La duración del alquiler en España: un laberinto jurídico para propietarios e inquilinos

José Ramón Zurdo Orihuela es Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler, abogado especialista en arrendamientos urbanos y árbitro del Consejo Arbitral de la Comunidad de Madrid.

Responder a la pregunta aparentemente sencilla de cuánto puede durar un contrato de arrendamiento de vivienda se ha convertido en un auténtico ejercicio de ingeniería jurídica. La respuesta ya no es simple, ni lineal, ni intuitiva. La normativa actual, especialmente tras la aprobación de la Ley por el Derecho a la Vivienda, ha introducido tal cantidad de variables que determinar la duración real de un alquiler exige analizar previamente múltiples factores.

Hoy debemos preguntarnos: ¿es el arrendador persona física o jurídica?, ¿estamos ante un gran tenedor o un pequeño propietario?, ¿se encuentra la vivienda en una zona declarada mercado tensionado?, ¿estamos ante un inquilino que puede ser considerado vulnerable?, ¿la vivienda puede ser considerada suntuaria? Cada una de estas circunstancias altera de manera significativa la duración efectiva del contrato.

Para empezar, conviene recordar que el régimen general se encuentra regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En los supuestos más habituales —viviendas situadas en zonas no tensionadas y arrendadores que no son grandes tenedores— la duración varía según quién arriende:

Si el arrendador es persona física, el contrato puede pactarse por un año, pero el inquilino tiene derecho a prorrogarlo anualmente hasta alcanzar cinco años. Transcurrido ese plazo, si ninguna de las partes actúa conforme a los preavisos legales (actualmente cuatro meses para el arrendador y dos meses para el arrendatario), el contrato puede entrar en una prórroga tácita de hasta tres años más. En la práctica, el alquiler podría prolongarse hasta ocho años.

Si el arrendador es persona jurídica, el esquema se amplía: el contrato inicial puede extenderse hasta siete años a voluntad del inquilino. Posteriormente, cabe una prórroga tácita de hasta tres años adicionales. Resultado: hasta diez años de duración posible.

Pero la complejidad no termina ahí.

Existe un supuesto especialmente relevante: cuando el arrendador, independientemente de que fuera persona física o jurídica, fuera considerado gran tenedor (más de diez inmuebles, salvo en Cataluña, donde basta con cinco) y el inquilino pudiera ser calificado como vulnerable. En estos casos, con independencia de que la vivienda esté o no en zona tensionada, el arrendatario puede acceder a una nueva prórroga anual extraordinaria y obligatoria para el propietario al finalizar los plazos ordinarios (quinto, séptimo, octavo o décimo año, según los casos). Es decir, la duración puede extenderse más allá de lo que inicialmente parecía el límite legal.

Si, además, la vivienda se ubica en una zona declarada mercado tensionado —declaración que inicialmente se establece por tres años—, la situación se complica aún más. Al finalizar los plazos ordinarios y sus prórrogas, el inquilino puede solicitar una nueva prórroga extraordinaria de hasta tres años adicionales, obligatoria para el arrendador. De este modo, la duración total podría alcanzar:

Hasta 11 años, si el arrendador es persona física.

Hasta 13 años, si es persona jurídica.

Todas estas prórrogas son aplicables siempre que no concurra una causa de necesidad del arrendador, que debe estar debidamente prevista en el contrato y ejercitada conforme a la ley, posibilidad que solo puede alegarse una vez transcurrido el primer año.

Otra variable más que puede influir en la duración del arrendamiento es que la vivienda que se alquila pueda ser considerada como suntuaria, por tener una superficie mayor a 300 m2 o una renta superior a 5,5 veces en salario mínimo interprofesional, en estos supuestos la duración del arrendamiento no está intervenida, siendo valida la duración pactada por las partes de común acuerdo fijada en el contrato de arrendamiento.

Por último, otra cuestión que también podría afectar a la duración de los arrendamientos, es la figura civil de la tácita reconducción (artículo 1566 del Código Civil), que se produciría cuando a la finalización de los arrendamientos, agotadas todas las prórrogas, ya fueran obligatorias, convencionales o extraordinarias, los arrendadores consintieran la permanencia de los inquilinos en las viviendas arrendadas durante quince días sin ninguna oposición. En estos supuestos los arrendamientos se renovarían por tácita reconducción. La duración del nuevo contrato renovado, que se regiría por el Código Civil y no por la LAU, dependería de la forma en que se hubiera determinado el importe de la renta en el contrato inicial. Lo más habitual, es que, como casi siempre la renta se determina de forma anual, aunque luego su pago sea mensual, la duración del nuevo arrendamiento fuera por anualidades prorrogables a voluntad del arrendador, pero también podría serlo por meses prorrogables, incluso por días, si así se hubiera determinado el importe de la renta.

A este entramado normativo debemos añadir un elemento más de incertidumbre: en los últimos años han coexistido hasta siete regímenes distintos derivados de reformas legislativas y decretos temporales, cada uno con duraciones y reglas transitorias propias. Esta superposición normativa dificulta enormemente la labor interpretativa y genera inseguridad jurídica tanto para propietarios como para inquilinos.

Paradójicamente, mientras la ley incrementa la complejidad técnica del sistema, limita la posibilidad de que los profesionales inmobiliarios puedan asesorar a los arrendatarios al no poder repercutir sus honorarios a los inquilinos, lo que puede dejarles en una situación de desprotección en un ámbito donde cada plazo y cada notificación son determinantes. Así, por ejemplo, un derecho legal que muchos inquilinos desconocen es que la omisión o notificación extemporánea por parte de los arrendadores, de un preaviso de finalización del arrendamiento, con cuatro meses de antelación, otorga a los inquilinos el derecho a prorrogar el arrendamiento hasta por tres años más, que son de obligado cumplimiento para los arrendadores. También muchos inquilinos desconocen que, cuando cumplen las condiciones para poder ser declarados vulnerables y los arrendadores son grandes tenedores, aunque no estén las viviendas en zonas tensionadas, a la finalización del arrendamiento, todavía tienen el derecho de poder solicitar una nueva prórroga por un año más, a la que los arrendadores están obligados a conceder.

La intervención normativa persigue reforzar la estabilidad residencial, objetivo loable en términos sociales. Sin embargo, cuando la regulación se vuelve excesivamente compleja, el resultado puede ser el contrario al deseado: retraimiento de la oferta, aumento de la litigiosidad y necesidad constante de asesoramiento especializado.

En definitiva, la duración de un alquiler en España ya no depende únicamente de lo pactado entre las partes, sino de un entramado legal que exige un conocimiento profundo y actualizado. La pregunta inicial sigue siendo sencilla. La respuesta, lamentablemente, ya no lo es.