El espejismo de los portales inmobiliarios que distorsiona el mercado: los anuncios piden un 43% más del precio al que se terminan vendiendo

Madrid

España está vendiendo más casas que nunca. Los precios suben a ritmos de doble dígito y, aunque la situación es radicalmente distinta la vivida en plena burbuja inmobiliaria, sí está repitiendo algunos patrones que se dieron entonces: lo que se pide por los pisos está muy por encima de lo que termina pagándose por ellos.

Según los datos de Idealista y Fotocasa, el metro cuadrado en España se oferta de media a 2.672 euros. Sin embargo, cuando se revisan las cifras que los notarios recogen en las escrituras, la cifra se sitúa muy por debajo: en los 1.866. Es decir, los precios del escaparate inmobiliario están un 43,1% por encima de a los que terminan cerrándose las transacciones.

Se trata de una brecha que puede tener consecuencias, no solo porque estos datos privados son los que se utilizan para analizar el mercado (por su capilaridad y también por su inmediatez), sino también porque sirven de gasolina para la espiral de precios que vive nuestro país.

"El principal problema es que la población recibe muchos impactos de distintas fuentes que hablan de la subida de precios. Eso genera una sensación de que el precio sube mucho más rápido de lo que lo hace en realidad", explica el catedrático de la Universidad Pompeu Fabra (UPF), José García Montalvo.

Brecha desigual en España

Esta ‘burbuja' que se está inflando a través de los anuncios de los portales inmobiliarios, no se comporta igual en todo el territorio.

• En las ciudades de Barcelona y Madrid, dos de los municipios más caros del mercado, la diferencia entre anuncios y escrituras se acorta: la brecha es del 16% en la ciudad condal y del 26% en la capital.
• En otros puntos tradicionalmente calientes, como Canarias o la Comunidad Valenciana, los precios en los portales se están inflando hasta un 55% respecto al valor al que finalmente se cierran las transacciones.
• Extremadura, pese a no ser uno de los focos de mayor tensión, es la comunidad que lidera esa distancia: los pisos se ofertan allí un 64% por encima del precio que recogen los notarios.

La distancia entre anuncios y precio de cierre se duplica desde 2019

Hace diez años, a cierre de 2015, los precios de los portales inmobiliarios eran un 23,6% superiores a los que se registraban en las escrituras. La distancia se mantuvo estable durante unos años, pero comenzó a ampliarse a partir del rally de precios posterior a la pandemia. De hecho, en enero de 2019 la distancia era del 24,6%. Sin embargo, en los últimos cinco años prácticamente se ha duplicado hasta el 43,1%.

"En las expansiones los precios de los portales crecen más rápido que los precios reales. En las contracciones sucede todo lo contrario, los precios se desaceleran más lento que en la desaceleración que se observa en el mercado", cuenta Montalvo.

¿Qué dicen los portales inmobiliarios?

Los portales inmobiliarios niegan estar inflando los precios y recuerdan que solo intermedian en el proceso de compra, porque son los propietarios quienes fijan el precio de salida.

Por un lado, aseguran que sus datos y los oficiales recogen muestras muy diferentes. Los anuncios que permanecen más tiempo activos en su plataforma suelen ser los más caros y distorsionan al alza las medias de los portales frente a la de los notarios.

Además, explican que existe un desfase temporal entre una y otra fuente: mientras los notarios recogen operaciones que se negocian varios meses atrás, los anuncios reflejan los precios a futuro del mercado inmobiliario. Tampoco hay que olvidar la negociación de precios y los pagos en B, que pueden explicar otra buena parte de la diferencia.