UCE Palencia anima a los palentinos a consultar sobre el cambio de las condiciones de sus préstamos

Palencia

Modificar o trasladar un préstamo hipotecario, no es como el cambio de un operador de telefonía, que negociamos con la compañía unas nuevas condiciones (oferta o promoción aplicada al mismo contrato) o en un cambio de empresa (portabilidad); en las Hipotecas bancarias se denominaría: novación a las nuevas condiciones en la misma hipoteca y subrogación si cambiamos de Banco. Por ello, UCE-PALENCIA, fiel a su labor de servicio público, informa sobre todo lo relacionado con la subrogación. Respecto a las novaciones, por lo que estamos detectando, las entidades financieras, como ya tienen el préstamo firmado y se lo están abonando, no van a cambiar fácilmente las condiciones de los préstamos hipotecarios con sus clientes, por lo que no se van a producir muchas novaciones.

CAMBIOS EN LA SUBROGACIÓN.

En primer lugar, es preciso conocer que, en la subrogación, sólo se podrán modificar las condiciones del tipo de interés (ordinario y/o de demora) y el plazo.

DOCUMENTACIÓN PARA ENTREGAR AL CLIENTE.

La entidad que pretenda la subrogación debe entregar a los interesados la documentación exigida por la ley. Así, en concreto, debe entregar el FEIN, (la Ficha Europea de Información Normalizada), con todos los datos referidos al préstamo hipotecario, el FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas) que complementa el FEIN, la minuta, el documento sobre gastos, etc.

ACTA NOTARIAL PREVIA.

Importante es que, ahora, a las subrogaciones les es aplicable la exigencia del Acta notarial previa que regula la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. En ella, el Notario recogerá, comprobará y verificará toda la documentación legalmente exigible (FEIN, FiAE etc.), y da fe que el cliente ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en dicha Ley.

COMISIONES.

En las subrogaciones de préstamos con interés variable, la cantidad a percibir por la entidad acreedora en concepto de comisión anticipada de su crédito se calculará sobre el capital pendiente de amortizar, de conformidad con las siguientes reglas:

Préstamos concertados antes del 27 de abril de 2003.

· Si no se pactó comisión para la amortización anticipada, la entidad acreedora no tendrá derecho a percibir cantidad alguna.

· Si se pactó el 1% o menos del 1%, la comisión a percibir será la pactada.

· Si se pactó más del 1%: sólo se podrá percibir el 1% sobre la cantidad pendiente, sin perjuicio de que reclame, en su caso, el daño económico. Esto, que será discutido por el deudor, no impide ni retrasa la subrogación.

Préstamos concertados a partir del 27 de abril de 2003 hasta el 9 de diciembre de 2007

· Si no se pactó comisión para la amortización anticipada, la entidad acreedora no tendrá derecho a percibir cantidad alguna.

· Si se pactó el 0'50% o menos del 0'50%, la comisión a percibir será la pactada.

· Si se pactó más del 0'50%: sólo se podrá percibir el 0'50% sobre la cantidad pendiente, sin perjuicio de que reclame, en su caso, el daño económico. Esto, que será discutido por el deudor, no impide ni retrasa la subrogación.

Préstamos formalizados a partir del 9 de diciembre de 2007

En estos casos lo que se recoge en dichos préstamos, es la compensación por desistimiento, que no podrá ser superior:

· Al 0,5% del capital amortizado anticipadamente, cuando la amortización anticipada se produzca dentro de los cinco primeros años de vida del crédito o préstamo.

· Al 0,25% del capital amortizado anticipadamente, cuando la amortización anticipada se produzca después de los cinco primeros años de vida del crédito o préstamo.

BENEFICIOS FISCALES.

Conforme a la modificación legislativa, en la actualidad, el impuesto de actos jurídicos documentados lo tiene que abonar la entidad financiera. Es preciso conocer que, en el caso de mejora del tipo de interés, ampliación del plazo o ambas cosas a la vez, no se pagará dicho impuesto. Por ello, UCE-PALENCIA recomienda que, para conseguir unas mejores condiciones financieras, se intente pactar una ampliación de la duración del préstamo y, así, la entidad no tenga que pagar el impuesto. En caso contrario, el tipo de interés fijo que le ofrezcan será seguramente peor que el variable que tengan muchos préstamos a los que no se les haya aplicado la subida del EURIBOR.