¿Conoces los impuestos que debes pagar para vender un piso en Sevilla?

Sevilla

El pago de impuestos que debe realizar una persona que vende su piso hoy en Sevilla es siempre un tema complicado y sobre el que ALIANZA Sevilla ha arrojado luz en Hoy por Hoy Sevilla su vicepresidente Antonio Segura. 

Antes de analizar los impuestos que debemos abonar, el primer paso es diferenciar entre dos tipos de gastos: los Impuestos derivados de la transacción y los Gastos de la compraventa. En relación con los primeros, la persona que vende la propiedad es el obligado tributario de satisfacer los gastos de plusvalía municipal y el incremento patrimonial. En relación con los gastos derivados de la compraventa son de libre pacto entre las partes, aunque lo habitual es pactarlos “según ley” art. 1455 del Código Civil. Si el pacto es “según ley” al vendedor le corresponde el pago de la matriz u original de la escritura pública en notaría.

Impuestos derivados de la transacción

Un aspecto que suele generar cierta confusión entre la ciudadanía es el pago del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía), más conocida por Plusvalía Municipal. Se trata de un tributo municipal, que grava la revalorización del terreno donde está ubicado un inmueble. El pago de este impuesto le corresponde a la persona que vende el bien (vivienda en este caso) o, en caso de herencia o donación, al beneficiario.

En este impuesto influyen dos variables: el número de años de propiedad y el valor catastral del suelo. A mayor número de años de propiedad más tendremos que pagar.

La plusvalía se paga siempre, excepto en dos supuestos. El primero es cuando se venda antes de llegar un año de propiedad; y el segundo, es cuando demostremos que hemos tenido una pérdida patrimonial en la venta del inmueble.

El otro impuesto que tiene que pagar un vendedor tras la venta de su inmueble es el Incremento Patrimonial provocado por la ganancia patrimonial, el denominado IRPF. Este impuesto se abona en la declaración de la renta. Se determina por la diferencia entre lo que se vende el inmueble y lo que se compró en su día.

Existen cuatro supuestos en los que tendremos bonificaciones y/o exenciones:

- Exención total si la persona propietaria es mayores de 65 años y venden su vivienda habitual.

- Si la persona que vende es menor de 65 años y vende su vivienda habitual, estará exento de pagar la ganancia patrimonial en relación con las cantidades que reinviertan en la compra de otra vivienda, que también tiene que ser su vivienda habitual. Es importante, tener en cuenta que tiene dos años para hacer dicha reinversión.

- Si lo que se vende es una vivienda no habitual, siempre tributará, salvo si la persona vendedora son mayores de 65 años e invierten dicha ganancia patrimonial en contratar una renta vitalicia.

- Por último, estarán exento de este impuesto aquellas personas vendedoras a las que la venta de su inmueble les suponga una pérdida patrimonial.

Gastos derivados de la compraventa

De otro lado, tenemos los gastos derivados de la compraventa que tiene que pagar quien vende un piso. Pongámonos en el caso de una persona que vende un piso o una vivienda sobre la que hay una hipoteca. ¿Qué tiene que hacer en este caso y qué tiene que abonar?

El primer paso es saber es si esa Hipoteca está totalmente pagada o no; y, en caso de qué esté abonada, saber si se encuentra caducada o no. Si está ya abonada la hipoteca o podemos hacer frente a lo que nos queda de hipoteca, lo aconsejable es levantar la hipoteca previamente a la venta del inmueble. Si se decide levantar esa hipoteca y se realiza por medio de una entidad financiera o gestoría, el gasto medio es de entre 200 y 400€. En este sentido, las agencias asociadas a ALIANZA Sevilla están capacitadas para realizar esta transacción con todas las garantías y facilidades.

A este gasto, hay que sumar otro, como:

1. El certificado de deuda cero, que hay que pedir a la entidad financiera y que debe ser gratuita, aunque muchos bancos y entidades financieras cobran por la tramitación de este documento más de 100€.

2. Gastos de Notaría. Este gasto suele rondar los 200 – 300€ aproximadamente.

3. Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados: Está sujeta a este impuesto, pero exenta, por lo cual deberemos de presentar este impuesto con liquidación 0.

4. Gastos registrales: los gastos registrales tienen un coste de entre 100 y 200€

De otro lado, existe el supuesto de que tengamos que hacer el levantamiento de la hipoteca en el momento de la escritura publica de venta los gastos son los siguientes:

Si la persona que vende la propiedad, lo levanta por medio de la entidad financiera o por medio de una gestoría, el gasto entre 200 y 400€. En caso de que la persona que compre, lleve financiación, es decir, vaya a hipotecar la vivienda que compre, obligará a quien vende a que lo haga la gestoría del banco hipotecante.

Otros gastos, son los siguientes:

1. El certificado de deuda cero, que hay que pedir a la entidad financiera y que debe ser gratuita, aunque muchos bancos y entidades financieras cobran por la tramitación de este documento más de 100€.

2. Gastos de Notaría. Este gasto suele rondar los 200 – 300€ aproximadamente.

3. Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados: Está sujeta a este impuesto, pero exenta, por lo cual deberemos de presentar este impuesto con liquidación 0.

4. Gastos registrales: los gastos registrales tienen un coste de entre 100 y 200€

Por último, si han pasado 21 años del último pago establecido en la hipoteca, podemos levantarlo por caducidad. ¿Cómo se puede realizar y qué gastos conlleva? Hay tres fórmulas:

1. Legitimación de firma en notaría, si la tramitación la realiza un tercero y no el vendedor tendrá que legitimar su firma ante notario, esta opción suele rondar los 40 - 100€, aproximadamente. Otra opción es que el titular registral acuda directamente al registro y ahorrarnos esta cantidad.

2. Gastos del Registro de la Propiedad, suele rondar entre los 100 y 300€ dependiendo del importe.

3. Gastos de gestoría: entre 200 y 400€ aprox.

Certificado de Ediciencia Energética

Otra cuestión es el Certificado de Eficiencia Energética, un documento oficial redactado por un técnico competente que incluye información objetiva sobre las características energéticas de un inmueble. En este sentido, la certificación energética califica energéticamente un inmueble, calculando el consumo anual de energía necesario para satisfacer la demanda energética de un edificio en condiciones normales de ocupación y funcionamiento. (incluye la producción de agua caliente, calefacción, iluminación, refrigeración y ventilación). Es obligatorio desde Junio del año 2013 para anunciar y vender el inmueble. En caso de no tener el certificado pueden tener sanciones que van de 300 euros hasta los 6.000 euros según el tipo de infracción.

Pago del Impuesto del Bienes Inmuebles

Por último, tenemos que abonar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Si vamos a ponernos en dos supuestos, una persona que vende una vivienda a finales de año (diciembre) y otra la vende en enero. ¿Qué tiene que pagar la persona que vende? (IBI semestral, anual, etcétera). Están obligados al pago los que el 1 de enero de cada año (fecha de devengo del Impuesto) sean respecto de los inmuebles, por este orden: 1.- concesionario, 2.- superficiario, 3.- usufructuario y 4.- propietario. No obstante, el Tribunal Supremo establece que el vendedor tiene derecho a repercutir al comprador la parte proporcional al tiempo que cada una de las partes haya disfrutado de la casa durante al año de devengo del impuesto.

Alianza Sevilla lo hace por tí

Ante un asunto de tal complejidad, la Agrupación de Inmobiliarias ALIANZA Sevilla recomienda acudir a alguna de sus agencias asociadas, donde encontrará verdaderos profesionales inmobiliarios, formados en todos los ámbitos de la compraventa y especialmente en el ámbito jurídico y fiscal, que en todo momento velarán por los intereses de la persona vendedora y le asesorarán de manera integral con todas las garantías, resolviendo todas sus dudas y facilitando cualquier gestión. Un mal asesoramiento puede costarle a un cliente vendedor, miles de euros.

¿Qué es ALIANZA Sevilla?

En 2012, un grupo de seis profesionales del sector inmobiliario, con más de 15 años de experiencia a sus espaldas, fundaba MLS Sevilla, la Agrupación de Inmobiliarias de Sevilla (actual ALIANZA Sevilla), bajo cuyo paraguas se agrupan hoy en día un total de 79 empresas y más de 130 oficinas de Sevilla y su Área Metropolitana. Las agencias que integran ALIANZA Sevilla emplean de manera directa a más de 600 personas y de manera indirecta a unas 900 personas. Trimestralmente todos nuestros asociados asisten a cursos de formación fiscal para estar al corriente de todas las novedades que puedan existir. Con el fin de dar al cliente un asesoramiento integral que le haga afrontar al cliente algo tan delicado como la venta de su inmueble con total seguridad y confianza.