Las zonas de mercado tensionado en Navarra generan dudas

Pamplona

La Asociación de Consumidores de Navarra Irache ha recibido en los dos últimos meses más de 400 reclamaciones y consultas sobre temas de alquiler de vivienda. Un buen número de estas consultas han tenido que ver con dudas sobre los precios que se pueden aplicar, la duración de los contratos o las fianzas que hay que adelantar. Irache ha explicado en una nota que muchas dudas han tenido que ver con el alquiler de pisos para estudiantes. Tanto propietarios como inquilinos querían saber si podían hacer un contrato de alquiler solo para el curso universitario o si tenían que constar todos los inquilinos en él. Ha acudido igualmente un buen número de personas por problemas con la devolución de la fianza o con problemas de arreglos en la vivienda. Junto a estos conflictos, otras muchas personas querían saber cuánto les podía subir la renta de alquiler en la prórroga anual o el precio máximo que se podía ofrecer por una vivienda en alquiler.

También han realizado consultas ciudadanos que, con la nueva normativa relativa al mercado tensionado, querían saber hasta dónde podían ajustar los precios. "En viviendas de zonas de mercado tensionado que ya estaban alquiladas en los últimos cinco años el pago pactado al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de alquiler, una vez aplicada la cláusula de actualización anual. En las viviendas no alquiladas en los últimos cinco años y en las que el propietario sea un gran tenedor la renta pactada no podrá exceder del límite máximo marcado por el sistema de índice de precios de referencia. Además, el arrendatario podrá prorrogar el alquiler hasta tres años en las mismas condiciones", ha explicado Irache.

La asociación ha señalado, en respuesta a dudas expresadas por los consumidores, que el alquiler durará lo que pacten libremente las partes, pero si la duración pactada es menor a cinco años -o siete si el arrendador fuese una empresa- o no se concreta, el contrato se renovará automáticamente cada año hasta que se cumplan las cinco anualidades -o siete, si el arrendador es una empresa-, a no ser que el inquilino comunique su deseo de no prorrogar el contrato con treinta días de antelación.

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato (o de cualquiera de sus prórrogas), una vez transcurridos como mínimo los cinco primeros años -que son siete si el arrendador es una empresa-, ninguna de las dos partes ha comunicado que quiere finalizar el contrato -el propietario debe hacerlo con cuatro meses de antelación y el inquilino con dos-, este se prorrogará anualmente hasta un máximo de tres años más, a no ser que el inquilino se oponga con un mes de antelación a la fecha de terminación de cada una de estas anualidades.

Al acabar las prórrogas del contrato que establece la ley (ya sea la obligatoria, o la tácita), los inquilinos vulnerables podrán solicitar una prórroga extraordinaria de un año en las mismas condiciones, prórroga que deberá ser aceptada obligatoriamente si el propietario de la vivienda es un gran tenedor, ha señalado Irache.

De igual modo, si el piso está en una zona de mercado residencial tensionado, previa solicitud del arrendatario, podrá prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años, según indica la ley de vivienda estatal.

La asociación ha explicado que, en el caso de los estudiantes, se puede alquilar una vivienda solo durante el curso académico. Sería un contrato de temporada en el que se especifique que no es un arrendamiento para uso de vivienda habitual, el motivo del alquiler y su duración.

En los arrendamientos para vivienda habitual el inquilino puede dejar el alquiler a partir del sexto mes, siempre que lo comunique con treinta días de antelación. Las partes pueden pactar para estos casos que el inquilino indemnice al propietario con una mensualidad por cada año de alquiler que quede por cumplir. Si el tiempo por cumplir no llega al año, se calculará la parte proporcional de la mensualidad.

Por su parte, el arrendador, siempre que sea persona física, puede interrumpir el alquiler a partir del primer año si ha hecho constar en el contrato de forma expresa que él mismo, sus padres, hijos o cónyuge -en caso de separación o divorcio- necesitan el piso antes de los cinco años como vivienda permanente.

Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar.

Fianzas

En los arrendamientos de vivienda habitual es obligatorio que el inquilino entregue, al menos, una fianza en metálico equivalente a una mensualidad de la renta -en los de temporada es de dos mensualidades-. A partir de este mínimo, se puede acordar otra garantía adicional, que en el caso de los alquileres para vivienda habitual no podrá superar el importe de otras dos mensualidades más. Como norma general, la fianza se debe devolver al final del arrendamiento.

Irache ha explicado que si no se pacta ninguna actualización, la renta será siempre la misma durante la duración del contrato. Si se pacta una actualización, la ley señala que, como norma, esta no puede superar la variación porcentual experimentada por el IPC. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente que lo notifique el arrendador del inmueble.

Además, la asociación ha destacado que conviene cambiar la titularidad de los contratos de luz, gas o agua para que estén a nombre del inquilino y hacerlo constar en el contrato, para que sea este el responsable de estar al corriente de pago, pueda negociar cualquier cuestión con las empresas o tenga que asumir cualquier posible consecuencia por incumplimientos.

"Los gastos de comunidad, como norma general, corresponden al propietario, aunque puede pactarse que los tenga que asumir el inquilino. Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato", ha apuntado Irache.

Por otro lado, la asociaicon ha destacado que la ley de vivienda estatal establece que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador. Por tanto, los gastos de formalización del alquiler no pueden cargarse o compartirse entre propietario e inquilino, "una práctica muy habitual hasta hace poco tiempo".

Por otro lado, Irache ha explicado que, "al firmar un alquiler de vivienda habitual sobre una vivienda libre, el propietario del piso debe inscribirlo en el Registro de Contratos de Arrendamiento de Vivienda de Navarra dentro del mes siguiente a la formalización del contrato". "Una vez finalizado el arrendamiento, deberá cancelar la inscripción del registro. La Dirección General de Vivienda registrará de oficio los contratos de arrendamiento de vivienda protegida, que cuentan con visado administrativo", ha añadido.

Además, para poner un piso en alquiler, este debe contar con el certificado de eficiencia energética correspondiente. Sólo pueden prescindir de él si el piso va a alquilarse menos de cuatro meses al año.

Igualmente, el propietario debe realizar las obras necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el inquilino sea responsable del deterioro causado. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda corren a cargo del inquilino. Por último, Irache ha destacado que el inquilino no puede alquilar la vivienda a otra persona. "El contrato de arrendamiento no se puede ceder por el arrendatario, ya sea de forma completa o parcial, sin el consentimiento escrito del arrendador", ha explicado.