El precio de la vivienda no se detiene: "construir un piso nos cuesta un 30% más"

Santiago

El acceso a la vivienda, ya sea en propiedad o en alquiler, es un quebradero de cabeza para muchas familias. El alza del euríbor, las viviendas turísticas, la falta de materiales o escasez de suelo son algunas de las claves que lo explican. El precio del alquiler en Galicia se sitúa ya cerca de los 500 euros, según los últimos datos del Observatorio de Vivienda de la Xunta, es el precio medio porque en las ciudades sobrepasa los 550 euros y es un buen ejemplo de que también cuando hablamos del mercado inmobiliario existe una Galicia a dos velocidades: por un lado la franja atlántica, con Vigo y A Coruña a la cabeza y Santiago y Pontevedra un poco por detrás, con precios más caros y más demanda de alquiler; y por el otro Lugo, Ourense y Ferrol, donde el dinamismo y los precios son menores. De las ciudades encabeza el ranking de precios A Coruña, con un alquiler medio de 582 euros, 561 en Vigo, mientras que en Pontevedra y Santiago el alquiler medio se sitúa en los 530 euros.

Las subidas de los alquileres han sido una constante y han llevado al Gobierno a limitarlas estableciendo un incremento máximo del 2 por ciento y propiciando que los contratos de alquiler que finalicen antes del 30 de junio de este año puedan prorrogarse durante 6 meses. La bolsa de pisos en alquiler se está reduciendo hasta mínimos históricos: la Federación Galega de Empresas Inmobiliarias alerta de que el número de viviendas disponibles para arrendar en el conjunto de la comunidad ha bajado de las 3 mil por primera vez desde que hay registros. Para tener una referencia acudimos al registro de demandantes de vivienda protegida de la Xunta, en el que hay 16 mil inscritos, 16 mil frente a menos de 3 mil viviendas disponibles para alquilar.

Viviendas de Uso Turístico

Y cuáles son las razones que explican la caída de la oferta, los pocos pisos libres que hay para alquilar? Existen 2 motivos fundamentales según los expertos: la subida de las hipotecas y el auge de las Viviendas de Uso Turístico. Javier Corcova, director general de la promotora Kúpula, explica que los propietarios están dejando el alquiler tradicional y se pasan al turístico por una simple razón, obtienen más rentabilidad. Y los datos en este sentido son muy claros: el último censo oficial de la Xunta, del mes de febrero, cifra en 16 mil 953 las VUT en toda Galicia. Para poner este dato en contexto retrocedamos un poco y comparemos, hace dos años eran 12 mil y en abril de 2018, hace exactamente 5 años, había en Galicia poco más de 5 mil viviendas turísticas registradas… 5 mil frente a las 17 mil actuales. El municipio con más plazas lo encontramos en la costa: Sanxenxo, por encima de las 13 mil, a mucha distancia de los siguientes, Vigo, Santiago y A Coruña, que se quedan en torno a las 3 mil. Si dejamos al margen a la villa pontevedresa por su marcado carácter vacacional, el aumento del alquiler turístico está generando tensiones en las ciudades. El caso paradigmático es el de la capital gallega: el gobierno local de Santiago ha aprobado la modificación del Plan Xeral de Ordenación Municipal para regular esta actividad fuera del casco histórico, donde ya están prohibidas por su propio planeamiento. Sólo se podrán instalar en la planta más baja de las que admiten uso residencial, esto es, en el bajo o en el primer piso si el bajo no tiene atribuido ese uso.

El otro motivo de que haya menos vivienda en alquiler está en las hipotecas, en su encarecimiento, en el temor a no poder pagar la letra, o a que cambie el interés en el caso de las hipotecas variables, que hace que el alquiler aparezca como una opción más viable. Si hablamos de hipotecas, aquí la clave es el euríbor. El índice más utilizado para calcular la cuota de las hipotecas y que en marzo ha encadenado 15 meses seguidos de subida: cerró en 3.65, su nivel más alto desde el 2008, bien es cierto que se ha moderado, pero la intranquilidad ha llegado para quedarse. El impacto en las hipotecas que toca actualizar es enorme. Según el INE la hipoteca media en Galicia es de unos 150 mil euros a 25 años: con un tipo de interés de euríbor más 1 estamos hablando de un aumento mensual de casi del 50 por ciento: de pagar 549 euros al mes, quien tenga esta hipoteca tendrá que pagar 297 euros más, es decir, pasará a tener una letra de 866 euros.

Miles de viviendas vacías

Precios elevados y escasa oferta de alquiler pero aún así hay muchos propietarios que se resisten a poner sus viviendas en el mercado lo que hace que Galicia sea la comunidad con el parque de viviendas vacías más elevado en España: más de 317.000, o lo que es lo mismo, dos de cada diez están desocupadas frente al 13,7% de media nacional. Aunque el grueso de estos pisos en desuso se concentra en los pequeños y medianos municipios, las ciudades tampoco son ajenas al fenómeno. Las siete urbes gallegas suman en la actualidad más de 75.000 viviendas vacías, en un ranking liderado por Ourense, que registra 16.500.

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En cuanto al sector de la construcción, no se están edificando nuevos inmuebles residenciales, o por lo menos, no como antes. Los promotores dicen que la obra nueva está muy parada desde hace aproximadamente un año. Tanto las licencias de obra concedidas por los ayuntamientos como los visados de dirección de obra de los Colegios de arquitectos han registrado un descenso de la actividad. Hay varias razones para este frenazo: poco suelo disponible en el que edificar, los costes de los materiales se han incrementado y un tercer factor humano: la falta de mano de obra, que hace incluso que las constructoras tengan que traer empleados de fuera y pagarles el hotel mientras dura la obra. Esto hace que el coste de levantar una vivienda se haya incrementado en origen alrededor de un 30 por ciento, lo que abre la puerta a que el precio final para el comprador pueda ser todavía mayor.

Aún así, el mercado inmobiliario se sigue moviendo y con buenos datos: las operaciones de compra-venta de vivienda nueva y usada en Galicia durante el 2022 han superado las 21.000. Es el mayor volumen de operaciones registradas en la última década y un 12% más en comparación con el año anterior. Desde la inmobiliaria Quatrium de Santiago, su gerente, Luz Mateo, afirma que han detectado un cambio en el perfil del comprador de vivienda: aquellos que tienen ahorros y compran como inversión segura, en busca de rentabilidad, prefieren meter su dinero en una vivienda que tenerlo en el banco.

Poca vivienda social

Según el Instituto Galego de Estatística, casi el 17% de los hogares están pagando la vivienda en la que habitan. Y la tasa de esfuerzo financiero para que una familia pueda comprarse una vivienda se sitúa en el 24 %, es decir, tienen que dedicar una cuarta parte de su renta a pagarla. El acceso a un hogar pasa para muchas familias por la vivienda de protección oficial, la que es promovida o construida por las administraciones y con un precio más ajustado, menor al de las promotoras privadas. En este sentido el panorama en Galicia es más bien desolador si tenemos en cuenta oferta y demanda. El registro de demandantes de vivienda pública de la Xunta tiene a día de hoy 16 mil inscritos, pero la administración gallega sólo ha construido 633 en los últimos 8 años.

En las últimas semanas la Xunta anunciaba que planea poner en el mercado 1.800 viviendas de alquiler social en los próximos 4 años… casi mil serán construidas por el IGVS, 260 de promoción privada, una parte para rehabilitación, además de otras 330 de propiedad municipal. Actualmente hay 3.800, se llegaría a las 5.600 en el año 2026.

De cara a los próximos meses los expertos vaticinan que el alquiler está llamado a tener más demanda que la compra, y que el precio de la vivienda residencial está lejos de moderarse… con mucha atención a los cambios que puede provocar en el mercado la nueva ley de Vivienda que el Gobierno Central está a punto de aprobar.