Un parque envejecido, precios al alza y trámites lentos condicionan la rehabilitación de viviendas en Málaga

Málaga

El mercado de la rehabilitación y la reforma en España afronta un escenario de fuerte presión marcado por la subida de los costes, la falta de mano de obra cualificada y la necesidad de modernizar un parque edificatorio muy envejecido. En la provincia de Málaga existen alrededor de un millón de viviendas y más del 40% tienen más de 40 años, según fuentes sectoriales y datos oficiales. En la capital, la fotografía es aún más clara: seis de cada diez inmuebles superan las cuatro décadas, lo que incrementa la necesidad de intervenciones y la urgencia de contar con planes estables de mantenimiento y rehabilitación.

A escala estatal, el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España ha registrado más de 55.000 viviendas visadas para rehabilitación en 2024, el doble que en 2019. El crecimiento continúa muy vinculado a los fondos europeos Next Generation, lo que obliga a plantear cómo sostener el ritmo cuando ese impulso se reduzca. El parque envejecido y la demanda acumulada apuntan a una necesidad estructural, no a una operación puntual ligada a una convocatoria de ayudas.

A ese contexto se suma un encarecimiento sostenido. Un análisis publicado por El País cifra el aumento de los materiales de construcción entre un 10% y un 40% desde 2020, con subidas que superan el 25% en acero, aluminio y madera, y repuntes del 40% en cemento, vidrio, radiadores, calderas y aparatos sanitarios. El índice de costes de construcción del Ministerio de Transportes refleja un incremento del 29% en cuatro años y un 23% más en mano de obra. En ciudades como Málaga, Madrid o Barcelona, los presupuestos para reformas integrales se sitúan ya entre 600 y 1.200 euros por metro cuadrado; una vivienda de 100 metros puede requerir entre 45.000 y 90.000 euros en función de las calidades y del estado previo.

En el Colegio de Arquitectos de Málaga, el responsable de la Oficina de Rehabilitación, Rafael Pozo, resume así la situación:” La mayoría del parque inmobiliario es anterior a los años 80, cuando empieza a existir normativa de aislamiento térmico. Cualquier edificio anterior a esa época prácticamente no tiene aislamiento”.

Explica que la cultura de la rehabilitación ha sido reactiva:” Tradicionalmente se ha rehabilitado por conservación y mantenimiento: se cae una cornisa o hay un desprendimiento de fachada y entonces se repara. Se actúa cuando el problema ya es evidente y se ha echado en falta ser previsores”.

Pozo insiste en que las ayudas europeas han orientado la intervención hacia la eficiencia energética, pero recuerda que el reto es más amplio: “Las ayudas se centran en la mejora energética, pero también hay que mejorar accesibilidad y seguridad. Esos edificios antiguos no responden a las exigencias de un edificio de obra nueva”.

Y apunta a un problema de fondo en el propio sector:” Siempre ha habido constructoras de obra nueva, pero la rehabilitación, que antes era marginal, necesita empresas con mucho músculo. Faltan empresas especializadas y, por supuesto, falta mano de obra; si ya falta en obra nueva, en rehabilitación todavía es más dramático”.

El responsable de la Oficina de Rehabilitación subraya que la mejora energética tiene impacto directo en el bolsillo y en la salud:” Una vivienda que se rehabilita y mejora su eficiencia energética necesita menos energía para calentarse y enfriarse. Eso se traduce en facturas más bajas y en una mejora de la salud de los habitantes, porque también se mejora la calidad del aire interior y las ventilaciones”.

La situación se complica en la Costa del Sol por el factor climático. Pozo recuerda que la humedad condiciona el confort dentro de las viviendas:” Mucha gente que viene de Madrid se sorprende porque pasa más frío en Málaga dentro de las casas. En verano y en invierno la humedad dispara la sensación térmica. Podemos tener 26 o 27 grados y parecer aceptable, pero con una humedad muy alta el calor es enorme”.

Desde una perspectiva nacional, José Antonio Reus, coordinador de las oficinas de apoyo a la rehabilitación de los colegios de arquitectos, confirma que el sector vive un momento de cambio: “ La rehabilitación está creciendo. Se está creando una necesidad. Las ayudas como los fondos Next Generation han ayudado a que se tomen decisiones, pero Europa quiere que la rehabilitación deje de ser una opción y se convierta en una exigencia”.

Reus defiende herramientas como el libro del edificio existente: “Es como un historial clínico del edificio: recoge datos de consumo, demanda, antigüedad e intervenciones. A partir de ahí, el pasaporte del edificio permite planificar por fases una rehabilitación integral sin que unas actuaciones se pisen con otras”.

El precio y la burocracia siguen siendo dos barreras claras. Reus recuerda que los costes se han disparado desde 2020 y que el marco administrativo no acompaña:

«Las bases reguladoras marcaban un plazo máximo de tres meses para resolver las ayudas. Eso no se ha cumplido en ningún momento. Hablamos de expedientes que se van a más de un año, a lo que se suma la tramitación de la licencia de obras».

Pozo añade que en rehabilitaciones profundas la licencia resulta obligatoria y que los plazos se alargan aún más en edificios del Centro Histórico, donde intervienen también los servicios de Patrimonio.

A la complejidad económica y administrativa se suma la especificidad de las zonas costeras. Francisco Martín Rubio, secretario técnico de la Asociación Nacional de Empresas de Rehabilitación y Reforma, destaca que el clima de la Costa del Sol exige soluciones bien adaptadas: “Las zonas costeras tienen un comportamiento particular. Los saltos térmicos dentro del mismo día y la humedad afectan a fachadas, cubiertas y a las protecciones que se instalan en el edificio. A veces, incluso después de actuar sobre la envolvente, se sigue pasando más calor del previsto”.

Martín pone el foco en las reformas más pequeñas, las que afectan a miles de familias cada año:“Las obras de 10.000, 20.000 o 50.000 euros en viviendas individuales mueven una cantidad importante de dinero. Conviene abordarlas con empresas especializadas y técnicos que combinen medidas pasivas en las envolvente, fachadas, cubiertas, huecos y medidas activas en climatización, calidad del aire, salubridad”.

Y recuerda que estas intervenciones suman valor a medio y largo plazo: “La reforma prolonga la vida útil de la vivienda, mejora el confort y puede aportar valor económico en una futura venta o cambio de uso”.

El sector coincide en que los retos son claros: parque envejecido, costes al alza, falta de personal, trámites largos y una demanda que ya no solo busca estética, sino eficiencia energética, salud y confort. La normativa europea de eficiencia energética de edificios fija un horizonte de emisiones casi cero en 2050 y, según la Asociación Nacional de Empresas de Rehabilitación y Reforma, su aplicación va a obligar a intervenir en tres cuartas partes del parque edificatorio en los próximos 25 años. Para llegar a ese punto será necesario multiplicar por siete u ocho el volumen actual de obras y reforzar la colaboración entre administraciones, colegios profesionales y empresas para que la rehabilitación pase de ser una excepción para convertirse en parte normal de la vida útil de los edificios.