¿Cómo cambiará el mercado de la vivienda con el COVID19?

Madrid

Antes de mirar al futuro, una pregunta sobre situación actual: ¿cómo está hoy el sector? ¿Cómo está afectando el confinamiento al mercado inmobiliario? ¿Está completamente parado?

Lo que está parado es la visita a obra, a casetas de ventas, a oficinas de apis, las relaciones comerciales de transacciones habituales... Eso no significa, desde nuestro punto de vista, que no haya mercado, es como si cerrase la bolsa, que termina el viernes por la tarde y abre el lunes por la mañana. Hay un parón provocado por una causa exógena pero lo que hemos visto en crisis temporales anteriores, en Hong Kong en el año 2003, en China en estos momentos, es que en cuanto termina el confinamiento, las personas vuelven a salir y la actividad se recupera bastante rápido. Por ejemplo en China, la venta de viviendas cayó un 80% en febrero y cae solo un 8% en marzo con respecto al marzo del año pasado. Pensamos que es un momento, lógicamente, difícil para las personas que están dedicadas a las transacciones de compra-venta, pero es muy distinto a una crisis financiera u otro tipo de crisis que hemos vivido anteriormente.

Los datos de China ¿pueden ser extrapolables a España?

No veo por qué no. Lo que no creo que podamos hacer es especular, ni ser muy optimistas ni muy pesimistas. Creo que es momento de sensatez, de prudencia, y de estar muy pendientes del mercado. Nosotros estamos analizando diariamente la variación de los precios que se están produciendo en los anuncios de los portales inmobiliarios, que es una información que sigue viva, que sigue actualizada. Evidentemente, ahora estamos en el centro del huracán y es muy difícil ver la realidad dentro de un año o dos años, pero yo a la gente, cuando me pregunta qué va a hacer la vivienda le pregunto, “¿con vacuna o sin vacuna?” Y la respuesta a esta pregunta cambia radicalmente el paisaje. Si piensas que va a haber una vacuna, la forma en que tú ves el valor de tu casa, a largo plazo, es muy diferente a lo que ves hoy a corto plazo. Y creo que la sensatez en estos momentos es más importante que nunca, el ahorro de las familias está puesto en la vivienda en una parte importantísima y creemos que no se puede hablar con ligereza del valor de estos activos, sino que hay que hacerlo con datos y con mucha prudencia.

De todas formas, es inevitable que el año termine con una caída en el sector inmobiliario. El casi medio millón de compra-venta de viviendas que teníamos de referencia no se va a alcanzar. ¿Cuándo esperan volver a esos niveles previos a la crisis sanitaria?

Nosotros esperamos, haciendo una proyección similar a lo que pasó en Hong Kong o está pasando en China, que para finales de este año o principios del que viene, recuperemos las 42.000 transacciones mensuales, que era el ritmo que teníamos de compra-ventas hasta que llegó el shock. Aproximadamente 9 meses de tiempo de recuperación, una “V”, digamos inclinada en el primer palo y más suave en el segundo, lógicamente, porque tenemos que poner en marcha toda la maquinaria. En precios, no sabemos, pero en China, lo que estamos viendo, es que los precios de segunda mano han subido un 5,4% y la vivienda nueva un 2,7% respecto al año pasado. Es decir, hay menos transacciones, pero los precios evolucionan en función de los mercados. Normalmente, los mercados que ya estaban con falta de oferta seguirán la tendencia que ya tenían, y en los que hay exceso de oferta la recuperación sea más lenta.

Se habla también de un cambio de uso de pisos turísticos que, por falta de demanda de turistas, puedan pasar a ser pisos en venta o en alquiler. ¿Creen que pueden sumarse a la oferta y afectar al precio?

Absolutamente, y me parece que es buena noticia para todos. El turismo, como todos sabemos, va a ser uno de los más afectados y va a estar más impactado el apartamento turístico que el hotel porque porque los hoteles estamos convencidos, como ha pasado en China, que podrán en marcha sistemas de detección o verificación, de desinfección, darán mascarillas, darán geles: harán sentirse al inquilino seguro. Y eso una cadena hotelera lo tiene muy fácil, en un apartamento que tú alquiles con un portal que sabes que cada cinco días cambia el inquilino, te va a dar más respeto. Por eso pensamos que va a sufrir más el alquiler vacacional que el hotelero. Todos los empresarios que tengan alquileres vacacionales, lo lógico es que se transformen en un alquiler a medio largo plazo, que estaba muy tensionado y con unos precios, especialmente Madrid y Barcelona, muy altos. Pensamos que esto, al aumentar la oferta, puede reducir el precio y favorecer el acceso a la vivienda en ciudades como Madrid o Barcelona, que estábamos en unos niveles muy preocupantes.

¿Habrá más interés por alquilar? ¿O la gente preferirá comprar?

Pues no lo sé, estoy escuchando de todo ahora: estoy escuchando al que ve el inmobiliario como un valor refugio, el que ve que la vida ahora es muy corta como para pensar en una hipoteca a 30 años… Yo creo que hay que hacer una pequeña pausa y esperar a que salgamos del confinamiento. Creo que el estar en casa más de 40 días, que podemos llegar a estar 50 o 60 días en casa, vemos las cosas de forma sesgada, involuntariamente. Lo que recomendaría a todo el mundo es que se diese unas vacaciones de confinamiento, después de esta tragedia que estamos viviendo, de las personas que están muriendo, de lo que nos está tocando a todos muy de cerca. Creo que esto es un shock que nos están afectando, y creo que conviene un poquito de pausa.

Para terminar, ¿se está produciendo un cambio de preferencias? ¿se buscan viviendas más amplias, más alejadas del centro? ¿Hay que esperar un cambio en ese sentido?

Yo creo que sí que va a cambiar, en primer lugar, por el teletrabajo, porque estamos descubriendo algo que nos parecía imposible… Nosotros, en la propia Sociedad de Tasación, en nuestro plan de contingencia, podíamos tener al 20-30% de la plantilla en teletrabajo. El 24 de febrero, cuando cerraron Milán dije “todo el mundo en teletrabajo”, y nos costó hasta el 13 de marzo. Estamos encantados. Realmente, la producción no se está viendo afectada, la gente está compatibilizando trabajo y familia… ¿Qué creemos que viene en el mercado? Pues que las viviendas, a partir de ahora, se van a vender no como viviendas de tres dormitorios, sino de tres dormitorios y un despacho, las zonas de espacios comunes –jardín, terraza, balcón- se van a demandar más. La gente está viendo las carencias de una casa que está pensada para pasar muchas horas en la oficina y, de repente, se han encontrado con que, de ahora en adelante, y por un tiempo importante, van a seguir trabajando en casa. Creo que sí que puede cambiar, y para bien, puede permitir que muchas personas dejen la ciudad, que está muy sometida a presión de precios, y se muden al campo, a zonas más cercanas a la ciudad. Creo que puede producir una vida más sana, más sensata, en cuanto a ritmo de vida que teníamos, que en algunos casos era excesivamente acelerada.