Comprar vivienda en Málaga ya exige casi el 60 % del salario familiar

Málaga

Málaga se confirma como uno de los mercados inmobiliarios más tensionados de España. El precio de la vivienda nueva y usada continúa su escalada y se sitúa entre los más altos del país, impulsado por el atractivo turístico, la llegada de población vinculada al empleo tecnológico y la falta estructural de oferta residencial. Así lo refleja el último balance del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin

En el cierre de 2025, el valor de la vivienda en la provincia de Málaga ha superado sus máximos históricos en términos nominales, con incrementos interanuales de dos dígitos y un comportamiento que la sitúa en el grupo de cabeza junto a Madrid y Baleares. Aunque descontando la inflación aún se mantiene entre un 20 % y un 30 % por debajo de los niveles reales de la burbuja de 2007, la presión sobre los precios no da tregua.

Subidas sostenidas y compraventas en máximos

La vivienda en Málaga ha seguido la tendencia nacional de encarecimiento, con un crecimiento trimestral cercano al 3,5 % y una subida anual que se mueve en torno al 13 %. Este avance se enmarca en un ejercicio 2025 especialmente intenso, con un aumento medio de precios superior al 10 %, el triple que en 2024.

El dinamismo del mercado se refleja también en la actividad: el volumen de compraventas se mantiene en niveles muy elevados, apoyado por la estabilidad del empleo, la demanda extranjera y unos tipos de interés que se han moderado tras las bajadas iniciadas en 2024. Todo apunta a que en 2026 el mercado seguirá activo, aunque con un ritmo más estable y subidas de precios previstas de entre el 5 % y el 10 %.

Acceder a una vivienda, un reto creciente

Si hay un indicador que preocupa especialmente en Málaga es el del esfuerzo de compra. Un hogar medio necesita destinar en torno al 58 % de su renta disponible para afrontar la hipoteca de una primera vivienda en la provincia, el nivel más alto de España. En la capital, el esfuerzo ronda el 55 %, muy por encima del umbral del 35 % considerado razonable.

Este tensionamiento sitúa a Málaga entre las ciudades con mayor dificultad de acceso a la vivienda, al nivel de Madrid, Barcelona o San Sebastián, y contrasta con la media nacional, que aún se mantiene en torno al 34,5 % de la renta disponible.

Capital cara y distritos en plena escalada

La ciudad de Málaga figura de forma estable entre las capitales más caras del país, con precios medios que la colocan en el grupo inmediatamente posterior a Madrid, San Sebastián y Barcelona. Además, es una de las capitales que ya ha superado los máximos históricos nominales de su serie de precios.

El dinamismo es especialmente intenso en determinados distritos, que registran incrementos interanuales superiores al 17 %, reflejo de una demanda muy activa y de la escasez de vivienda disponible, tanto para compra como para alquiler.

Un mercado atractivo, pero cada vez más excluyente

Pese a que los precios reales aún no han alcanzado los niveles de la burbuja inmobiliaria, el ritmo de encarecimiento por encima de la inflación empieza a dibujar un cambio de tendencia preocupante. Málaga sigue siendo uno de los grandes polos residenciales del país, pero el acceso a la vivienda se convierte en un desafío creciente para los residentes locales.

Con la oferta aún lejos de cubrir la demanda y la previsión de nuevas subidas en 2026, el mercado inmobiliario malagueño encara el próximo año consolidado como uno de los más dinámicos… y también de los más exigentes para el bolsillo.