La obra nueva se dispara en Málaga: precios al alza un 10,4 % y esfuerzo de compra por encima del 50 %

Málaga

Málaga, en el epicentro del encarecimiento de la obra nueva en España. El precio medio de la vivienda de nueva construcción aumentó un 10,4 % en 2025, según el informe Vivienda de obra nueva 2026 de Tinsa by Accumin, en un contexto en el que la provincia malagueña se consolida como uno de los mercados más dinámicos —y tensionados— del país.

El estudio sitúa el valor medio de la obra nueva en España en 2.567 euros por metro cuadrado, un 43 % más que la vivienda de segunda mano y un 17 % por encima de los máximos registrados en 2007 en términos nominales. En la práctica, el aumento de precios está siendo especialmente visible en provincias con fuerte atractivo turístico y polos de empleo, como es el caso de Málaga.

Málaga, entre las provincias con más peso de la obra nueva

La provincia se mantiene entre las que concentran mayor actividad de vivienda nueva en España. En Málaga, las compraventas de obra nueva representan alrededor del 14 % del total, una de las cuotas más altas del país junto a territorios como Cádiz, Sevilla o Navarra.

Aun así, el mercado sigue condicionado por la escasez de oferta. La demanda supera al ritmo de construcción, lo que está empujando los precios tanto en la obra nueva como en la vivienda usada, según el análisis del Servicio de Estudios de Tinsa.

Marbella y Málaga capital, entre los mercados más caros

El informe confirma que los precios más elevados se concentran en municipios con gran atracción turística o fuerte actividad económica, un patrón que se repite claramente en la Costa del Sol.

En este contexto destacan Marbella y Málaga capital, que figuran entre las ciudades españolas donde el precio de la obra nueva ya supera los niveles alcanzados durante la burbuja inmobiliaria, incluso teniendo en cuenta la inflación.

Además, Marbella se sitúa entre los municipios con mayor presión de compra internacional, donde el esfuerzo para adquirir una vivienda nueva puede superar el 80 % de la renta disponible de un hogar medio.

Vélez-Málaga, entre las ciudades con mayores subidas

El encarecimiento también se extiende a otros municipios de la provincia. El informe señala a Vélez-Málaga como una de las localidades españolas donde la obra nueva ha registrado subidas especialmente intensas en el último año, dentro de un grupo de ciudades que superan el 20 % de incremento interanual.

Este comportamiento confirma una tendencia creciente: la expansión del mercado inmobiliario hacia municipios cercanos a los grandes núcleos, donde todavía existe más suelo disponible y precios algo más contenidos.

Comprar vivienda nueva exige más de la mitad del sueldo

Uno de los datos más preocupantes del informe es el esfuerzo de compra necesario para acceder a una vivienda nueva.

A nivel nacional, un hogar medio necesita destinar el 44 % de su renta disponible para pagar el primer año de hipoteca de una vivienda de obra nueva.

En provincias como Málaga, ese esfuerzo supera el 50 %, situándose muy por encima del nivel considerado razonable por los analistas (35 %). En ciudades con fuerte presión turística, como Málaga capital o Marbella, el acceso a la vivienda se vuelve aún más complicado.

Un mercado marcado por la demanda internacional

El informe también apunta al peso creciente del comprador extranjero en zonas turísticas como la Costa del Sol. Los compradores internacionales —residentes y no residentes— continúan teniendo un papel clave en el mercado, lo que contribuye a mantener los precios elevados en destinos altamente demandados.

En este escenario, los expertos advierten de que parte de la nueva promoción residencial se orienta cada vez más hacia perfiles de renta alta o vivienda vacacional, en lugar de cubrir la demanda de vivienda habitual.