Contrato de alquiler de por vida o el derecho a heredarlo: las claves de la renta antigua

Esta semana, Mari Carmen de 87 años ha conseguido al menos por el momento que se paralice su desahucio gracias a un informe de servicios sociales que certifica su situación de vulnerabilidad. La decisión no es definitiva, pero las administraciones tienen ahora un periodo de 4 meses para darle una alternativa habitacional. La situación de esta vecina de Madrid viene por un fondo buitre que quiere echarla tras adquirir el edificio en el que vive desde hace casi 70 años con un contrato del año 1956, es decir, de renta antigua.

Son contratos que permiten al inquilino mantenerse en la vivienda durante toda su vida y aún existen en torno a 126.000 en España, según el Instituto Nacional de Estadística. Todos ellos han sido firmados antes del 9 de mayo de 1985, cuando se aprobó el conocido como decreto Boyer, el exministro socialista que acabó con la renta antigua y abandonó el Gobierno dos meses después. Las rentas antiguas que ya existían antes mantuvieron las condiciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

"Estos contratos tienen carácter vitalicio y contemplan el derecho a subrogación por parte de los cónyuges e hijos", explica Érika Sánchez, abogada especialista en derecho inmobiliario en Tres-K Abogadas, "se pueden hacer como máximo dos herencias de contrato en caso de fallecimiento del inquilino inicial, el cónyuge podrá mantenerlo tal y como se firmó en un principio hasta su defunción y en su defecto los hijos del arrendatario durante dos años o hasta que cumplan los 25". El límite de dos años no se aplicaría en caso de que los hijos presenten un grado de discapacidad igual o superior al 65%.

"Es importante recordar que son los propios interesados quienes deben notificar la subrogación y lo deben hacer en un plazo de 3 meses después del fallecimiento", según Lara de Paoli, abogada especializada en vivienda. Recuerda que si así procede y se materializa la herencia del contrato "se mantiene la misma renta".

Además, ambas abogadas inciden en que será efectiva la subrogación siempre y cuando el cónyuge o los descendientes hayan convivido con el inquilino, en el caso de los hijos, "durante los dos años inmediatamente anteriores a la defunción". En cuanto al precio a pagar cada mes, solo se le aplica la actualización del IPC. Por esta razón, suele ser muy bajo en comparación con el precio medio del alquiler actualmente. Los contratos de renta antigua suelen rondar los 100-300 euros, mientras que en octubre el coste medio ha subido casi un 11%. Según el Observatorio del Alquiler, rondan los 1155 euros en el segundo trimestre de 2025.

Los fondos de inversión presionan a la renta antigua

Sacra es una vecina de Sevilla cuyo edificio lo adquirió un fondo de inversión internacional. Ella tiene un contrato de renta antigua, del año 1984, por el que paga 230 euros al mes. Lo primero que nos asegura es que "sabe que acabarán echándola de una forma u otra". En la misma línea cuenta su experiencia María José, inquilina de Málaga también con renta antigua y cuyo bloque es de otro fondo de inversión: "Nos ofrecen cantidades irrisorias para que nos marchemos o directamente nos presionan no arreglando los desperfectos del edifico".

Por su parte, Arturo, de 82 años e inquilino de renta antigua en Barcelona, asegura que "el fondo de inversión de su edificio no arregla el ascensor dejando a mucha gente mayor sin poder moverse". Son muchos casos que Lara de Paoli reconoce que se dan con frecuencia: "Si un fondo compra un edificio para poner alquiler de temporada y se encuentra con rentas antiguas pierde rentabilidad porque las tiene que mantener por tiempo indefinido".