¿Cómo evitar las hipotecas de alto riesgo?

Madrid

La Audiencia Nacional acaba de admitir a trámite una querella penal que dirimirá si Caja Madrid (hoy Bankia) y sus representantes cometieron una serie de delitos societarios, relacionados con la concesión de hipotecas de alto riesgo o subprime durante los años 2003 a 2009. Además, se investiga a su tasadora por valorar por encima de su precio de mercado las casas hipotecadas. Todo ello ha supuesto que muchos préstamos hipotecarios no se hayan pagado, no solo por culpa de la crisis, sino por la irresponsabilidad del banco al dar hipotecas a personas que se sabía que no podrían pagar la deuda.

Si mi banco considero que me dio una hipoteca sin estudiar adecuadamente el riesgo ¿me afecta esta querella?

La respuesta es negativa: no afecta directamente a los clientes hipotecados o a los que han perdido su vivienda por no poder pagar la hipoteca. Es un tema penal que está en sus inicios: a medida que avance la instrucción del juez José de la Mata, podremos averiguar si realmente hay delito y valorar los eventuales efectos civiles.

Actualmente, ¿hay riesgo de que un banco nos conceda una hipoteca “basura” como presuntamente hizo Caja Madrid?

Es posible, si alguna entidad financiera no ha aprendido nada de la crisis que ayudaron a producir, si bien la normativa sobre el préstamo responsable ha mejorado y, además, tras la Ley 1/2013 no puede existir vinculación entre el banco y las tasadoras, factor que mitiga el riesgo de sobretasaciones. Veamos los puntos a tener en cuenta para contratar una buena hipoteca y no su cara B:

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El banco nos concede el 100% del precio de compraventa más todos los gastos. Esta práctica que se puede dar tanto en bancos que limitan al 80% de tasación el importe máximo de la hipoteca, como los que permiten un porcentaje mayor. La clave para diferenciar una hipoteca de alto riesgo de una prudente estaría en la tasación. Si compramos barato, puede que financiar el 100% más gastos tenga sentido. Imaginemos que nos venden la casa por 100.000 euros, pese que en ese barrio actualmente se venden residencias casi idénticas por 180.000 euros. Se tasa y efectivamente un tasador la valora en 180.000 euros. El 80% de este valor resulta ser de 144.000 euros, lo que permite al banco darnos el 100% del precio de compraventa (100.000) más los gastos. Hemos comprado barato y, por ello, el banco asume el riesgo de una hipoteca 100%.

Otro caso de alto riesgo sería el de un cliente que compra por 180.000 euros la misma casa; si se sobretasa la casa, por 210.000 euros, también nos concederían el 100% más gastos. El 100% se basa en sobretasar el bien, no en que la compra haya sido acertada.

Veamos ahora las hipotecas de alto riesgo relacionadas con los ingresos del solicitante. Vamos al banco y solicitamos 220.000 euros, ya que ganamos 2.000 euros cada mes y vamos a ingresar 1.000 adicionales, ingresos periódicos puntuales por un trabajo extra que nos han encomendado este año. El banco nos dice que nos concede la financiación a 30 años, a un tipo inicial del 2% y a Euribor + 2% a partir del segundo año.

Con este simulador del Banco de España, que debemos aprender a utilizar y usar, veremos que la cuota inicial es de 928 euros. El ratio de endeudamiento máximo (porcentaje de nuestros ingresos netos que se destinan a pagar la mensualidad) nunca debería superar el 40% de nuestros ingresos mensuales fijos, sin tener en cuenta horas extras ni ingresos extraordinarios. En el ejemplo, los 1.000 euros extras no deberían ser computados por el banco. Hacemos números y resulta lo siguiente:

Cuota al 2%: 928 euros.

40% de los ingresos fijos: 800 euros.

Resultado: hipoteca denegada.

La cuota supera el 40% de nuestros ingresos, lo que supone que el banco y el cliente responsable no firmarían la escritura hipotecaria. Un análisis de riesgo imprudente supondría computar como ingresos la nómina y las entradas extras, 3.000 euros mensuales. En este caso de hipoteca subprime, se habría operado con la siguiente información económica:

Cuota al 2%: 928 euros.

40% de los ingresos fijos: 1.200 euros.

Resultado: hipoteca aprobada.

Sin embargo, no se han hecho los cálculos con el interés “prudente” que aconsejamos desde iAhorro.com, que resultaría de tomar un Euribor superior, al menos del 4%. Con estos cálculos, los resultados serían:

Cuota al 6%: 1.319 euros

40% de los ingresos fijos: 800 euros (prudente).

40% de los ingresos fijos y los extras: 1.200 euros (alto riesgo).

Resultado: denegada en ambos casos.

Hacer números puede resultar algo complicado al principio, pero con el uso del simulador y algo de formación previa, la tarea es mucho más sencilla de lo que parece. Ver llegar de lejos la hipoteca de alto riesgo es la única forma de evitar una colisión frontal que se lleve por delante nuestra casa y la tranquilidad de la familia. Conduzcamos, pues, con calma, atención y prudencia.