La vivienda centra el reto de San Sebastián para 2026: VPO, regeneración urbana y control de precios en un mercado tensionado

La vivienda se perfila como uno de los grandes retos de San Sebastián en 2026. Gobierno Vasco, Ayuntamiento y sector inmobiliario coinciden en la urgencia de actuar, aunque desde perspectivas distintas: aumentar la oferta pública, planificar la ciudad a medio y largo plazo y, sobre todo, frenar el encarecimiento de los precios tanto en alquiler como en compraventa.

El impulso público: vuelve la VPO a San Sebastián

Tras más de una década sin nuevas promociones, 2026 será el año en que arranquen de nuevo las obras de vivienda protegida en la capital guipuzcoana, impulsadas y financiadas por el Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco.

Así lo destaca el consejero de Vivienda del Gobierno Vasco, Denis Itxaso, quien subraya el papel tractor de su departamento: “El 2026 va a ser el año en que demos fin a esta larga sequía de la VPO en que lleva instalada San Sebastián, en buena medida por la inacción del Ayuntamiento". Insiste el consejero en que "lo peor" de esta crisis es que, en la última década, "sólo se han impulsado viviendas libres". Es el caso de Ciudad Jardín, Añorga o El Infierno, "con precios que superan los 500.000 euros y que dejan a muchos donostiarras fuera de ese mercado" explica,

En concreto, Vivienda iniciará en junio las obras de 98 viviendas protegidas y tasadas en alquiler en Ciudad Jardín, además de 83 alojamientos dotacionales para jóvenes y personas mayores en Riberas de Loyola. A ello se sumará la entrega, en julio, de 109 viviendas protegidas en régimen cooperativo en Txomin Enea.

Itxaso mira también a operaciones de mayor calado urbano. Una de ellas es el futuro derribo de la antigua cárcel de Martutene para levantar 400 viviendas protegidas en colaboración con el Ministerio de Vivienda, dirigidas a distintos niveles de renta. Otra, el desarrollo de Playa de Vías en Easo-Amara, donde el Gobierno Vasco prevé impulsar hasta 500 nuevas VPO de alta calidad, ligadas a equipamientos deportivos y culturales.

Planificar la ciudad: corto, medio y largo plazo

Desde el Ayuntamiento, el alcalde Jon Insausti reivindica la "potestad municipal en materia urbanística" y la necesidad de "pensar la ciudad" en diferentes escalas temporales.

“A un alcalde se le suele pedir planificar la ciudad. Son las y los donostiarras quienes tienen que diseñar su ciudad para luego poder vivir en ella” subraya.

El primer edil donostiarra distingue también entre "respuestas inmediatas" y "grandes desarrollos de futuro". En el corto y medio plazo, apuesta por "activar parcelas bloqueadas" desde hace años y "avanzar en procesos de regeneración urbana" en barrios como Ciudad Jardín, Añorga o Txomin Enea. “Son ámbitos donde se puede generar nueva vivienda, pero también hacer ciudad, regenerando zonas degradadas o que necesitan rehabilitación”.

A más largo plazo, el alcalde sitúa el crecimiento de San Sebastián en proyectos estratégicos como Playa de Vías de Easo, los Cuarteles de Loiola o Auditz Akular, donde se definirá buena parte del futuro residencial de la ciudad.

Pero el reto, subraya, no está solo en construir más, sino en "adaptar lo que ya existe". Recalca que la estructura social ha cambiado profundamente porque en San Sebastián una de cada tres viviendas "está habitada pora sola persona. Tenemos pisos grandes que ya no responden a la realidad actual”.

Por ello, defiende medidas “audaces” como segregaciones de vivienda, cambios de uso y una reorganización de actividades dentro de la ciudad consolidada.

El mercado, bajo presión: bajar los precios

Desde el sector inmobiliario, el diagnóstico es claro. Para José Luis Polo, presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Gipuzkoa, el principal reto es "reducir los precios especialmente en San Sebastián, tanto en compraventa como en alquiler”.

Polo reclama una estrategia basada en datos: "proyecciones demográficas, análisis del envejecimiento, evolución de los hogares unipersonales y un seguimiento constante de las variables del mercado". También insiste en "agilizar la gestión y el planeamiento urbanístico y en promover tanto la vivienda nueva como la rehabilitación integral del parque existente".

En el ámbito del alquiler, pone el foco en el corto plazo: reforzar la seguridad jurídica de los propietarios, incentivar fiscalmente la bajada de rentas en zonas tensionadas y mejorar las condiciones para que viviendas vacías salgan al mercado.

“Si no se actúa con rapidez sobre el alquiler, el problema seguirá agravándose” subraya Polo.

A medio y largo plazo, Polo coincide con las instituciones en la necesidad de más vivienda pública en alquiler, sin descartar fórmulas como el built to rent privado.

Ayudas e incentivos al alquiler

El Gobierno Vasco también reforzará en 2026 las políticas de apoyo al alquiler en San Sebastián. El umbral máximo de renta para acceder a las ayudas Gaztelagun se elevará hasta 996 euros mensuales, permitiendo subvenciones de hasta 300 euros para jóvenes menores de 36 años. La misma cuantía servirá como incentivo en el programa Bizigune, para animar a los propietarios de viviendas vacías a ponerlas en alquiler.