Los avales bancarios no son útiles para garantizar el pago de los alquileres

Según el CEO y abogado de la Agencia Negociadora del Alquiler, José Ramón Zurdo, en los arrendamientos de vivienda no se puede exigir a los inquilinos en concepto de garantías, ni depósitos ni avales bancarios por un importe mayor a dos mensualidades de renta. Por lo tanto, el importe máximo de garantías que se puede exigir a los inquilinos en un alquiler de vivienda, no puede superar los tres meses de renta (un mes de fianza y dos meses como máximo de garantía adicional).

Desde el 6 de marzo de 2019 en que entró en vigor el Real Decreto Ley de 1 de marzo de “Medidas Urgentes en Materia de Vivienda y Alquiler, se modificó la Ley de Arrendamientos Urbanos, estableciendo su artículo 36,5 lo siguiente:

“Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico

En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta”

Según Zurdo, esta disposición es imperativa, y por tanto de obligado cumplimiento, porque está recogida en el artículo 36 de la LAU, dentro del Título IV de la Ley, que regula, junto con las normas contenidas en el Título I, las que son de obligado cumplimiento y que no se pueden modificar por acuerdo de las partes.

El Departamento Jurídico de la Agencia Negociadora del Alquiler manifiesta que esta Disposición es aplicable a todos los contratos de arrendamiento de vivienda suscritos con posterioridad al seis de marzo de 2019, y también a aquellos suscritos durante el periodo comprendido entre 19/12 de 2018 y el 24/01/2024.

Fundamentación de esta exigencia

Es cierto que el artículo 36,5 de la LAU no menciona expresamente a los avales bancarios dentro de las garantías adicionales que se pueden solicitar a los inquilinos, pero estos si se mencionan en la exposición de motivos del Real Decreto Ley 7/2019 citado anteriormente, cuando dice que “se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario, salvo que se trate de contratos de larga duración”.

Supuestos en los que se puede superar el límite de dos mensualidades de renta que se puede exigir a los inquilinos en concepto de garantias:

. En todos los arrendamientos que no sean de vivienda, como los alquileres turísticos, los arrendamientos de habitaciones, los arrendamientos de temporada y en todos los arrendamientos de uso distinto a vivienda, como los arrendamientos de locales comerciales, oficinas, despachos, etc.

. También se podrían exigir más de dos mensualidades de renta en los arrendamientos de larga duración, que son aquellos en los que se pacte una duración superior a los cinco o siete años en casos de arrendadores personas jurídicas.

Que ocurre con los contratos de arrendamientos suscritos a partir del 6 de marzo de 2019 que estuvieran todavía vigentes, donde los arrendadores hubieran exigido a los inquilinos mayores garantías o avales bancarios por importe mayor a dos mensualidades de renta.

Según Zurdo, Esa estipulación sería nula y los inquilinos tendrían derecho a exigir a los arrendadores, en caso de depósitos, la devolución de los importes que superasen los anteriores límites, y en caso de avales, a que los arrendatarios pudiesen modificar los límites de sus avales adaptándolos a los límites indicados.