vivienda nueva.

Según apunta Savills, la gestión del suelo es la clave para un mercado residencial sostenible y equilibrado de cara a poder desarrollar proyectos atractivos en las zonas más demandadas, lo que creará competencia en el mercado, factor fundamental para reducir la tensión en los precios.

Según se ha explicado en la presentación, Malaga capital necesita 1.400 viviendas nuevas más al año para poder acoger a toda la demanda existente y potencial al ritmo actual. Se están construyendo 3.600 y serían necesarias 5.000 al año.

Además, los modelos residenciales de build to rent y co-living se encuentran en el foco de los inversores debido a la actual situación de escasez de oferta en el mercado de vivienda en alquiler residencial, los requerimientos de la demanda y la tendencia alcista del número de hogares en Málaga.

Málaga comienza a adaptarse a las tendencias en las nuevas formas de vida imperantes en grandes ciudades, aunque, por el momento, solo existen 636 viviendas del formato build to rent en la ciudad, si bien, con una previsión de alcanzar las 1.452 en los próximos años.

Residencias de estudiantes

Según Savills, el aumento de inversión en residencias de estudiantes en una tendencia global, a la que no es ajena Málaga. La demanda estudiantil en la ciudad ha marcado un hito durante los últimos años con especial incremento del número de estudiantes internacionales y un buen nivel de demanda por parte de los nacionales.

Este aumento, unido a la próxima apertura de dos universidades privadas en la ciudad, ha impulsado el desarrollo de nuevos proyectos de residencias de estudiantes, lo que está posicionando a Málaga en el círculo de ciudades universitarias en España.

Existe interés por parte de inversores institucionales en esta tipología de activos en Málaga, una de las principales plazas en desarrollo de nuevos proyectos en España, interés que ya se ha concretado en la apertura de dos nuevas residencias de estudiantes a medio plazo, que junto a la reciente inauguración de otras tres suman 613 nuevas camas.

Oficinas

El mercado de oficinas de Málaga ha experimentado una notable aceleración durante los últimos años, algo que no ha podido frenar la incidencia de la pandemia y de los nuevos modelos de trabajo. El interés por parte de usuarios finales y empresas por instalarse en la ciudad continúa creciendo debido al efecto llamada de empresas como Google, Vodafone o CITI. Sin embargo, la materialización de operaciones es compleja por la escasez de superficie de calidad en la ciudad.

La intensa actividad por parte de multinacionales, principalmente del sector tecnológico, está dinamizando este segmento considerablemente. La evolución de la contratación en el último año ha llevado a la disminución de la tasa de desocupación, que vuelve a situarse en torno al 5%, recuperando los valores medios pre-pandemia, mientras que en las zonas CBD y Prime, la disponibilidad es mínima.

La ciudad cuenta con un pipeline de más de 35.000 metros cuadrados de nueva superficie para 2024-2025 con estándares de calidad actualizados. Esto ayudará a aliviar la presión actual entre demanda y oferta, así como a consolidar el mercado en Málaga, si bien seguirán siendo necesarios nuevos desarrollos para garantizar el crecimiento económico y empresarial de la ciudad.

Toda esta actividad ha empujado las rentas medias de la ciudad un 16%, alcanzando incrementos del 23% en algunas zonas como CBD y Descentralizada. Sin embargo, en comparación con los mercados principales, los precios continúan siendo muy competitivos, con una renta media por debajo de las principales ciudades europeas.

Logístico

La ciudad de Málaga, como punta de la lanza del logístico de la parte oriental de Andalucía, avanza en el proceso de ampliación de la superficie dedicada a la actividad logística para cubrir las necesidades generadas por el incremento del comercio online y del aumento de la población.

Málaga tiene proyectados más de un millón de metros cuadrados nuevos en el medio-largo plazo gracias a la tramitación urbanística de sectores como Huertecilla Tarajal, La Loma I, San Julián o Rosado Este.

Sin embargo, en la actualidad, la escasez de superficie disponible es el principal escollo que encuentran los principales operadores nacionales e internacionales para instalarse en la ciudad.

Esta escasez ha provocado una renta estabilizada de 5 €/m2/mes y un elevado interés para inversores.

Existen actualmente poco más de 300.000 metros de stock logístico puro en Málaga. En su mayoría ocupado y en muchos casos está quedando obsoleto. Si contabilizamos aquellas naves que se utilizan para la actividad logística sin estar construidas ni diseñadas para este uso, el stock sube hasta los 500.000 metros cuadrados.

Hoteles

Los hoteles son uno de los segmentos clave en el mercado inmobiliario de Málaga, aunque la oferta es escasa para satisfacer la demanda de inversores y operadores que prevén la necesidad de incrementar las plazas hoteleras en calidad y cantidad en la ciudad. Tradicionalmente, la oferta hotelera de la provincia de Málaga se ha establecido en la Costa del Sol, en los municipios de Torremolinos, Fuengirola, Marbella y Estepona, pero debido a la evolución de la capital en los últimos años, numerosos inversores y operadores están tomando posiciones.

En los dos últimos años se han incorporado más de 2.000 plazas al parque hotelero de la capital, pasando de 12.250 habitaciones en 2019 a 14.270 en 2021, una cifra que, sin embargo, sitúa a la ciudad todavía por debajo de la capacidad hotelera de las ciudades de Sevilla o Granada, con 25.670 y 15.970 plazas, respectivamente.

Durante el último año se han abierto cuatro hoteles en Málaga capital, todos ellos de 4* y 5*. Pero por el momento, la categoría 5* y Gran Lujo apenas supone un 5% del total, frente a un 35% de hoteles de 1* y 2*. Esta proporción se irá compensando con la apertura de los nuevos proyectos, que sumarán más de 1.500 habitaciones de 4* y 5* en los próximos años.

Los datos de ocupación y precios medios son positivos. La previsión es que el sector finalice 2022 con ocupaciones en torno al 78,3%, muy similares a las de 2019 (77%), y con un ADR superior en un 7%, tras alcanzar 104,5€ en el primer semestre de 2022. Inversores y operadores continúan buscando activos que transformar en hoteles, hostels, apartamentos turísticos y otros tipos de alojamiento en Málaga capital. Las perspectivas de incremento de precio y de mejora de la ocupación permiten seguir adelante con los proyectos a pesar de la subida de costes debido a la inflación.

Retail

Según Savills, la recuperación del turismo y de la demanda interna está reimpulsando la inversión en locales comerciales y las marcas han reactivado sus planes de expansión con Málaga como uno de sus principales focos. De hecho, el incremento de actividad de los operadores sitúa la tasa de disponibilidad en la zona prime por debajo del 5% frente al 9% de 2021.

En relación a las rentas, Málaga se acerca a niveles pre-covid, aunque con un reajuste en torno al 5% en la zona prime y alrededor del 20% en Calle Nueva y su entorno.

En el mercado de inversión en locales comerciales, la demanda se está reactivando por parte de inversores de todos los perfiles. La previsión es que las subidas de tipos de interés eleven las rentabilidades de los activos. La evolución de la demanda y de las rentas, junto con el incremento previsto de la rentabilidad, mantendrán el foco inversor en Retail en Málaga.