Joaquín Caraballo: "¿Qué ha pasado en el sector inmobiliario en 2025?"

Precios en máximos históricos

El precio medio de la vivienda libre superó los 2.150 €/m² en el tercer trimestre, con subidas interanuales de hasta el 13%, marcando el crecimiento más alto en 18 años. Este repunte estuvo impulsado por una demanda fuerte y una oferta muy ajustada, especialmente en zonas urbanas tensionadas.

En Sevilla capital, los precios también han alcanzado sus propios máximos históricos. El precio medio se situó en torno a los 2.741 €/m², con una media por vivienda de 277.230 €. Algunos barrios como Triana, El Porvenir o Los Remedios superan los 3.700 y hasta los 4.000 €/m². En contraste, zonas como Los Pajaritos o San Pablo ofrecen precios muy inferiores, con promedios por debajo de los 1.900 €/m².

Volumen de compraventas récord

Durante 2025 se han registrado cifras históricas de operaciones: más de 67.000 viviendas vendidas solo en octubre, y una proyección cercana a las 600.000 compraventas anuales. La segunda mano lidera el mercado frente a la obra nueva.

En Sevilla, el dinamismo del mercado ha sido similar, aunque con un freno progresivo en zonas donde los precios ya se han disparado. La oferta sigue siendo escasa, con apenas 3.181 viviendas a la venta en la capital, y un tiempo medio de comercialización de 138 días.

Moderación y primeras señales de estabilización

Aunque el primer semestre estuvo marcado por subidas agresivas, en el último trimestre han comenzado a notarse signos de desaceleración: caídas suaves de precios en algunas zonas y una menor tensión en la oferta.

En Sevilla, algunos indicadores apuntan a una estabilización, especialmente en barrios con precios ya muy elevados. No obstante, la demanda sigue presionando en zonas medias como Sevilla Este, Nervión o Macarena, donde la relación entre precio y calidad de vida sigue atrayendo compradores.

Nueva Ley de Vivienda 2025: principales novedades

Este año ha entrado en vigor la nueva Ley de Vivienda, con medidas que buscan regular el alquiler y equilibrar el mercado:

• Límites a la subida del alquiler en zonas tensionadas.
• Definición legal de "gran tenedor" y obligaciones específicas.
• Recargos fiscales por viviendas vacías.
• Prórrogas extraordinarias en contratos y protección frente a desahucios.
• Gastos de formalización a cargo del arrendador.

Estas medidas han sido recibidas con división de opiniones: mientras sectores sociales las valoran como imprescindibles, asociaciones de propietarios alertan de una caída de la oferta de alquiler.

En Sevilla, estas regulaciones han generado reacciones encontradas. En zonas como el centro o los barrios colindantes donde la presión del alquiler turístico es fuerte, muchos propietarios han optado por retirar sus viviendas del mercado residencial. Como resultado, la oferta se ha reducido de forma notable.

Regulación del alquiler turístico

El Gobierno lanzó el Registro Nacional de Viviendas Turísticas y sancionó a plataformas como Airbnb por anunciar alojamientos sin licencia. El objetivo: recuperar vivienda para el alquiler tradicional y evitar distorsiones en barrios saturados.

En Sevilla, esta medida tiene especial impacto por el auge de los pisos turísticos en el centro histórico, Alameda, Santa Cruz y El Arenal. El Ayuntamiento ha reforzado los controles y ya trabaja en un plan de ordenación de estas viviendas.

Impactos indirectos del nuevo marco legal

• Caída de la oferta de alquiler en algunas ciudades.
• Dificultades para propietarios particulares ante la inseguridad jurídica.
• Mayor demanda en municipios periféricos por fuga de compradores del centro.

Este último fenómeno se observa claramente en Sevilla: municipios como Dos Hermanas, La Rinconada o Alcalá de Guadaíra han registrado incrementos de demanda por su cercanía, servicios y precios más accesibles (entre 1.300 y 1.500 €/m²), frente a los valores de la capital.

Debate institucional: vivienda como prioridad de Estado

En la Conferencia de Presidentes de 2025 se puso el foco en la inversión en vivienda pública. El Ejecutivo central propuso triplicar la oferta de vivienda asequible hasta 2030, aunque sin consenso pleno de todas las CCAA.

En Andalucía, la Junta ha anunciado planes de ampliación de suelo para vivienda protegida en capitales como Sevilla, donde la falta de obra nueva ha sido una de las principales quejas del sector profesional.

Conclusión

El año 2025 ha sido clave para redefinir las reglas del juego en el mercado inmobiliario español. A medio plazo, el equilibrio entre regulación, seguridad jurídica e inversión será esencial para garantizar un acceso justo a la vivienda sin colapsar la oferta.

En Sevilla, capital y provincia, se viven realidades diferentes, pero con un punto común: la necesidad de planificación y soluciones estructurales. La tensión entre demanda, oferta y regulación marca el presente y determinará el futuro del mercado.

Seguiremos informando cada semana desde Cadena SER, con la visión local que necesitan los sevillanos para entender el mercado.

@jcaraballo_inmobiliaria