España atrae capital extranjero hacia el lujo inmobiliario: "Cuando vinimos, lo primero que decidimos fue comprar"

Madrid

Los tejados de Madrid se extienden rojos desde un ático en la octava planta en el número 42 del madrileño barrio de Chamberí. La agencia inmobiliaria Diza Consultores, que vende pisos de lujo en la ciudad, graba uno de sus vídeos para promocionarlo en redes sociales. "400 metros cuadrados, tres terrazas, piscina", cuenta Guillermo Revilla, de 30 años y socio de la empresa, ante una cámara que lo sigue mientras pasea por la vivienda.

El vídeo, que será publicado para sus cientos de miles de seguidores, no solo se reproduce en móviles españoles. Más allá de las fronteras, su visualización no se detiene hasta, al menos, el momento en el que Revilla anuncia el precio del inmueble: "3.900.000 euros, una obra nueva al alcance de unos pocos".

Predominio del comprador extranjero

Las cifras varían según la fuente, pero todas coinciden en lo mismo: el peso del comprador extranjero en la vivienda de lujo es alto. Algunas agencias inmobiliarias lo sitúan en torno al 40% y otras lo elevan hasta el 70%; y dentro de ese grupo, predominan los clientes de América Latina.

Entre ellos está Carlos Murillo, de Bolivia, que llegó a España hace tres años. La empresa para la que trabaja, una multinacional farmacéutica, le ofreció la posibilidad de trasladarse a Madrid. "Cuando vinimos, lo primero que decidimos fue comprar una vivienda", cuenta por teléfono. Aunque reconoce que los precios le sorprendieron, adquirió una casa en La Finca, una urbanización exclusiva en Pozuelo de Alarcón, Madrid, donde el precio no baja de los dos millones de euros, el umbral habitual del mercado del lujo.

Murillo destaca el buen sistema de salud español y la seguridad, "que viniendo de países como Brasil, Perú o México" –donde había residido anteriormente– "se aprecia mucho". Las inmobiliarias amplían los factores que atraen al comprador extranjero. Resaltan la infraestructura, como el transporte y la red de fibra que da acceso a internet; o el buen momento que atraviesa la economía española y su mercado laboral. Como repiten unos y otros: España está de moda.

El impacto en el mercado de la vivienda

Ahora bien: ¿Qué impacto tiene todo esto en el mercado de la vivienda general? Según datos del Registro de la propiedad consultados por la Cadena Ser, las transacciones inmobiliarias por encima del millón euros en España representaron el 3,5% del total de compraventas en 2025, que superaron las 700.000.

Por este motivo, desde la tasadora Tecnitasa, Pedro Soria asegura al teléfono que la vivienda de lujo no es la principal causa de las dificultades que enfrenta gran parte de la población española para acceder a una vivienda. El consejero de negocio de la empresa incide en que el mercado del lujo y el mercado general funcionan en paralelo.

Especialmente en lugares como Baleares o la Costa del Sol, que según Tecnitasa suponen el 70% del lujo español. Allí, las grandes villas, situadas en zonas alejadas de los centros urbanos, no compiten directamente con la vivienda habitual. Sin embargo, en las ciudades, el lujo y el mercado general no son completamente estancos, afirma Soria.

"Es la famosa mancha de aceite", señala. "En Madrid el mercado de lujo estaba concentrado en determinadas zonas y cuanta más demanda hay, más se va abriendo y, por tanto, va subiendo el precio y hay parte del mercado que se va viendo expulsado hacia otras zonas".

La subida de precio que señala Soria tiene nombre: el efecto de transmisión espacial. Lo explica la economista e investigadora de la Universidad de Alicante Paloma Taltavull: "Una vivienda muy cara en una zona de nivel medio puede, con el tiempo, atraer población de mayor renta y acabar transformando el área en una zona más rica".

Este fenómeno se da en muchos barrios de muchas ciudades del país, como en el de Poble-sec, en Barcelona; o en Ruzafa, Valencia. Chamberí, donde Revilla promociona estos inmuebles en redes sociales, es un claro ejemplo.

Sentado en su despacho con vistas a la Puerta de Alcalá, el joven ejecutivo celebra la llegada del capital extranjero. "La concentración de grandes patrimonios que está habiendo en Madrid gracias a todo este movimiento es enorme. Eso se extiende a toda la ciudad: el ocio mejora, la calidad de los servicios es mejor porque el nivel de exigencia de estas personas es muy alto".

Las agencias inmobiliarias que trabajan en este segmento del mercado inmobiliario se cuentan, solo en la capital, por decenas. No es un negocio fácil, la competencia para encontrar un piso para ponerlo a la venta o para comercializarlo es feroz. Pero tiene premio: en la agencia Sothebys, según cuentan en una entrevista, trabajan con comisiones entre el 3 y el 5% en Madrid. Más altas en Baleares.

Humphrey White, director de Knight Frank, agencia dedicada al sector en Madrid desde hace 37 años, atiende en una sala de reuniones en sus oficinas. "Lo que me encanta de esta parte del ciclo, de esta época, es que la gente que está comprando se viene a vivir", apunta.

Es el caso de su cliente, el boliviano Murillo, que desea jubilarse en España. Aunque muchos llegan atraídos por la calidad de vida, hay otro factor a tener en cuenta: la revalorización de la vivienda. En el sector señalan que parte de las compras responden también a una lógica patrimonial, como inversión a largo plazo.

El crecimiento de las viviendas de lujo

Tecnitasa afirma que el valor de la vivienda de lujo en España creció un 11% en 2025, por encima del 9,6% del mercado inmobiliario en su conjunto, según el INE. Pero el dato de la tasadora baila en función de a quién se le pregunte. Diza lo eleva al 15% y Knight Frank lo rebaja al 5%. Cada empresa trabaja con sus propios datos y con la información que puede observar del mercado, pero muchas operaciones quedan fuera de su radar. Es el llamado off market: las casas que nunca llegan a publicarse en portales inmobiliarios ni en vídeos en redes sociales.

Es el lujo dentro del lujo, lo que entre los profesionales del sector se conoce como el segmento ultra prime y que va más allá de los 20 millones de euros. Son mansiones con pista de aterrizaje para helicópteros en parajes idílicos de Mallorca, según cuenta Tecnitasa en la presentación de su estudio anual del mercado; o un piso en Recoletos, Madrid, con vistas a un rincón singular del Parque del Retiro.