Radiografía del sector inmobiliario: ¿Cuál es el precio medio de la vivienda en Jaca?

Jaca

El informe “Radiografía del sector inmobiliario en la ciudad de Jaca”, realizado por la inmobiliaria Pirineos Casa con datos reales de las transacciones realizadas en el Registro de la propiedad, arroja una situación de cierto estancamiento en el sector de Jaca aunque aumenta el precio medio por vivienda usada. Entre junio de 2022 y junio de 2023 se realizaron 240 compra-ventas, de las que solamente 1 corresponde a obra nueva y 239 a segunda mano.

De estas 239, solamente 6, un 2,5 % son viviendas unifamiliares, siendo el 97,5 % restante viviendas colectivas.

El volumen de ventas en la ciudad de Jaca ascendió en el periodo a 36,28 M€, prácticamente similar al año anterior. A nivel global de zona (incluyendo Villanúa, Candanchú, Canfranc y Castiello) las ventas ascienden en el periodo a 54,03 M€, ligeramente superior al año anterior.

150.733 euros: importe medio de venta de vivienda usada colectiva

El importe medio de venta de la vivienda nueva fue de 255.000 €, (aunque este dato no es relevante al haberse contabilizado tan solo 1 operación), y de la vivienda usada (colectivas) 150.733 € frente a los 139.415 € del estudio anterior, lo que supone un incremento del 8,11 %, y en unifamiliares de 246.834 € frente a los 362.193 € del estudio anterior, que supone un descenso del 31,85 % (sin impuestos). Tampoco resulta muy relevante al haberse contabilizado tan solo 6 operaciones.

Pisos de 73 m2 y 37 años de antigüedad

Las viviendas de segunda mano (colectivas) presentan una superficie media útil de 73 m2, una antigüedad media de 37 años, y un precio medio de venta por m2 útil de 2.099 € (el año anterior fue de 2.130 €) y de 1.749 € el construido (el año anterior fue de 1.775 €).

Las unifamiliares de segunda mano presentan una superficie media útil de 117 m2, una antigüedad media de 53 años, y un precio medio de venta por m2 útil de 2.249 € (el año anterior fue de 2.532 €) y de 1.874 € el construido (el año anterior fue de 2.110 €).

Las ventas de vivienda usada las clasificamos en dos grupos: viviendas colectivas o en altura, y viviendas unifamiliares. Las operaciones están muy repartidas por toda la ciudad y los precios presentan datos muy dispares en función de la zona.

El Llano de La Victoria, el precio más alto por m2 frente a la Tejería

Mientras que en el primer grupo (colectivas) la zona de La Victoria presenta el precio medio más alto situándose en los 2.607 € el m2 útil. Le sigue Ciudadela con 2.175 €, y Membrilleras con 2.080 €. La zona de la Tejería presenta en esta ocasión el más bajo, cerrando en los 1.659 € el m2 útil.

En el grupo de viviendas unifamiliares el precio medio más alto lo tenemos en la zona del Casco/ Centro con 2.336 € y Levante con 2.205 €. Pero estos precios no son significativos porque se trata de solo dos operaciones, una en cada zona.

El Casco, donde más viviendas se vendieron

La zona que presenta mayor número de ventas de vivienda usada es de nuevo la del Casco/ Centro con 60 operaciones, siendo la menor, Membrilleras con 30 operaciones. El 46 % de las ventas se han realizado en tan solo 5 zonas.

Hay que destacar que desde el 3T2022 las ventas han bajado en cada trimestre, con un pequeño repunte en el 1T2023, pero vuelven a bajar de nuevo al cierre de este informe en el 2T2023.

Precios por encima de la media provincial y regional, pero a menor distancia

Si comparamos el importe medio de venta por vivienda entre la ciudad y la provincia, vemos que arroja un resultado de 28,24 puntos (en el estudio anterior era de 34,89 puntos, 6,65 puntos más) y en relación con la C. A., de 10,16 puntos (en el estudio anterior era de 22 puntos, 11,84 puntos más). Los dos indicadores a favor de la ciudad de Jaca, pero habiendo sufrido una caída importante.

En relación a la media nacional, la diferencia es 20,3 puntos (aquí la diferencia crece pues en el estudio anterior la diferencia era de 17 puntos), pero en este caso el resultado es desfavorable, y la diferencia ha aumentado en 3,3 puntos desde el estudio anterior.

Precios por encima de los de 2015 y por debajo de los de 2021

El importe medio de venta por vivienda ha experimentado una evolución positiva desde el 2T2015 cuando toca suelo en los 108.718 €, cerrando en el 2T2021 en 161.334 €. Sin embargo, desde el 2T2022 al 2T2023 el precio medio se ha reducido hasta los 147.856 €. La causa principal radica en que tampoco en esta ocasión se han podido contabilizar ventas de obra nueva.

La evolución, tanto del importe medio de venta por vivienda como por m2 viene siendo ascendente desde el tercer trimestre del 2015 (donde el precio toca suelo en los 1.414 €/m2c). Desde entonces no ha parado de crecer llegando en el 1T2021 a los 2.104 €/m2c superando el nivel alcanzado en el 1T2014 cuando cerró en 1.963 €. Volvió a caer en el 3T2022 hasta los 1.936 €/m2c, y cierra en el 2T2023 en los 2.010 €.

Finales de 2023 y principios de 2024, más vivienda nueva

Inmobiliaria Pirineos apunta que estos datos experimentarán un importante cambio en el próximo informe (junio de 2023 - junio de 2024) debido a las entregas de viviendas de obra nueva que se han producido con posterioridad al cierre de este informe, y que todavía no habían sido incluidas en la información que facilita el Registro de la Propiedad.

La ciudad de Jaca sigue demostrando, desde el año 2014 que su capacidad media anual de absorción de vivienda se sitúa entre las 260/280 unidades (dato interanual), entre nuevas, usadas, libres y protegidas, con tendencia al alza.

Con estos datos, el análisis de Inmobiliaria Pirineos habla de un mercado que “va dando síntomas de un cierto estancamiento, ya que baja el precio medio tanto a nivel local como nacional, y sube, pero muy levemente, a nivel provincial y de comunidad autónoma.”