Los inmuebles en el IRPF, Renta 2017

Algeciras

Hoy vamos a comentar, con el experto Pedro Medina Lamadrid, cómo tributan las distintas manifestaciones que pueden presentar los inmuebles en el Impuesto sobre la Renta, es decir, la vivienda habitual, las segundas viviendas, los inmuebles alquilados, los inmuebles en los que se desarrollan actividades comerciales, industriales y profesionales y los inmuebles vacíos o los que no son susceptibles de uso alguno.

Suponemos por la variada casuística que no vamos a poder dar contestación en antena, como pasó en emisiones precedentes, a todas las consultas en directo que nuestros oyentes nos puedan realizar a los teléfonos de la radio que paso a recordar 956 58 81 48 y 956 58 81 49 o utilizando el Whatsapp de la radio, 608430666, pero Medina Lamadrid Consultores a través de su pagina web, www.medinalamadrid.com dispone de un chat online donde resolver todas las dudas fiscales, laborales y mercantiles de nuestros oyentes.

Vamos a empezar de una forma sencilla, comenzando por aquellos inmuebles que no tienen un rendimiento o una desgravación en el IRPF, para después entrar en la casuística más variada de los que sí.

1. Así tenemos, los inmuebles no susceptibles de uso, por su estado de no habitabilidad, por estar en construcción o en ruina o ser solares no alquilados, estos inmuebles no producen rendimientos de ningún tipo, solo hay que justificar tal situación y por tanto no hay que declararlos, pues no producen ingresos, ni desgravaciones.

2. Seguimos con los inmuebles afectos a actividades empresariales o profesionales de sus titulares, siempre que dichas actividades las ejerzan como personas físicas, no como sociedad. Estos inmuebles entran a formar parte del patrimonio empresarial y desgravaran en dicha actividad por el gasto por su uso u obsolescencia, lo que conocemos como amortización, excluyendo el valor del suelo. Aquí es importante conocer que cuando un inmueble está afecto a una actividad empresarial, como veremos en la sesión que tendremos de actividades empresariales, no existe limitación por importe, a los gastos de conservación o reparación, ni a los intereses, pero luego comentaremos algo más de este apartado.

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3. Luego tenemos un grupo que son los inmuebles vacíos, a disposición de sus propietarios y las segundas viviendas, estos aunque lo que tienen son gastos, como el IBI, la Luz, el Agua, la Basura y no tienen ingresos, la ley de Renta y en base al principio de capacidad económica del artículo 31 de la Constitución, establece una ficción legal que llama imputación de renta inmobiliarias y sus propietarios tienen que declarar el 1,1% del valor catastral si éste ha sido revisado en los últimos 10 años o el 2% en caso contrario y si no tienen valor catastral todavía el 1,1% del 50% del valor de adquisición del inmueble, es decir, es como si estuviesen alquilados o produjesen esos ingresos.

Entonces este es el caso de las familias que disponen de un apartamento en la playa distinto de su vivienda habitual, apartamento que no quieren alquilar para poder disfrutar del mismo cuando deseen, ¿cómo debe tributar por este inmueble en su declaración de la renta?

El propietario debe tributar por el apartamento en concepto de imputación de rentas inmobiliarias. La renta a imputar se determina en base al valor catastral del inmueble aplicando el 2%, o el 1,1% en el caso de que el valor catastral haya sido revisado en los últimos 10 años, sin que proceda la deducción de ningún tipo de gasto.

Y esa renta imputada se integrará en la base imponible general tributando al tipo marginal del impuesto.

4. Pasemos ya a los dos que nos quedan, los inmuebles alquilados y la vivienda habitual sobre la que expondremos toda la casuística derivada entre otros de las cláusulas suelo de los bancos en los préstamos hipotecarios.

Los Inmuebles alquilados aquí nos podremos encontrar con viviendas, garajes y locales comerciales, así como los solares alquilados, en estos casos para el arrendador los ingresos por alquiler serán rentas de capital inmobiliario, de los que se podrán restar para calcular el rendimiento todos y digo todos, los gastos necesarios para la obtención de los ingresos, con dos limitaciones a los ingresos, que son los gastos de conservación y reparación y los intereses de capital ajeno para la financiación de la compra del inmueble, por el tiempo que esté alquilado durante el año, es decir, lo tendrá que prorratear.

Además podrán deducir el importe de la amortización del valor de la construcción, que se calcula sobre un porcentaje del mayor de dos valores, el catastral o el de adquisición y en su caso los ingresos no cobrados como deterioro siempre que haya pasado 6 meses desde el vencimiento del cobro.

Así cuando alguien tiene varios inmuebles, y los gastos de conservación o financiación son importantes, lo más rentable desde el punto de vista fiscal, es decir, se pagan menos impuestos y legalmente, es hacerlo como actividad económica, para lo cual el único requisito es tener un empleado. Pero yo me imagino que aquellos oyentes que tienen un patrimonio importante, eso se hace así, pues además tienen en el impuesto sobre Sucesiones una reducción del 99% e igualmente puede ocurrir en el Impuesto sobre el Patrimonio, es decir, estarán bien asesorados, si no siempre está Medina Lamadrid Consultores verda.

Por último respecto de estos inmuebles alquilados, si el alquiler es de una vivienda, que los arrendatarios utilizan para vivienda su vivienda habitual, el arrendador tiene una reducción del 60% del rendimiento. Ojo, pues como todos sabemos en el impreso de renta, debemos poner la referencia catastral de la vivienda que utilizamos como vivienda habitual, caso contrario no nos permite presentar la declaración, por lo que la AEAT conoce de antemano aquellas viviendas que están alquiladas.

En el supuesto de que el inmueble alquilado sea destinado por el inquilino a vivienda y, a su vez, una parte del mismo a despacho, ¿es posible que el propietario aplique el 60% de reducción a la renta neta positiva total generada por el alquiler?

Sí, pero solo podrá aplicar la reducción del 60% a la parte de la renta neta positiva procedente del alquiler por el uso como vivienda del inmueble.

Un contribuyente tiene alquilado uno de sus inmuebles a su hijo por lo que recibe 400 euros al mes, ¿qué importe debe incluir en su declaración de la renta como rendimiento de capital inmobiliario?

En el supuesto de alquileres a parientes, la renta a considerar como rendimiento de capital inmobiliario será la obtenida según las reglas establecidas para los arrendamientos de inmuebles (ingresos menos gastos junto con la reducción del 60%), siempre y cuando sea superior al importe que resultaría de aplicar las reglas de imputación de rentas inmobiliarias (1,1% del valor catastral o 2% del valor catastral si éste no ha sido revisado).

Respecto a los alquileres, ¿existe algún beneficio fiscal para el inquilino?

La deducción estatal por alquiler de vivienda se suprimió a partir del 1 de enero de 2015, pero se mantiene para aquellos contratos de alquiler celebrados con anterioridad a dicha fecha y por los que se hubiera abonado cantidades, en concepto de alquiler antes del 1 de enero de 2015, habiendo tenido derecho a la aplicación de la deducción.

La deducción por tanto con esos requisitos temporales podrá aplicarse los contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 24.107,20 euros anuales, ya sea en tributación individual o conjunta.

Además en Andalucía, por alquiler de vivienda habitual, cuando los contribuyentes sean menores de 35 años, la suma de las bases imponibles general y del ahorro no supere los 19.000 € o 24.000 en tributación conjunta, se acredite la constitución del depósito obligatorio de la fianza y se identifique al arrendador haciendo constar su NIF la deducción será del 15% de las cantidades satisfechas, con un límite de 500€.

5. Para terminar llegamos a la vivienda habitual y las cláusulas suelo, éstas no tienen incidencia en los ingresos, pues como es claro no tienen ingresos, lo que tienen son gastos y en la renta se declaran los ingresos aunque sean ficciones legales, que en este caso no lo hay.

La vivienda habitual lo que permite es deducir por adquisición, lo que entendemos como desgravación, siempre que la misma haya sido adquirida antes del 01/01/2013 o hubiesen satisfecho cantidades para su adquisición habiendo desgravado en la renta de 2012.

La cantidad que desgrava, no es solo la cantidad pagada al constructor o al banco por el préstamo hipotecario, sino también los gastos anexos al citado préstamo, como por ejemplo el seguro de hogar o vida, siempre que fuese requerido por la entidad bancaria, que dicho sea de paso es muy habitual que lo exigen e incluso lo hagan con su propias compañías de seguros.

Un matrimonio adquirió en 2012 su vivienda habitual en proindiviso financiándola con un préstamo hipotecario. Ambos cónyuges se han aplicado la deducción por vivienda desde el año de su adquisición. En 2017 se extingue el proindiviso y uno de los cónyuges pasa a ser titular del 100% de la vivienda y del préstamo. ¿Puede en 2017 practicarse la deducción del 100% de las cantidades amortizadas?

No. Por las cantidades satisfechas en relación con la adquisición del 50% de la vivienda adquirida en 2017 no podrá aplicarse la deducción, dado que respecto de ese 50% no se cumplen los requisitos exigidos para aplicar la deducción por adquisición de vivienda habitual (haber adquirido la vivienda antes del 1-1-2013 y haber aplicado la deducción por vivienda con anterioridad a dicha fecha).

Un contribuyente y su cónyuge adquirieron su vivienda habitual en 2012, correspondiéndole a cada uno de ellos el 50% de la propiedad y, en la misma proporción, del préstamo hipotecario. En 2017 se divorcian, ¿puede continuar aplicándose la deducción el cónyuge que ya no reside en dicha vivienda pero que sigue asumiendo parte del préstamo hipotecario?

Sí, por las cantidades satisfechas en 2017 para la adquisición de la que fue durante la vigencia del matrimonio su vivienda habitual, siempre que continúe siendo la vivienda habitual de los hijos que conviven con el excónyuge.

Un contribuyente adquirió su vivienda habitual en 2012 solicitando para ello un préstamo hipotecario. Desde el año de su adquisición, se ha venido aplicando la deducción por inversión en vivienda habitual. En 2017 realiza obras de ampliación en la vivienda, ¿puede aplicarse la deducción por el total de las cantidades invertidas en el inmueble?

Puede aplicarse la deducción sobre las cantidades destinadas a la adquisición de la vivienda pero no sobre las cantidades satisfechas por las obras de ampliación.

Y ya para terminar el programa, dos breves notas respecto a las cláusulas suelo, que además son buenas noticias para el oyente, todo no van a ser noticias negativas.

1º.- No hay que declarar las cantidades destinadas por el banco a minorar el principal del préstamo, ni tampoco los intereses indemnizatorios ni los devueltos por exceso de cobro en la declaración de la renta.

Solo se regularizan las desgravaciones de esos intereses percibidos, en la medida que hayan sido objeto de desgravación y de los años no prescritos, es decir el 2012 y siguientes, habiendo prescritos los anteriores.

2º.- En el caso de que esos intereses devueltos hubiesen sido considerados como gastos por tener el inmueble alquilado, ahora se tendrá que hacer una declaración complementaria de los años en los que se dedujo y siempre que no esté prescrito ese ejercicio.

El próximo lunes hablaremos de Capital Mobiliario y Bonos de Fidelización del Banco Santander por su adquisición del Popular.