Bilbao es declarada “zona de mercado residencial tensionado” por el Gobierno central durante los próximos tres años
El Boletín Oficial del Estado publica la resolución que incluye a Bilbao, Vitoria-Gasteiz, Astigarraga y Usurbil en la lista de municipios con limitaciones en el precio del alquiler conforme a la Ley de Vivienda
Panorámica de Bilbao desde Artxanda. / Rudolf Ernst
El Boletín Oficial del Estado (BOE) publica este jueves, 30 de octubre de 2025, la resolución de la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana por la que se declara al municipio de Bilbao como zona de mercado residencial tensionado. La medida, que tendrá una vigencia de tres años, se enmarca en lo previsto en el artículo 18 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, y supone la activación de mecanismos de control sobre el precio del alquiler y las condiciones de acceso a la vivienda en la capital vizcaína.
Según el texto publicado, la resolución recoge las declaraciones aprobadas en el tercer trimestre de 2025 y afecta a cuatro municipios vascos: Bilbao, Vitoria-Gasteiz, Astigarraga y Usurbil. En el caso de Bilbao, la declaración fue aprobada mediante la Orden de 21 de agosto de 2025 del consejero de Vivienda y Agenda Urbana del Gobierno Vasco, y ya había sido publicada en el Boletín Oficial del País Vasco el pasado 4 de septiembre.
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Qué implica la declaración de zona tensionada en Bilbao
La inclusión de Bilbao como zona de mercado residencial tensionado conlleva la aplicación de limitaciones en la actualización y fijación de los precios del alquiler, conforme a los artículos 17 y 18 de la Ley 12/2023. Esto significa que los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda no podrán fijar una renta superior al precio máximo de referencia establecido por el sistema de índices regulado por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
Además, durante el periodo de vigencia de tres años, el Ayuntamiento y las administraciones competentes podrán adoptar medidas específicas para ampliar la oferta de vivienda asequible, promover el alquiler social y establecer límites a los grandes propietarios.
En el caso de Bilbao, la resolución concreta que se considerará “gran tenedor” a la persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida superior a 1.500 metros cuadrados destinada a vivienda, excluyendo garajes y trasteros.
Contexto y alcance territorial
Junto con Bilbao, el BOE también publica las declaraciones de zona tensionada para los municipios de Astigarraga y Usurbil (Gipuzkoa) y Vitoria-Gasteiz (Álava, excepto su zona rural). Todas ellas tendrán una vigencia de tres años a partir del día siguiente a la publicación de la resolución, es decir, desde el 31 de octubre de 2025.
En el caso de Vitoria-Gasteiz, la declaración excluye las entidades locales menores no incluidas en la trama urbana, mientras que en los municipios guipuzcoanos la medida afecta a la totalidad de su territorio urbano.
La Secretaría de Estado de Vivienda, encabezada por David Lucas Parrón, recuerda que estas resoluciones se publican trimestralmente y responden a las solicitudes y memorias remitidas por las comunidades autónomas conforme al nuevo marco normativo de la Ley de Vivienda.
Vigencia y recursos administrativos
La resolución del 29 de octubre de 2025 pone fin a la vía administrativa, aunque puede ser recurrida mediante recurso de reposición ante la propia Secretaría de Estado en el plazo de un mes o a través de la vía contencioso-administrativa ante la Audiencia Nacional en un plazo de dos meses desde su publicación.
El texto completo de la declaración de Bilbao y su memoria técnica pueden consultarse en el Boletín Oficial del País Vasco y en el portal del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, donde figuran los enlaces oficiales de la resolución.
