Las 5 claves para entender qué cambia con la primera Ley de Vivienda de la historia de España

Tras trece meses de negociaciones entre el Gobierno central y sus socios parlamentarios, este viernes han llegado a un acuerdo. Todos los partidos de izquierda han celebrado el acuerdo, algunos con más ímpetu que otros. La primera Ley de Vivienda de la historia de España retoma ahora su tramitación parlamentaria y las formaciones políticas confían en que esté aprobada antes de las elecciones municipales y autonómicas del 28 de mayo.

"Hemos priorizado el derecho a la vivienda por encima de quienes quieren hacer de la vivienda un bien de mercado", ha asegurado Oscar Matute, diputado de EH Bildu, que ha presentado el acuerdo junto a la diputada de ERC, Pilar Vallugera. De esta forma, la nueva norma trae novedades importantes en relación a la subida de los alquileres, el término 'gran tenedor', las zonas tensionadas o la protección frente a los desahucios.

Cómo afecta la nueva norma

1. Tope de precios a la subida del alquiler: los alquileres de viviendas podrán subir su precio como máximo un 2% en este 2023, un 3% en 2024 y "por debajo del IPC" a partir de 2025. De esta forma, se elimina el IPC como referencia para la actualización anual de la renta de los contratos a partir de 2025 y se creará un nuevo índice en estos términos, más estable e inferior a la evolución del IPC, que tope los aumentos de la renta por la renovación anual.

2. Regulación obligatoria de zonas tensionadas, ampliación de las mismas y modificación del término 'gran tenedor':

• En primer lugar, se considerará una zona tensionada siempre que se cumpla al menos una de las dos condiciones que fija la nueva ley: que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares, o que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada.
• En segundo lugar, serán regulados todos los alquileres en áreas tensionadas en todos los casos. Sean propiedad de grandes tenedores o de pequeños propietarios, tanto para contratos de inmuebles que estén en el mercado de alquiler como para nuevos contratos.
• Por último, a los propietarios que posean 5 o más inmuebles en área tensionada, se considerarán grandes tenedores y se aplicarán las medidas y especificidades concretas para este tipo de propietarios, con el objetivo de reducir así la especulación y el acaparamiento de inmuebles que practican fondos buitre y demás fondos de inversión.

3. Nuevas protecciones para los inquilinos: Los gastos y honorarios inmobiliarios producidos por el alquiler de un inmueble correrán siempre a cargo del propietario y no del inquilino. Además, queda prohibido aumentar las rentas de alquiler por la vía de nuevos gastos como tasas de basura, un pago extra de cualquier tipo, etc. Por otro lado, se elimina la cláusula de escape. Queda suprimida la cláusula apodada como "acuerdo entre dos partes". Esta permitía la no aplicación de las medidas que contiene la ley en las situaciones en las que exista un acuerdo entre las partes. Se considera que los inquilinos tienen una mayor limitación a la hora de negociar y que, por tanto, en muchas ocasiones en las que se aplicaba esta cláusula de escape.

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4. Se blindan las competencias autonómicas: la ley respetará las competencias autonómicas y locales, ofreciendo un marco jurídico habilitante y seguro para que las instituciones competentes en materia de vivienda puedan desplegar, desarrollar y ampliar las políticas de vivienda necesarias mediante sus capacidades y herramientas propias. Además, a largo plazo, se permite a los ayuntamientos recargar o bonificar el IBI de aquellas viviendas que estén vacías y sean puestas en el mercado.

5. Compromiso con la vivienda social: los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida aumentan del 30 al 40% en el suelo urbanizable (actuaciones de nueva urbanización) y del 10% al 20% en suelo urbano no consolidado (actuaciones de reforma o renovación de la urbanización).

"La solución pasa porque la vivienda social nunca llegue al mercado libre"

El doctor en Economía de la Universidad Complutense, Alejandro Inurrieta, ha valorado la nueva norma acordada este viernes: "Salvo Barcelona, Euskadi e Islas Baleares, el resto de Comunidades Autónomas siguen muy rezagadas en materia de vivienda social. Las regiones han sido muy reacias hasta ahora a construir viviendas para el alquiler social, han preferido hacer vivienda en compra, con las conocidas VPO, que luego se pueden desclasificar y hacer negocio, como pasa en Madrid. Esto provoca la eliminación de este activo de las administraciones regionales, en muchas ocasiones para acabar en manos de fondos buitre".

En este sentido, Inurrieta añade: "Esta nueva ley forma parte de la solución para paliar este problema de vivienda social, pero no en el corto plazo. Para cumplir con los estándares europeos se deben utilizar otros mecanismos a corto plazo. No solamente es construir, sino también, como hace Barcelona, se puede adquirir edificios enteros para rehabilitarlos y ponerlos en alquiler social".

Por último, concluye: "En definitiva, la solución pasa porque la vivienda social nunca llegue al mercado libre. La ley establece que durante 70 años este tipo de viviendas no puedan pasar a manos privadas y es algo que todas las CCAA y la sociedad debería fijar como el objetivo último. Lo que se construya tiene que estar siempre en manos públicas, para ser utilizado de contrapeso al precio de la vivienda libre. En Viena, por ejemplo, no hace falta controlar el precio del alquiler porque, al tener el 50% del parque a precio tasado, los precios prácticamente no se modifican y es muy difícil elevarlos".

Por su parte, Francisco Iñareta, de Idealista, considera que "el verdadero problema del alquiler de vivienda en España es la falta de oferta": "Todas las medidas aplicadas hasta ahora lo único que han conseguido es drenar más esa oferta disponible, aumentando los problemas de acceso al alquiler, con especial incidencia en los colectivos más desfavorecidos. El límite del 2% a la subida de los alquileres que acaba ahora mismo de cumplir un año, ha tenido un efecto devastador en el mercado. Es verdad que ha ayudado a las personas que ya estaban de alquiler, pero ha significado una enorme complicación para las familias que necesitan encontrar ahora una vivienda. La ley conocida hoy solo empeorará las cosas".

Por último, desde Alquiler Seguro señalan que esta nueva norma "da la puntilla a los inquilinos, condenándoles al ostracismo de la economía sumergida y a la infravivienda": "Provocará una reducción de la vivienda en alquiler, haciéndonos retroceder a los oscuros tiempos de la renta antigua. Las medidas planteadas causarán la desprofesionalización del alquiler, tanto en la oferta como en el asesoramiento. Se va a desproteger radicalmente al eslabón débil de la cadena, el inquilino".

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Pacto de ley de la vivienda: un éxito en lo político se disputan todos

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