Hipotecas multidivisa: riesgo y complejidad al máximo

Explicar la naturaleza de un préstamo hipotecario con cláusula multidivisa no es tarea sencilla, si se pretende ser entendido por una persona no especialista en finanzas. Incluso muchos Jueces no acababan de entender en toda su amplitud el producto, dando por buena la defensa que muchos bancos hacen de este préstamo multidivisa: “no es un producto complejo, es como una hipoteca normal pero con la posibilidad para el hipotecado de cambiar de divisa cuando quiera”.

PAU A MONSERRAT, economista de Futur Legal.

Afortunadamente, el Tribunal Supremo se pronunció sobre la naturaleza de este tipo de préstamos en su STS 323/2015 de 30 de junio, considerando que “los riesgos de este instrumento financiero exceden a los propios de los préstamos hipotecarios a interés variable solicitados en euros. Al riesgo de variación del tipo de interés se añade el riesgo de fluctuación de la moneda. Pero, además, este riesgo de fluctuación de la moneda no incide exclusivamente en que el importe en euros de la cuota de amortización periódica, comprensiva de capital e intereses, pueda variar al alza si la divisa elegida se aprecia frente al euro. El empleo de una divisa como el yen o el franco suizo no es solo una referencia para fijar el importe en euros de cada cuota de amortización, de modo que si esa divisa se deprecia, el importe en euros será menor, y si se aprecia, será mayor. El tipo de cambio de la divisa elegida se aplica, además de para el importe en euros de las cuotas periódicas, para fijar el importe en euros del capital pendiente de amortización, de modo que la fluctuación de la divisa supone un recálculo constante del capital prestado. Ello determina que pese a haber ido abonando las cuotas de amortización periódica, comprensivas de amortización del capital prestado y de pago de los intereses devengados desde la anterior amortización, puede ocurrir que pasados varios años, si la divisa se ha apreciado frente al euro, el prestatario no solo tenga que pagar cuotas de mayor importe en euros sino que además adeude al prestamista un capital en euros mayor que el que le fue entregado al concertar el préstamo.”

Básicamente, el Supremo considera que un préstamo hipotecario multidivisa es:

Un instrumento financiero, no un mero préstamo hipotecario. Por ello, el banco debe valorar si los conocimientos y experiencia del hipotecado son adecuados para contratar este tipo de hipoteca. Un piloto, un tripulante de cabina de pasajeros o un mecánico de aviones, por citar algunos de los colectivos a los que se les aprobó este tipo de hipotecas, en principio tienen la misma cualificación para hipotecarse en divisas que los pensionistas del Imserso: cambiar euros a la divisa del país que visitan y viceversa. Esta experiencia no es ni mucho menos suficiente para dar por sentado que entiende la compleja naturaleza de este tipo de préstamos, que algunos técnicos consideramos son hipotecas con un instrumentos financieros derivados implícito cuyo subyacente es el tipo de cambio de la divisa extranjera con el euro.

Únete al canal de WhatsApp de la SER

Una hipoteca que además del riesgo de la evolución del tipo de interés, que comparte con las hipotecas en euros normales, tiene una bomba en sus entrañas: el riesgo del tipo de cambio. No es solo que de un mes a otro las cuotas varíen, en su contravalor en euros, por efecto del tipo de cambio. Es que la deuda pendiente también cambia a tiempo real.

Veamos un sencillo ejemplo, en yenes japoneses (JPY). Para obviar el riesgo de tipo de interés, imaginemos que la hipoteca es a un tipo fijo del 3% y se contrató en mayo de 2007. Se necesitaban 200.000 euros para comprar la casa y esta cantidad es la que el banco ingresó en la cuenta del cliente. Sin embargo, la deuda contabilizada fue de 32.588.000 JPY. Si el cliente ha ido amortizando la hipoteca a 30 años de plazo sin cambiar de divisa, ha ido pagando mensualidades de 137.392 JPY. El cliente que no tiene ingresos en yenes debe cambiar cada mes sus euros, al tipo de cambio de cada momento. Así la mensualidad de junio de 2007 le supuso reembolsar 837 euros (al tipo de cambio EUR/JPY de 164,16), mientras que la mensualidad de junio de 2017 sería de 1.102 euros (EUR/JPY a 124,69). Pese a que en nuestro ejemplo en yenes siempre paga 137.392 JPY, las mensualidades cambian según se comporte el valor relativo de ambas modernas. Si el lector ya aprecia el riesgo que asume el hipotecado multidivisa, la sorpresa viene ahora: el efecto en la deuda pendiente. Si en yenes se deben 24.773.339 JPY, tras 10 años de amortizar deuda, en euros la deuda asciende hoy a unos 198.679 euros. Con la misma hipoteca pero en euros, su deuda sería de 152.039 euros.

Por tanto, con el ejemplo de la multidivisa a tipo fijo (para aislar el riesgo de tipo de cambio), el cliente tiene una deuda pendiente superior, que puede reclamar al banco, de 46.640 euros. Además, se tendrían que calcular las mensualidades pagadas, ya que también ha tenido un sobrecoste mes a mes que el banco debe devolver.

Una hipoteca en yenes que supuso al hipotecado recibir 200.000 euros en la cuenta, le ha costado más de 50.000 euros por la compleja cláusula multidivisa.

Se suele argumentar que el cliente tiene la opción de cambiar a otra divisa si lo cree conveniente. O bien que el cliente puede ganar o perder, al igual que la otra parte, el banco. Ambas afirmaciones son discutibles:

1. Solo un hipotecado experto en divisas que comprende perfectamente el producto que ha contratado es capaz de cambiar de divisa con posibilidades de acertar.

2. Los bancos no arriesgan lo mismo que los clientes, ya que además de poder comprar grandes sumas de divisas cuando consideran que están baratas (y vendérselas cada mes a los hipotecados al precio del día), puede cubrir su riesgo de divisa con otras operaciones de derivados.

Un cliente que contrató una hipoteca multidivisa sin saber en el campo de minas que se metía debería acudir a un abogado especializado para que valorase la interposición de una demanda judicial. Hay mucho dinero en juego. Y Justicia.