¿Cuál el origen real de la mayoría de los impagos de renta?

El alquiler sigue siendo un tema de máxima actualidad. De hecho, la vivienda se ha consolidado como el principal problema para los españoles.

José Ramón Zurdo es director de la Agencia Negociadora del Alquiler, una de las empresas más importantes del sector en Madrid. A él le preguntamos, como abogado especializado en arrendamientos, cuál es el origen de los impagos de renta:

Tras décadas de experiencia gestionando miles de contratos de arrendamiento y numerosos procedimientos de desahucio, la conclusión es clara y poco cómoda: la mayoría de los impagos de rentas y de los conflictos en el alquiler no son fruto del azar ni exclusivamente de la mala fe de los inquilinos, sino de una gestión irresponsable por parte de los propios propietarios.

Cuando un alquiler es autogestionado directamente por un particular, los incumplimientos contractuales aumentan de forma significativa. No se trata de una opinión, sino de una realidad ampliamente constatada en la práctica diaria de los juzgados.

Paradójicamente, muchos demandantes de vivienda en alquiler evitan los inmuebles gestionados por profesionales, porque saben que un propietario que gestiona por su cuenta suele ser más débil, más permisivo y, en consecuencia, más fácil de presionar. Este escenario se convierte en el caldo de cultivo perfecto para el conflicto.

La pregunta que cabe hacerse es por qué, conociendo el mayor riesgo que asumen, muchos arrendadores siguen todavía optando por gestionar ellos mismos sus alquileres. La respuesta es sencilla y se repite una y otra vez en la práctica: los inquilinos con mayor probabilidad de incumplir -y que ningún gestor profesional aceptaría- son, precisamente, los que aceptan pagar rentas más altas sin discutir nada, con el fin de acceder a la posesión de las viviendas. Por ahí es por donde acaban enganchando a muchos propietarios que solo buscan en el alquiler conseguir las rentas mas altas sin darle mucha importancia a la seguridad. Los Juzgados están a rebosar de este tipo de casos.

El alquiler de vivienda es una de las materias más complejas e intervenidas del ordenamiento jurídico actual. Conviven distintas normativas según la fecha del contrato, se suceden reformas constantes y se imponen obligaciones que muchos propietarios desconocen o ignoran deliberadamente. En este escenario, la gestión directa no es cercanía ni ahorro: es una temeridad. Quien prescinde de asesoramiento profesional no está gestionando su patrimonio, lo está poniendo en riesgo.

La inmensa mayoría de los desahucios que he tramitado podrían haberse evitado. Los problemas se cuelan casi siempre por el mismo sitio: una selección deficiente del inquilino, realizada sin filtros reales, sin análisis de solvencia y sin garantías, fruto de la improvisación o de la falsa confianza. El resultado es previsible y reiterado.

Conviene además desmontar otro mito: la mala gestión no solo perjudica al propietario. Son frecuentes los casos en los que los propios arrendadores incumplen la ley, intentan repercutir a los inquilinos gastos que no les corresponden o introducen cláusulas abusivas e ilegales en los contratos. Una gestión profesional protege a ambas partes; la gestión 'amateur' genera abuso, inseguridad y litigios.

Por todo ello, puede afirmarse sin ambages que muchos impagos que hoy se atribuyen a los inquilinos tienen su verdadero origen en decisiones erróneas tomadas por los propietarios desde el primer momento. No se trata de mala suerte, sino de mala gestión.

Quien quiera minimizar riesgos en los alquileres debe apartarse de la gestión directa, dejarla en manos de profesionales y que sean estos los que se jueguen su prestigio y dinero por una mala selección o gestión. El que debe responsabilizarse de los impagos producidos en una gestión profesional debe ser el propio gestor y no la compañía de seguros que contrate para cubrirlos, eximiéndole de cualquier responsabilidad económica posterior, porque solo cuando el gestor responda directamente de sus errores, es cuando se obligará hacer la mejor gestión posible, pero la hará por la cuenta que le trae.