El precio de la vivienda cierra 2025 con una subida récord y se prevé que continúe al alza, pero moderado, en 2026

El mercado inmobiliario español ha vivido en 2025 uno de los mayores encarecimientos de los últimos años. El precio de la vivienda ha subido más de un 13% y, aunque los expertos creen que el ritmo se moderará en 2026, no prevén caídas significativas. La falta de oferta, el aumento de la demanda y el encarecimiento de la construcción siguen presionando el mercado.

Óscar Martínez, presidente de la Asociación de Expertos Inmobiliarios, explica que el sector encadena tres años de incrementos, pero ninguno tan pronunciado como el actual. “Se construyen alrededor de 100.000 viviendas al año cuando se necesitaría el doble”, señala, apuntando tanto a un problema estructural de oferta como a un componente psicológico: “Mucha gente teme que los precios sigan subiendo y acelera su decisión de compra”.

El alquiler tampoco ofrece alivio. Con mínimos de oferta y precios en máximos, cada vez más inquilinos se ven empujados a intentar comprar. A ello se suma el endurecimiento de las garantías exigidas por los propietarios, lo que ha hecho crecer el alquiler de habitaciones, especialmente entre trabajadores recién llegados del extranjero.

Respecto a la vivienda como inversión, Martínez afirma que ha perdido peso en comparación con años anteriores. Las dudas sobre la legislación de arrendamientos y los conflictos entre propietarios e inquilinos han retraído a muchos pequeños inversores. “Hoy compran sobre todo quienes lo necesitan para vivir”, resume.

La escasez de pisos en venta está acelerando las operaciones, especialmente en grandes ciudades como Madrid o Barcelona, donde muchas viviendas se venden en apenas un día. “Cuando un piso sale a un precio razonable, desaparece rapidísimamente”, describe.

Mirando a 2026, el presidente de los expertos inmobiliarios prevé que los precios sigan subiendo, aunque con menor intensidad debido a los límites que imponen los salarios y la capacidad de endeudamiento. El encarecimiento de la obra nueva por materiales, impuestos y mano de obra, advierte, no tiene visos de corregirse.

Sobre los planes de vivienda anunciados por gobiernos autonómicos y ayuntamientos, Martínez cree que su impacto será lento: “Sacar suelo y construir es a varios años”. A corto plazo, sostiene, la clave pasa por reactivar el alquiler. Propone dar seguridad jurídica para que los propietarios se animen a sacar al mercado viviendas vacías, con rentabilidades que calcula en torno al 6–7%. “Si aumenta la oferta, la demanda se equilibra”, concluye.