Ibercaja te ayuda a comprar tu vivienda

Burgos

A la hora de comprar una vivienda hay unos términos básicos que conviene que conozcamos. Ibercaja nos ayuda a interpretar algunos de los detalles claves, aunque sin duda es un paso importante en la vida de cualquier persona y nunca está de más dejarse aconsejar por un experto.

Empezamos por el principio: el contrato de arras

Se trata de un documento que recoge el acuerdo privado entre dos partes, un vendedor de un inmueble y un comprador interesado, previo a la compraventa final. Ambas partes se comprometen a llevar a cabo la transacción de la propiedad dentro de un plazo concreto. El comprador entrega, como señal, un importe determinado llamado arras. El vendedor se compromete a reservar el inmueble durante el tiempo acordado y a entregarlo en perfectas condiciones una vez recibido el precio de venta pactado.

La importancia práctica de este documento es enorme porque recoge el contenido que se incluirá en la escritura pública de la compraventa. Por lo tanto, contempla las condiciones de compra y venta, así como las consecuencias y penalizaciones en caso de incumplimientos.

Este contrato es más que un anticipo o señal en una compraventa inmobiliaria. Refleja un acuerdo final y concreta un compromiso definitivo ente las partes que lo firman. Es, a todos los efectos, un precontrato de compraventa. Tiene plena validez legal, en cualquier caso, incluso si no lo has firmado ante notario. Ambas partes están obligadas a su cumplimiento pase lo que pase.

En caso de incumplimiento por cualquiera de las partes se puede hacer una reclamación, tanto extrajudicial como judicial y, salvo en los casos en los que en el propio contrato de arras se indique expresamente que se devuelva la cantidad adelantada si no se concede la hipoteca, en general no hay vuelta atrás. De hecho, si el comprador es quien incumple el acuerdo, pierde el dinero aportado como señal o arras. Si es el vendedor el que incumple su compromiso, devolverá al comprador la cantidad recibida por duplicado.

La importancia de la plusvalía

Cuando al vender un inmueble se obtienen beneficios, se debe pagar un impuesto, el de plusvalía, que se establece en función de los años que han pasado entre la compra y la venta; el valor catastral del suelo del inmueble y su revalorización; el gravamen impuesto por cada Ayuntamiento y las posibles bonificaciones o exenciones.

Si la transmisión se realiza al vender la vivienda, será el vendedor quien deberá hacerse cargo, aunque en algunas situaciones se llega a un acuerdo entre ambas partes para determinar quién pagará el impuesto. En caso de que la tasa se quede sin abonar, las administraciones reclamarán a quien figure como sujeto pasivo, es decir, al vendedor. Si el vendedor no reside en España, el pago deberá realizarlo el comprador. En los casos de herencia o donación, deberá abonar la tasa el heredero.

Otro impuesto: el IBI

Otro gasto a tener en cuenta es el Impuesto de Bienes Inmueble (IBI), que recaudan los ayuntamientos. Grava la propiedad y el derecho al uso del inmueble y afecta con carácter anual a viviendas, locales, garajes y fincas rústicas y urbanas. También en este caso puede haber algunas bonificaciones de las que beneficiarse.

En este caso, el pago corresponde siempre al propietario del inmueble y se realiza cada año, siempre por quien era propietario el 1 de enero de ese año. La cuantía a pagar es diferente en cada municipio porque la base imponible es siempre el valor catastral, pero varía el tipo impositivo que se aplica.

La determinación de los valores catastrales no se realiza anualmente, por eso cada año se actualizan los coeficientes de los valores catastrales, los cuales aparecen reflejados en los Presupuestos Generales del Estado.

Vamos a entender el préstamo: ¿Qué es la TAE?

Se trata del acrónimo de Tasa Anual Equivalente o Tasa Anual Efectiva. Está muy relacionada con el TIN (Tipo de Interés Nominal), otro concepto que también habrás visto expuesto en la publicidad bancaria.

En el caso de la TAE, esta es la tasa real que se te aplica por el dinero que te ha prestado y los costes asociados a la operación. Eso incluye los intereses pactados, las comisiones y otros gastos necesarios a cargo del prestatario (tasación del inmueble y seguro obligatorio de la vivienda, por ejemplo).

Es un término relativamente reciente, ya que hasta los años 90 del siglo pasado no existía. El TIN, por su parte, es el tipo de interés que se aplica a un préstamo bancario, pero sin tener en cuenta gastos extra que aparecen en todo proceso de este tipo. Por eso decimos que la TAE es el coste real que vas a pagar, porque es la única tasa que, en su cálculo, tiene en cuenta todos los gastos asociados al préstamo y que no son propiamente intereses.

Una de sus peculiaridades es que, en el caso de los préstamos a tipo variable, la TAE cambiará según cambien los tipos de interés. En esos casos, el cálculo inicial de esta tasa será el que correspondería si los tipos se mantuvieran estables con el índice de la primera anualidad.

Llegamos al préstamo hipotecario: ¿Mejor fijo o variable?

El tipo de interés puede ser variable o no a lo largo de la vida del préstamo. Cuando este es fijo, siempre se mantiene en el mismo porcentaje, estable, mientras que cuando es variable fluctúa en función de un indicador de referencia, normalmente el euríbor. En general, el tipo fijo evita sobresaltos porque no varía, mientras el variable conlleva ventajas si se dan bajadas de tipos de interés, pero también el riesgo de subidas, como las que se están produciendo los últimos meses. Sin embargo, los tipos iniciales suelen ser algo más elevados en hipotecas fijas. En ambos casos, conviene también saber la periodicidad de las revisiones, para saber si esos cambios nos afectarán cada medio año o cada año, que son los plazos habituales.

No existen mantras ni pensamientos únicos a la hora de decidir cuál es la mejor hipoteca para ti. En todo caso, debes considerar los pros y los contras antes de decantarte por una opción u otra.

Por qué vigilar el Euribor

Saber qué es el euríbor ayuda a entender mucho mejor cómo afecta a lo que pagas por tu hipoteca. Se trata del tipo de interés que se aplica en las operaciones entre bancos dentro de la Unión Europea. Son los intereses que un banco abona a otro cuando este le presta dinero. Es el tipo de interés al que están referenciadas una gran parte de las hipotecas a tipo variable que se conceden en España. Afecta a los préstamos a tipo variable o mixto. En este último hay un componente fijo y otro que varía, que son menos frecuentes.

La clave para saber cuánto se paga entre cada periodo de revisión del préstamo variable se encuentra en el concepto de euríbor y el diferencial, que es el porcentaje que se suma a ese índice según hayamos acordado con la entidad financiera. Por ejemplo, si ahora mismo el euríbor estuviera a un 2% y el diferencial que te ofrece el banco es de un 0,5%, los intereses que tendrías que abonar hasta la siguiente actualización serían un 2,5% sobre el capital pendiente de pago.

Otro factor importante es la periodicidad que se haya pactado con la entidad, que suele ser anual o semestral. El valor de euríbor que se aplica en ambos casos es el cierre de este índice en el mes anterior a la actualización.

Aunque son menos habituales, existen también otros índices que se pueden aplicar en los préstamos a tipo variable y siempre quedan como alternativa los préstamos a tipo fijo.

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