La vivienda, misión imposible en Málaga: comprar o alquilar es un 20% más caro que hace un año

Málaga

"Málaga está en una situación de severa complicación para el acceso a la vivienda. Los precios se están encareciendo a ritmos muy significativos. Si los comparamos con los que teníamos en el anterior calentamiento vivido en el año 2007, en la burbuja inmobiliaria, el precio de la compra de una vivienda de segunda mano ya supera en un 40% ese registro. En el caso del alquiler es todavía más acusado: un 80% y eso indica que los precios están en una situación de crecimiento muy abultado, casi sin freno me atrevería a decir. El crecimiento interanual es de en torno a un 20% en ambos casos y eso indica que cada vez el precio es más caro. Los ciudadanos malagueños nunca habían tenido que hacer frente a un precio tan alto de la vivienda como están pagando ahora, tanto en compra como en alquiler y eso evidentemente tiene un perjuicio en la accesibilidad a la vivienda". Así de tajante se muestran los expertos sobre el mercado inmobiliario en Málaga. María Martos, directora de Estudios del portal Fotocasa, en una entrevista concedida a SER Málaga, advierte que la situación irá -previsiblemente- a peor en los próximos meses.

Los precios más altos de la historia de Málaga

"Que ambos mercados hayan llegado a máximos al mismo tiempo hace que cuando un ciudadano entra en el mercado inmobiliario, o bien para alquilar o bien para comprar, lo tenga muy difícil", añade Martos que dibuja un perfil muy detallado del comprador o arrendador: "El comprador medio tiene unos 40 años, es un hombre, tiene un nivel socioeconómico alto, ya vive con su pareja o con sus hijos. Además hemos notado un gran crecimiento de un nuevo perfil, una nueva figura inversora, de hecho se ha duplicado en un año de un 7 a un 13% el interés que hay por comprar vivienda para ponerla en alquiler y también detectamos esa transformación de este perfil hacia una figura más experta en el mercado, que busca rendimiento, que es extranjera. También tiene un peso bastante significativo, por ejemplo en Málaga, el 30% de las compraventas que se realizan son por parte de extranjeros y eso evidentemente también afecta en la subida de precios porque tienen un poder adquisitivo mucho más alto que el local, entonces evidentemente el ciudadano residente de Málaga no puede optar porque no puede competir con esos precios tan altos".

Respecto a los precios actuales, la directiva detalla que "el alquiler medio en Málaga cuesta unos 1.200 euros y una vivienda cuesta unos 280.000 euros. Hace cinco años podíamos comprar una vivienda en Málaga por 135.000 euros, así que evidentemente el encarecimiento es muy abultado. Evidentemente la vivienda turística está dando una respuesta a una gran demanda vacacional por venir a visitar la ciudad. No podemos obviar que Málaga es, yo creo que, el número uno o el número dos de las mejores ciudades de España para vivir y eso hace que tenga una gran capacidad de atracción poblacional", tal como describe Martos cuando se le pregunta por los efectos de la vivienda turística en el mercado inmobiliario actual.

El efecto de la vivienda turística

"De hecho es la segunda provincia de todo Andalucía que más población extranjera acoge y evidentemente tenemos que tener en cuenta que en el mercado del alquiler, aunque el porcentaje sea bastante reducido, un 2,6% del porcentaje total se destina a vivienda turística. Sin embargo, es un efecto colateral de la gran casuística que está ocurriendo en el mercado del alquiler que es la contracción de oferta. Desde que salimos de la pandemia, desde hace cuatro años, hemos visto reducida la oferta de vivienda en alquiler en más de un 30% en la ciudad de Málaga y eso está haciendo que haya un gran desequilibrio entre oferta y demanda. Respecto a los pisos turísticos tienen que cumplir, por supuesto, la normativa... requieren una regulación, pero no creemos que sean la causa real del problema. De hecho, imaginémonos en el hipotético caso que se prohibiesen esas 12.000 viviendas turísticas; si retornasen al mercado del alquiler de larga duración. Lo primero, no podríamos asegurar que volviesen y lo segundo: se necesitarían más de 100.000 viviendas en el mercado para poder equilibrar los precios y que llegasen a bajar", matiza la portavoz del portal inmobiliario.

"Es como las viviendas vacías, aunque haya viviendas vacías no están en disposición de ponerse en el mercado. Entonces, evidentemente hay que encontrar una solución; un equilibrio que pase por un consenso entre los dos actores que forman parte de este mercado turístico, tanto quien oferta como quien demanda que tengan una serie de garantías, que tengan una legislación, que se sientan seguros y que cubran esas necesidades. En este momento, el mercado del alquiler sí que hemos visto un importante trasvase desde el segmento de larga duración hacia el mercado turístico, pero no creemos que sea el grueso del problema", tal como sostiene esta experta.

Previsiones de cara a los próximos meses

"La verdad que las subidas son tan significativas de un año a otro que parecería que es imposible que el precio pudiera seguir subiendo. Sin embargo, tocar techo es un término que utilizamos bastante y la verdad es que es bastante ambiguo porque el precio máximo de una zona lo marca el poder adquisitivo de ese residente. Cuánto está dispuesto a pagar. Si tenemos en cuenta los cambios macroeconómicos como la bajada de tipos de interés que empieza esa desescalada, todo indica a que evidentemente las condiciones hipotecarias van a hacerse más atractivas, se va a democratizar el acceso a la vivienda y eso va a atraer a más ciudadanos queriendo comprar vivienda a nuestro mercado. Entonces, la situación es fácil de entender. Si tenemos mucha más demanda y la misma o menos oferta, ¿Qué creemos que va a suceder? Probablemente los precios sigan tensionándose y la tendencia será de crecimiento al alza", según el razonamiento de Martos. La entrevista, al completo, ya se puede escuchar en la parte superior de esta información.