San Sebastián se convierte en la primera capital vasca declarada zona tensionada

San Sebastián ha sido oficialmente declarada zona de mercado residencial tensionado por el Departamento de Vivienda y Agenda Urbana del Gobierno Vasco, a la espera de su publicación definitiva en el Boletín Oficial del Estado (BOE), prevista para el próximo mes de julio. Se trata de la primera de las tres capitales vascas en obtener esta declaración, que tendrá una vigencia inicial de tres años y permitirá la aplicación de un conjunto de políticas públicas orientadas a corregir las disfunciones del mercado y a ampliar la oferta residencial accesible.

El consejero de Vivienda y Agenda Urbana, Denis Itxaso, ha avanzado un despliegue de "todo el potencial de las zonas tensionadas, desde la colaboración interinstitucional hasta la protección de las personas inquilinas", mientras se trabaja en ampliar la oferta de vivienda.

"Era importante cerrar acuerdos con el Ayuntamiento para que nos cedieran suelos, con los que poder construir vivienda y alojamientos dotacionales. Estamos hablando a corto y medio plazo de más de 1.350 viviendas y alojamientos que el Gobierno Vasco asume construir en Ciudad Jardín (100 viviendas), Riberas de Loiola (83 alojamientos), Txomin Enea (400 viviendas), Morlans (160-180 alojamientos), Playa de Vías (500 viviendas) y Campos Elíseos - Martutene (98 alojamientos)”.

A más largo plazo, el acuerdo con el Ayuntamiento “permitirá desarrollar conjuntamente operaciones de mayor calado como la prevista en los Cuarteles de Loiola y, sobre todo, Auditz Akular, donde quiero mostrar el total compromiso y determinación del Departamento de Vivienda y Agenda Urbana para colaborar con el Ayuntamiento”.

Por su parte, Eneko Goia ha subrayado que el de San Sebastián, "es el consistorio que más esfuerzo financiero viene realizando desde hace años para la generación de nueva vivienda pública, con una deuda destinada a la construcción de la misma que ronda los 150 millones de euros. Además, el Ayuntamiento es propietario de más de 2.000 elementos alquilables en distintos puntos de la ciudad y trabaja en la actualidad para ampliar el parque de vivienda pública”, ha explicado.

Radiografía del mercado residencial en Donostia

La radiografía realizada por la Entidad Pública Empresarial de Vivienda, Donostiako Etxegintza, adjuntada como base de la documentación para que Donostia-San Sebastián fuera designada zona mercado residencial tensionado señala que, el precio medio de la vivienda en la capital guipuzcoana ha alcanzado los 5.370 €/m², uno de los más altos de todo el Estado, mientras que en el ámbito del alquiler, los contratos firmados en 2023 han registrado una media de 1.037 euros mensuales, cifra que representa un crecimiento del 13,6% en apenas cinco años.

Así, se constata que la carga del alquiler más los gastos básicos supera el 30% de la renta disponible, alcanzando el 31,6%.

A esta presión de precios se suma una oferta residencial limitada y envejecida. La ciudad cuenta con un parque de cerca de 95.000 viviendas, con una antigüedad media de 53 años, donde el 20% carece de ascensor, porcentaje que aumenta hasta el 31% en zonas como Intxaurrondo. Además, 2.109 viviendas permanecen vacías (2,2% del parque), de las cuales 1.481 son consideradas por la estadística como gestionables. Además, hay contabilizadas 1.395 viviendas destinadas al uso turístico (1,4% sobre el total), concentradas especialmente en el Centro y en Gros.

Hoja de ruta

Junto con la declaración, el Ayuntamiento ha presentado una hoja de ruta para los próximos tres años.

1. Fomento del alquiler asequible, con la previsión de iniciar la edificación de 1.018 viviendas protegidas y 342 alojamientos dotacionales. El total de viviendas previstas asciende a 1.360 unidades: 400 en Txomin Enea II, 305 en El Infierno, 160-180 en Morlans, 156 en Illarra, 105 en Illarra Berri, 100 en Añorga, 83 en Riberas de Loiola, 16 en Apostolado y 9 en Rodil. 
2. Rehabilitación y regeneración urbana, para mejorar habitabilidad, accesibilidad y eficiencia energética, especialmente para personas mayores o con movilidad reducida. 
3. Ampliación de los sistemas de ayuda al alquiler, como Gaztelagun, las Prestaciones Económicas de Vivienda o las Ayudas de Emergencia Social. Cabe destacar que Gaztelagun concede ayudas a las personas jóvenes menores de 36 años para contribuir al pago del alquiler de su vivienda habitual. En Donostia-San Sebastián, hay 452 expedientes en vigor, es decir, que todavía están cobrando la ayuda, y se contabilizan 285 expedientes finalizados (ya no están cobrando la ayuda). Con todo, hasta la fecha se han ofrecido ayudas por valor de 2,9 millones de euros. 
4. Coordinación institucional y buena gobernanza, fortaleciendo el papel de Etxegintza como oficina de apoyo integral. 

La incidencia de los programas y políticas de vivienda

En total, Donostiako Etxegintza acumula un total de 2.087 viviendas protegidas y alojamientos dotacionales con una importante distribución por la mayor parte de los barrios del municipio. Se suman las 554 viviendas y alojamientos dotacionales que el Gobierno Vasco y Alokabide y 510 viviendas en régimen de alquiler protegido pertenecientes a la empresa privada Benta Berri. En total en 3.151 unidades, lo que representa la cuarta parte del total de viviendas ocupadas en régimen de alquiler en el municipio.

En lo que respecta a los programas de intermediación en el mercado de alquiler y movilización de vivienda vacía, el programa Alokabide de Donostiako Etxegintza acumula un total de 235 viviendas en la bolsa municipal de viviendas en alquiler. Además, 94 viviendas están incluidas en el programa Bizigune y 5 en el programa ASAP del Gobierno Vasco.