Consenso en el diagnóstico, choque en las recetas: así ven la vivienda en Málaga las administraciones, los representantes del sector y la ciudadanía

Málaga

En la mesa se sentaron los tres niveles de la administración con competencias en vivienda: la Junta de Andalucía, representada por Juan Jesús Bernal, director provincial de la Agencia de Vivienda y Rehabilitación (AVRA); el Ayuntamiento de Málaga, con el concejal de Vivienda, Francisco Pomares; y el propio subdelegado en nombre del Gobierno central. Junto a ellos, la decana del Colegio de Arquitectos, Susana Gómez; la secretaria general de la Asociación de Constructores y Promotores (ACP), Violeta Aragón; el economista y urbanista Pedro Marín, autor del libro La complejidad de la vivienda; y Kike España, del Sindicato de Inquilinas. Ya puedes ver y escuchar la tertulia.

La fotografía de partida la hizo el subdelegado del Gobierno, Javier Salas: Málaga “expulsa cada año entre 5.000 y 7.000 malagueños” hacia el área metropolitana por la imposibilidad de acceder a una vivienda en la ciudad. Un problema que definió como “gravísimo” y que, recordó, no es exclusivo de Málaga ni de España, sino compartido con muchas ciudades europeas.

Por su parte Bernal reivindicó el papel de la Junta como “un casero más” de unas 80.000 viviendas públicas en Andalucía, 8.000 de ellas en la provincia de Málaga, y defendió la recién aprobada ley andaluza de vivienda como una norma “muy demandada y muy participada”, que habría incorporado “el 80% de las alegaciones” presentadas.

Según explicó, el objetivo principal es “simplificar trámites, reducir mucha burocracia” y lanzar un “plan de choque” para poner suelo a disposición de nuevas promociones, especialmente de vivienda protegida. La norma permite, por ejemplo, que suelos previstos para uso hotelero o terciario se transformen en residenciales y que aumente la edificabilidad si se destinan a vivienda protegida.

Bernal insistió en que el aumento de la oferta, especialmente de VPO, tendrá efecto sobre los precios: “La puesta a disposición de suelo, el aumento de la oferta, permite –y eso es matemática pura– la reducción en cierto modo del precio de la vivienda”, defendió. La ley, añadió, fomenta la colaboración público-privada y fija módulos de precio que, en teoría, sitúan la vivienda protegida por debajo del mercado libre.

La Junta se desmarcó de los controles de precios contemplados en la ley estatal y criticó sus resultados en ciudades como Barcelona, contraponiendo las cifras de demanda por vivienda pública entre Cataluña y Andalucía.

Desde el Gobierno central, Javier Salas evitó un choque frontal con la Junta, pero dejó claras sus reservas sobre el enfoque andaluz: “Una de las principales dudas es que sólo poniendo más suelo a disposición del mercado no se arregla el problema de la vivienda”, dijo, recordando que la burbuja de 2008 se gestó precisamente en un contexto de fuerte expansión del suelo y promoción inmobiliaria.

Salas defendió la ley estatal de vivienda, aprobada en 2023, como un “planteamiento valiente que aumenta las reservas obligatorias de suelo para vivienda protegida —del 30 al 40% en suelo urbanizable y del 10 al 20% en suelo no consolidado— e introduce la obligación de que al menos el 50% de esa VPO sea en alquiler, con el objetivo de reforzar el parque de alquiler asequible" explicó.

Aunque pidió “estudiar mejor” la norma andaluza, admitió que “a nivel personal” le genera “dudas” un modelo que confía casi todo a la oferta.

El Ayuntamiento aplaude la ley andaluza, pero admite que no basta

El concejal de Vivienda, Francisco Pomares, se mostró abiertamente favorable a la nueva ley andaluza, que calificó de “muy positiva” y de “ley con consenso”, tras un proceso en el que, aseguró, “hemos participado muchísimo, muchos sectores”.

Pomares reivindicó además el Plan Estatal 2026-2030, que consideró “posiblemente el mejor plan de vivienda desde 2002”, y subrayó que las nuevas normas, tanto estatal como autonómica, son “herramientas”, pero no una solución mágica: “No pretendamos que porque haya un buen plan de vivienda o una ley de vivienda vayan a bajar los precios de repente. El mercado es mucho más complicado”, advirtió.

El edil aprovechó para reclamar más competencias directas para los ayuntamientos: “Esto de la vivienda es de estar a pie de obra. Mejor que esté el Ayuntamiento a pie de obra; si no, no sale”, dijo, defendiendo una mayor descentralización hacia el nivel local.

Expertos cuestionan el enfoque actual

Las posiciones políticas encontraron una réplica muy crítica desde el ámbito técnico. El economista y urbanista Pedro Marín, antiguo responsable del Observatorio de Medio Ambiente Urbano (OMAU), fue tajante al valorar la ley andaluza: “Me parece un auténtico desastre”, afirmó.

Marín reprochó a la Junta que no haya alineado su norma con la ley estatal y cuestionó el dogma de que aumentar la oferta abarata la vivienda: “El aumentar la oferta para que bajen los precios, simplemente, es una falacia. Desde el punto de vista académico, eso no existe”, dijo.

El urbanista recordó que España ya vivió una expansión masiva de la construcción entre 2003 y 2007 “sin que bajaran los precios”, y reclamó una política de vivienda “estructural, sostenida en el tiempo” y con mucho más presupuesto. Según sus datos, el actual Plan Estatal de Vivienda moviliza unos 550 millones de euros al año, “el 0,1% del PIB”, frente a un gasto en defensa cercano al 2%. A su juicio, serían necesarios entre 5.000 y 7.000 millones anuales para que la política de vivienda tuviera impacto real.

Marín puso como ejemplo Barcelona, donde, aseguró, las medidas de regulación han supuesto una caída del precio del alquiler cercana al 9% en un año, aunque admitió que la ley estatal también ha tenido “agujeros” que se están corrigiendo.

Inquilinos, arquitectos y promotores: críticas desde todos los frentes

Desde el Sindicato de Inquilinas, Kike España fue muy duro con todas las administraciones: “Ninguna está haciendo nada que vaya a las causas del problema”, denunció. Señaló un “negacionismo científico” sobre el impacto de la oferta en los precios y criticó la visión de la vivienda “exclusivamente como negocio”.

“Aumentar la oferta no baja los precios”, afirmó, insistiendo en que mientras la vivienda sea una mercancía “es imposible que sea accesible”. Cargó también contra la privatización progresiva de vivienda protegida y acusó a organismos como AVRA o el IMV de prácticas que han obligado incluso a intervenir a comités de Naciones Unidas para frenar desahucios.

La decana del Colegio de Arquitectos, Susana Gómez, centró sus críticas en dos puntos: la rebaja de la reserva mínima de vivienda protegida en suelo público, del 30% al “al menos 25%”, y la ausencia de mecanismos sancionadores cuando no se desarrollan los suelos o no se cumple la VPO prevista. Propuso recuperar instrumentos como el Registro Municipal de Solares y revisar la figura del agente urbanizador para evitar que el tiempo juegue a favor de la especulación. Además aseguró que "la vivienda turística no es residencial, es un negocio hostelero", y señaló como problema adicional "la falta de mano de obra cualificada en el sector de la construcción", instando a las administraciones a impulsar formación en este ámbito.

La representante de los promotores, Violeta Aragón, quiso separar conceptos, vivienda pública, protegida, asequible y libre, y recordó que el sector privado ha desarrollado “el 85% de la vivienda protegida” en España. Denunció, no obstante, la “burocracia infinita” y las competencias cruzadas entre administraciones que mantienen suelos sin desarrollar durante “diez, quince o veinte años”, citando el caso de la gran bolsa de Buenavista, en Málaga, con más de 1.300 viviendas públicas proyectadas aún pendientes de desbloqueo.

Al final del debate Pedro Marín, experto en vivienda, propuso medidas a corto plazo, entre ellas "la limitación de zonas tensionadas en toda la ciudad", "contener la compra especulativa de viviendas", y "la prohibición absoluta y retroactiva de todos los apartamentos turísticos", medidas que ya se aplican en ciudades como La Coruña y Ámsterdam.

La única coincidencia clara fue el diagnóstico: Málaga vive una crisis grave de acceso a la vivienda, con generaciones enteras condicionadas por el precio del techo. Sobre el camino para salir de ahí, más mercado, más regulación, más vivienda pública o un cambio de modelo. Y es que las diferencias entre administraciones y expertos siguen siendo profundas.