Todo lo que se sabe de la crisis de acceso a la vivienda en España

Madrid

El problema de la vivienda tiene múltiples aristas, pero hay un origen de partida: faltan viviendas en España. Y al ritmo que vamos, cada vez faltarán más. Este déficit estructural es la raíz de la crisis de acceso que sufre nuestro país: provoca que suban los precios, da alas al negocio especulativo y golpea el tejido social, laboral y económico de nuestro país.

¿Cuántas viviendas hacen falta en España?

Los últimos cálculos del banco de España apuntan a que faltan unas 700.000 viviendas en España. El motivo fundamental es que se crean hogares a más velocidad de lo que terminan las viviendas. El año pasado, por ejemplo, se crearon 195.000 nuevos hogares, según el INE y el número de viviendas terminadas fue de 101.000. Es decir, solo en 2024 hubieran hecho falta 94.000 viviendas más para ajustar oferta y demanda.

Este desajuste explica parte del rally de precios que vive nuestro país. Los precios suben a ritmos no vistos desde 2008, un 12% interanual en 2025. Sin embargo, eso no está frenando el número de compraventas, de hecho, lo está impulsando. En 2024, España vendió 640.000 casas, cerca de alcanzar la cifra más alta desde la burbuja. La elevada rentabilidad de la vivienda está impulsando esas compraventas: gran parte de los que compran vivienda ya tienen una. De hecho, casi la mitad de las hipotecas que se conceden en España son para invertir, no para vivir.

No todas las casas son para vivir: ¿Cómo afectan los pisos turísticos y las compras de extranjeros?

No solo falta vivienda porque no se construye al ritmo suficiente, sino también porque otros fenómenos como los pisos turísticos o las compras de extranjeros van caldeando aún más el mercado inmobiliario.

En España, sobre un parque en alquiler de 2,2 millones de viviendas, hay 214.000 pisos turísticos legales. Son datos del registro único de alquileres puesto en marcha por el Ministerio de Vivienda, que solo otorga permiso para operar a aquellos que cumplen con toda la normativa (Aunque el registro es estatal, se asegura que cumplen con la ley autonómica y local de sus territorios). La inmensa mayoría de ellos están en el eje mediterráneo: Andalucía concentra uno de cada cuatro, seguida de Canarias (17,3%), Cataluña (16,7%), Comunidad Valenciana (13,8%). El 15% del total de apartamentos turísticos están solamente en una provincia: Málaga.

Otro factor que presiona al alza los precios es el de la compra de extranjeros: habitualmente compran más caro y en zonas muy concretas. En 2024, los extranjeros estuvieron detrás de 93.000 operaciones. Casi el 15% del total de las que se hicieron en España. En Baleares, por ejemplo, los extranjeros estuvieron detrás de una de cada tres compraventas de vivienda. Por nacionalidad, los británicos y los alemanes son líderes.

¿Cuánto han subido los precios de alquiler y compra?

El mercado de la compra y el alquiler son dos vasos comunicantes, así que la subida de uno y otro ha sido acompasada en los últimos años y, de momento, no toca techo.

COMPRA. El precio medio de compra de una vivienda en 2010, según el Colegio de Notarios, fue de 163.000 euros. En 2015 el precio había bajado -estábamos en pleno momento aun de austeridad- y el precio medio de las viviendas que se compraban era de 142.000. Sin embargo, a partir de ahí el precio empieza a subir: vuelve a superar los 167.000 en 2020, y desde entonces ha seguido subiendo hasta rozar ya el año pasado los 200.000 euros. En ciudades como Málaga o Madrid el precio se ha duplicado en estos quince años. Según el Ministerio de Vivienda, el precio del metro cuadrado está ya en los 2.093 euros (datos segundo trimestre), su nivel más alto desde 2008.

ALQUILER. El alquiler ha subido de precio un 88% desde el año 2010. El precio del metro cuadrado en España alcanza los 14,5 euros, según Idealista. Un piso de 80m2 que hace quince años costaba unos 616 euros al mes, ahora se ha encarecido hasta los 1.160.

Aunque habitualmente hablamos del subidón de precios posterior a la pandemia, lo cierto es que desde 2010 a 2020, los alquileres en España subieron de precio un 35%. Después del enfriamiento del mercado por el Covid, han cogido todavía más impulso, acelerando la subida hasta un 39% en solo cinco años.

Ahorro en mínimos y emancipación aplazada: golpe a toda una generación

Las consecuencias socioeconómicas de esta crisis se agravan porque la vivienda no solo es el techo dónde vivimos, sino también supone la mayor parte de la riqueza que poseen los españoles. La generación de los 'babyboomers' concentra el 56% de la riqueza de nuestro país: pudieron no solo comprar, sino también invertir en ladrillo en un momento en el que el acceso era bastante fácil.

Son sus hijos los que lo tienen algo más complicado. En 2024, solo el 15% de los menores de 29 años logró salir de casa de sus padres. Ocurre que mientras sus salarios se han revalorizado en torno a un 30% en los últimos diez años, la vivienda ha subido entre un 80% y un 90%, fulminando sus ahorros y asfixiando sus cuentas.

Es un laberinto sin salida para muchísimos jóvenes. Según un estudio de IPSOS, el 44% tiene que posponer sus planes de ahorro y el 20% dice haber aparcado planes de futuro por el problema de la vivienda.

Se calcula que para que un joven pueda comprar una vivienda en propiedad, tiene que pasar 16 ahorrando el 20% de su salario para poder pagar la entrada. El gran problema es que, según el Consejo de la Juventud, el 40% de los jóvenes no puede ahorrar ni 100 euros al mes.

Vivienda social y ayudas: ¿Cómo avanzan las medidas del Gobierno?

Con estos datos sobre la mesa, nadie niega la crisis de acceso a la vivienda. De hecho, el diagnóstico es compartido entre la mayoría de grupos políticos: falta vivienda, hay que construirla y mientras tanto, se debe facilitar el acceso a los que no pueden tener una. Ahora bien, el camino está lleno de matices y es aquí donde vienen las diferencias. El Gobierno se ha marcado tres grandes prioridades en su receta para solventar la crisis:

1. Más vivienda pública. El Ejecutivo aspira a levantar 183.000 pisos en alquiler asequible de los que asegura ya haber entregado hasta 100.000 en toda España.
2. Más regulación. Con medidas como la Ley Estatal de Vivienda, que contempla las Zonas de Mercado Tensionado. Ya hay más de 300 municipios acogidos a esta distinción que permite topar precios del alquiler, blindar los derechos del inquilino y endurecer la regulación, especialmente para grandes tenedores. Sin embargo, las Comunidades Autónomas están bloqueando su aplicación en la mayoría de territorios.
3. Más ayudas. Desde que la vivienda se marcó como prioridad, se han lanzado un sinfín de medidas: el bono de alquiler joven, los avales a la compra de la primera vivienda o ayudas a la rehabilitación. De nuevo, su despliegue por el territorio depende de las autonomías. La realidad es que entre la burocracia y los condicionantes para acceder, muchas están atascadas.

En el Congreso de los Diputados, el Gobierno es consciente de que no puede armar la mayoría necesaria para sacar adelante otras medidas en las que confía para solventar la crisis:

1. Reforma de la Ley del Suelo. Fue tumbada a principios de este 2025 por PP, Sumar o Junts, pese a tener el apoyo del sector y la mayoría de Ayuntamientos. Es una ley que busca agilizar trámites en los proyectos urbanísticos para impulsar el ritmo de construcción en España y solventar la falta de oferta.
2. Regulación de los alquileres de temporada. De un máximo de 12 meses de duración, permiten actualizaciones abusivas y se usan muchas veces de manera fraudulenta para esquivar la Ley de Vivienda. De momento, la propuesta de ley para regularlos sigue tramitándose en el Congreso de los Diputados.
3. Paquete fiscal de vivienda. Contempla incentivos para caseros que alquilen a precios asequibles, gravar los pisos turísticos con IVA o imponer un gravamen del 100% a las compras de extranjeros extracomunitarios. El Grupo Parlamentario Socialista registró en mayo una Proposición de ley que de momento no lleva a pleno, consciente de que no conseguirá la luz verde en el hemiciclo.

¿Afecta la crisis a nuestros vecinos europeos?

España no es una excepción en la crisis de vivienda que atraviesa Europa. En el conjunto de la Unión Europea, los precios de la vivienda han subido un 53% en la última década, un ritmo que también se ha replicado en nuestro país. Sin embargo, los datos revelan que la situación golpea con mayor dureza a los españoles: casi uno de cada tres (28%) dedica más de lo recomendado a pagar su vivienda, diez puntos por encima de la media comunitaria.

Este sobreesfuerzo se traduce, además, en una de las emancipaciones más tardías de la Unión Europea. Mientras que en Francia los jóvenes dejan la casa de sus padres en torno a los 23 años, o a los 26 en Bélgica, en España la media se sitúa en los 30 años. Un retraso que refleja la dificultad de acceder a un mercado cada vez más tensionado y con alquileres en máximos históricos.

Paradójicamente, la crisis está afectando también a países que hasta ahora eran vistos como referentes en garantizar el acceso a la vivienda. Modelos como el francés o el belga, tradicionalmente más sólidos en este terreno, muestran hoy fisuras ante la presión del mercado inmobiliario y el aumento del coste de la vida, lo que pone de relieve que el problema trasciende fronteras.