¿Cómo declarar la vivienda en la declaración de la renta 2023? Así tributan los inmuebles en propiedad, alquiler o rehabilitados

Unos de los grandes pilares a tener en cuenta a la hora de presentar la declaración de la renta es la vivienda. Ya sea a modo informativo porque residimos en nuestra vivienda habitual sin obtener ingresos o porque compramos un inmueble, disponemos de un piso turístico, alquilamos un inmueble o hemos vendido nuestra propiedad, los contribuyentes están obligados a incluir todos los datos sobre su situación en la declaración.

La tributación de la vivienda acarrea una serie de peculiaridades que es importante conocer para poder beneficiarnos en el resultado de nuestra declaración. Entre ellas, se encuentra la posibilidad de desgravarnos los gastos de la rehabilitación de nuestra vivienda para mejorar su eficacia energética, por la compra de una vivienda habitual o los rendimientos del alquiler de un piso turístico.

Compra de una vivienda habitual

De cara a aplicar una deducción en la renta de los contribuyentes, la Agencia Tributaria especifica que se considera vivienda habital a aquella que "constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de al menos tres años" o que la "habite de manera efectiva y con carácter permanente, en un plazo no superior a doce meses contados desde la fecha de adquisición o de terminación de las obras". Sin embargo, existen una serie de requisitos para poder beneficiarse de esta ayuda.

Actualmente, no existe una ayuda a nivel estatal para los nuevos propietarios que hayan obtenido una vivienda habitual a partir del 1 de enero de 2013. Por tanto, únicamente aquellos contribuyentes que hayan adquirido una vivienda habitual, hayan pagado la construcción de la misma o hayan abonado cantidades por obras de rehabilitación o ampliación del inmueble antes de esta fecha y, en el caso del último escenario, las citadas obras hayan finalizado antes del 1 de enero de 2017.

¿Qué cantidades puedes deducirte de la cantidad invertida? Los contribuyentes que hayan invertido en la adquisición, rehabilitación, construcción o ampliación de la vivienda habitual puedes deducirse hasta un máximo de 9.040 euros anuales. Aquellas obras o instalaciones de adecuación que se lleven a cabo en la vivienda habitual por motivos de discapacidad podrán deducirse hasta 12.080 euros anuales; cantidad que es independiente a la deducción de 9.040 euros por adquisición de la misma.

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No obstante, existen deducciones den el IRPF por adquisió de inmuebles a nivel autonómico, especialmente dirigidas a jóvenes, a víctimas del terrorismo o propietarios en zonas rurales, entre otros. Todas las deducciones específicas de tu comunidad autónoma se pueden consultar en la página web de la Agencia Tributaria.

Venta de un inmueble

La cantidad obtenida o perdida por la venta de una vivienda es considerada una ganancia o pérdida patrimonial, por lo que habría de ser incluida en la declaración de la renta y tributa a los tipos del ahorro, que se mueven entre el 19% y el 28%, siendo aplicados progrsivamente. Estos sería los tramos en función de la cantidad:

• Ganancias hasta 6.000 euros - 19%
• Ganancias entre 6.000 y 50.000 euros - 21%
• Ganancias entre 50.000 y 200.000 euros - 23%
• Ganancias entre 200.000 y 300.000 euros - 26%
• Ganancias superiores a 300.000 euros - 28%

En la renta del ejercicio de 2023, es decir, en la que presentaremos en 2024, Hacienda ha anunciado que las ganancias superiores a los 200.000 euros tributarán al 26%.

Aún así, es importante saber que las ganancias patrimoniales obtenidas de la venta de un inmueble pueden estar exentas de tributar cuando la adquisicón de una nueva vivienda habitual o la rehabilitación de la misma que vaya tener ese fin. La aplicación de esta exención no es automática, por lo que deberás solicitarlo y, se regirá por según la condición de vivienda habitual considerada por el fisco, y siempre que se produzca dentro de los plazos y condiciones establecidos por ley.

La situación es distinta si los propietarios son mayores de 65 años o personas en situación de dependencia severa. En caso de vender la vivienda habitual, el beneficio obtenido está exento de tributar.

Deducción por el alquiler de la vivienda habitual

Para aquellos propietarios que dispongan de una vivienda alquilada también existen deducciones. Al igual que el resto de ingresos, las rentas obtenidos como resultado del alquiler de una vivienda han de ser incluidas en la declaración de la renta como rendimiento del capital inmobiliario - y tributan al tipo marginal del contribuyente, dependiende de la comunidad autónoma en la que se resida.

Sin embargo, existen una serie de gastos deducibles de los rendimientos íntegros como aquellos que tengan relación con la conservación o reparación del inmueble, la sustitución de elementos como la calefacción o el ascensor, el IBI o el alumbrado, entre otros. En la página web de la Agencia Tributaria se puede consultar todos los gastos deducibles. Sobre la cifra reducida se aplica una reducción del 60%. Así, no se pagan impuestos por los ingresos íntegros del alquiler, sino por los rendimientos netos una vez incluidos los gastos.

Alquiler de una vivienda turística

Tal y como explica el fisco, se considera "arrendamiento para uso distinto de vivienda, aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto que el de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario; es el caso de los arrendamientos de apartamentos turísticos"; y realiza una distinción de clasificación de las rentas obtenidas.

Si los servicios prestados en el inmueble son derivados de la industria hostelera: limpieza periódica, recepción y atención permanente al cliente, disposición de otros servicios como lavandería, consigna o prensa y servicios de alimentación y restauración; estos rendimientos serían de actividades económicas. Si, por el contrario, si no son considerados servicios hoteleros, serán considerados alquiler turístico siendo, con por norma general, rendimientos de capital inmobiliario. Entre estos servicios se incluyen: limpieza a la entrada y salida, limpieza de zonas comunes y la asistencia técnica y de mantenimiento para reparaciones de carácter eventual. No obstante, cuando para desarrollar la actividad se cuenta con, al menos, de una persona empleada con contrato laboral y jornada completa, los rendimientos por el alquiler turístico serán rendimientos de actividades económicas.

En el caso de que tu vivienda turística sea del segundo tipo, hay que tener en cuenta que los rendimiento no podrán estár sometidos a la deducción del 60% a los alquileres de vivienda habituales tener una función exclusivamente temporal. Así, deberás también tributar el tiempo en el que el alojamiento no se encuentra alquilado, considerado imputación de la renta y soliendo oscilar entre el 1% y el 2,2% del valor catastral del inmueble.

Deducción por obra de mejora de la eficiencia energética

El erario concede una serie de deducciones por obras de rehabilitación y de mejora de la eficiencia energética de los inmuebles. A través de estas ayudas, los propietarios que decidan realizar reformas para la mejora de vivienda puedes ahorrarse entre 5.000 y 7.500 euros anuales, siendo estas ayudas no compatibles entre sí.

• Deducción por obras para la reducción de la demanda de calefacción y refrigeración. Los contribuyentes pueden deducirse hasta un 20% de aquellas inversiones que permitan reducir la demanda de calefacción y refrigeración de la vivienda en, al menos, un 7%. Deberán acreditarlo con un certificado de eficiencia energética expedido antes del 1 de enero de 2024.
• Deducción por obras para la mejora en el consumo de energía primaria no renovable. Los contribuyentes pueden deducirse hasta el 40% de aquellas que inversiones en viviendas habituales de su propiedad o arrendadas que permitan reducir en, al menos, un 30% el indicador de consumo de energía primaria no renovable o bien, consigan una mejora de la calificación energética de la vivienda para obtener una clase energética A o B. Deberán acreditarlo con un certificado de eficiencia energética que deberá ser expedido antes del 1 de enero de 2024.
• Deducción por obras de rehabilitación energética. Los contribuyentes pueden deducirse hasta el 60% de aquellas inversiones en viviendas, plazas de garaje y trasteros que sean de su propiedad que permitan reducir el consumo de energía primaria no renovable en un 30%, como mínimo, o bien, la mejora de la calificación energética del edificio para obtener una clase energética A o B. Deberán acreditarlo con un certificado de eficiencia energética que deberá ser expedido antes del 1 de enero de 2025.