El Banco de España defiende la intervención pública ante el drama del alquiler

El Banco de España acaba de publicar un extenso análisis sobre la situación del mercado del alquiler en el que llega a una conclusión clara: la intervención pública está justificada. La institución constata que la subida de los precios para comprar una vivienda ha empujado a muchas familias, especialmente a los jóvenes, a tener que alquilar. Y este incremento de la demanda junto a la poca oferta de vivienda social ha multiplicado los precios, de tal manera que "alrededor de un 45% de la población que residía de alquiler se encontraba en riesgo de pobreza o de exclusión social en el período 2015-2023".

El informe refleja un boom del alquiler desde el estallido de la crisis inmobiliaria. El número de personas que viven en una casa arrendada ha crecido un 57% desde 2007, hasta llegar a los nueve millones de personas. Son especialmente jóvenes los que están optando por alquilar ante la imposibilidad de comprar una casa en propiedad: si hace 15 años el 60% de los jóvenes vivía en una casa propia, ahora son solo el 29%. El resto han tenido que optar por el alquiler o por no emanciparse. Y el Banco de España avisa de que muchos de ellos estarán condenados al alquiler porque "más de tres cuartas partes de los hogares no dispondrían de los ahorros necesarios para satisfacer el pago inicial y los gastos asociados a la adquisición de una vivienda, ni su renta les permitiría hacer frente a una cuota hipotecaria".

Esta mayor demanda de alquiler se suma a una oferta que no ha crecido al mismo ritmo. El Banco de España lo atribuye a la falta de un parque suficiente de vivienda de alquiler social: según sus estimaciones, España necesita 1,5 millones de viviendas en alquiler social para equipararse a la media. Además, en los últimos años, se detecta que cada vez más propietarios optan por poner sus viviendas en alquiler turístico o de temporada buscando una mayor rentabilidad.

La suma de los dos factores ha impulsado el precio del alquiler que ha subido, desde 2014, un 28% de media. Muy por encima de lo que han subido los sueldos. Y eso es la media, porque en zonas del Mediterráneo el coste de arrendar ha subido mucho más: un 50% en Valencia, o entre un 40 y un 45% en Palma, Málaga, Alicante y Castelló de la Plana.

El Banco de España identifica en concreto que esta subida de precios se produce en el momento de firmar nuevos contratos. Es decir, que la revalorización de los contratos en vigor se hace de acuerdo con el IPC, pero cuando el propietario acuerda alquilar el piso a un nuevo inquilino el precio sube, en promedio, entre el 7,5% y el 10%. Una constatación que respalda el control de precios en la renovación del alquiler que aplicó el Gobierno.

Con unos precios disparados, las familias se ven obligadas a pagar por alquilar mucho más de lo que pueden. Según los cálculos del informe, cerca del 40% de los hogares que vive de alquiler está en situación de estrés financiero. Esto significa que tienen que dedicar a la vivienda más del 40% de sus ingresos. El número de familias en esta situación en España es más del doble que en Alemania y Francia y supera ampliamente la media de la Unión Europea.

La situación está llegando a unos niveles extremos que incluso hay muchos jóvenes que no pueden ni alquilar un piso. Esto lo demuestran datos como que el número de habitaciones en alquiler se ha disparado un 40% en el primer trimestre de este año 2024. Especialmente en Madrid, Barcelona y Valencia, ciudades que concentran seis de cada diez habitaciones en alquiler de toda España.

Intervención pública y ayudas a los más vulnerables

Ante este diagnóstico, el Banco de España enumera una serie de soluciones que empieza reconociendo que "un elevado esfuerzo asociado al alquiler de vivienda puede dar lugar a efectos económicos y sociales adversos que justifican la intervención pública". El informe recomienda aumentar el parque de vivienda en alquiler a precios asequibles, aprobar leyes que estimulen la puesta en el mercado de viviendas en alquiler por parte de particulares y que se prioricen las ayudas en el colectivo de hogares más vulnerables.

Falta casi medio millón de viviendas nuevas

Pero los problemas de la vivienda no se circunscriben solo al mercado del alquiler. El Banco de España analiza también como ha evolucionado en los últimos años el mercado de la vivienda en su conjunto para reconfirmar que el gran problema del que adolece es un déficit de vivienda nueva que cifra en unas 485.000 en los dos últimos años. Un déficit que es especialmente problemático en ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia y Alicante. Las menos de 100.000 viviendas que se construyen anualmente en España son insuficientes para dar alojamiento a los 545.000 nuevos hogares que se han formado entre 2022 y 2023.

Y uno de los datos más llamativos es cómo cada vez más extranjeros compran vivienda en España. En 2007, solo el 8% de todas las viviendas que se compraban terminaba en manos de extranjeros. Ahora ese porcentaje ha subido hasta el 20%. Y de ellos, la mitad de los que compran, son extranjeros que no viven en España.