Sólo el 20 por ciento de los menores de 29 años se ha emancipado: este es el diagnóstico del Ayuntamiento de Vitoria para ser zona tensionada

Vitoria-Gasteiz

La situación de encarecimiento de la vivienda no va a revertirse, a pesar de existir oferta en el mercado privado y mejores condiciones de acceso a la financiación, del mismo modo que no se revertió en épocas de la burbuja inmobiliaria en las que se producía mucha más vivienda, y constata la necesidad de acometer actuaciones de oferta de vivienda asequible de manera coordinada y planificada, en distintos regímenes de acceso protegido y en distintas zonas de la ciudad.

"La situación de encarecimiento de la vivienda no va a revertirse", si no se acometen "actuaciones de oferta de vivienda asequible de manera coordinada y planificada, en distintos regímenes de acceso protegido y en distintas zonas de la ciudad". Es una de las conclusiones del estudio diagnóstico de la situación de la vivienda en Vitoria-Gasteiz que recuerda que el precio no se pudo contener si se confía exclusivamente en el mercado privado y recuerda que el encarecimiento "no se revertió en épocas de la burbuja inmobiliaria en las que se producía mucha más vivienda".

El estudio elaborado por el Ayuntamiento de cara a la declaración de la ciudad como Zona Tensionada refleja "un mercado de alquiler tensionado" y "constata la necesidad de acometer actuaciones de oferta de vivienda asequible, en distintos regímenes de acceso protegido y en distintas zonas de la ciudad".

Necesidades y demanda de vivienda

El diagnóstico detecta que, desde 2001, "la capacidad adquisitiva media de los hogares de Vitoria ha disminuido". Esto indica que "quienes se plantean adquirir su primera vivienda se enfrentan a una situación aún más complicada" que hace 25 años.

Esta situación ha generado que de los 28.700 jóvenes menores de 29 años empadronados en Vitoria, solo se hayan emancipado 5.700, el 20%. Además, tan solo 1 de cada 5 personas menores de 44 considera que tiene ingresos suficientes para acceder a su primera vivienda. Esto es, 2.047 de las 10.582 personas que en 2023 tenían la necesidad.

Y es que el precio de compraventa actual por metro cuadrado, indica el diagnóstico, está en los 2.450 €, y sorprende que el precio entre vivienda usada y vivienda libre apenas tiene diferencia.

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Actualmente, 8 de cada 10 compraventas son de vivienda usada, mientras que en 2012 tan solo suponía 4 de cada 10. Sin embargo, la oferta de viviendas usadas pasó de 1.165 a finales de 2022 a 681 a finales de 2024.

Todo eso hace que la demanda del alquiler sea "el mecanismo de acceso a la primera vivienda". Por ejemplo, 9 de cada 10 inscritos en Etxebide demanda alquiler, 12.249. No obstante, a finales de 2024 solo había 75 viviendas en el mercado del alquiler. Y sobre el precio, en portales como Idealista no se recogen viviendas por menos de 800 euros y, en su mayoría, superan los 900.

Ya en 2022, el precio de la vivienda había crecido un 21,7 %, hasta los 715 euros de media. Y los barrios con el precio medio de alquiler fueron, en 2022, San Martín, Zabalgana y Salburua, con 784, 778 y 766 € respectivamente. En contraposición, los alquileres más bajos están en Abetxuko, el Casco Viejo y Arana, con 585, 599 y 616 €.

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Situación actual del parque de viviendas

Otro de los aspectos que analiza el diagnóstico son las características del parque de viviendas actual en Vitoria-Gasteiz. En este sentido, el informe recoge que son 12.100 viviendas en Vitoria las que no tienen ninguna persona empadronada, una de cada diez.

Aunque esto no implica necesariamente que se encuentren deshabitadas, "supone una primera aproximación hasta contar con un censo de viviendas deshabitadas".

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Destacan los barrios del Casco Viejo y el Ensanche: algo más de 1 de cada 5 viviendas no tiene personas empadronadas, el 25 % y el 21,6 % respectivamente. Salburua y Zabalgana, por su parte, son los barrios con el porcentaje más bajo sin contar la Zona Rural, con un 1,7 % y un 3 %.

"Resulta muy relevante el peso relativo de los hogares con una sola persona empadronada, que suponen 1 de cada 3 hogares de Vitoria Gasteiz (32%)", indica el diagnóstico. En cambio, "solamente el 20,1% de los hogares dispone de 4 o más miembros".

En total, se estima que hay 2.262 viviendas deshabitadas, lo que supondría el 1,9 % del parque de vivienda. De ese total, el 54,8 % "serían gestionables para los programas de movilización de vivienda deshabitada". Además, hay 1.416 viviendas declaradas como de temporada.

El informe indica que "se debería elaborar un censo de viviendas que en función del cruce con los consumos de agua y electricidad permitiera identificar con detalle cuál es el nivel de uso del conjunto del parque de viviendas de Vitoria-Gasteiz".

Plan de vivienda

Otro de los documentos presentados por el Ayuntamiento de Vitoria-Gasteiz para la declaración de la ciudad como Zona Tensionada es un Plan de Vivienda. En él, se establecen diferentes ejes en los que actuar, con medidas como la construcción de las 3.000 viviendas ya anunciadas, la recarga del IBI a vivienda deshabitada o la conversión en vivienda de las lonjas.

También recoge un control a los alojamientos turísticos, que aunque hay 95 registrados, "se estima que sean más". Este sería a través de la autorización en solo una única planta por edificio, y sería siempre la más baja.

Y la estrategia derivada de la declaración de zona tensionada, indica el Plan, pasa por "limitar el incremento del precio del alquiler" (a los nuevos contratos a nuevos inquilinos y límites de los sistemas de índices de precio de referencia a viviendas no arrendadas en los últimos 5 años), la "posibilidad de prórroga de un año para el arrendatario tras finalización de contrato" y, "en caso de desahucio en viviendas de grandes tenedores, mayor protección al arrendatario".