¿Qué significa que Bilbao sea declarada “zona de mercado residencial tensionado”?
Explicamos, con las normas en la mano, qué dice la Ley de Vivienda y la Ley de Arrendamientos Urbanos, a quién afecta la declaración (propietarios, grandes tenedores, inquilinos), qué límites impone al precio de los nuevos alquileres y qué pasos prácticos deben seguir los afectados
Cabalar (EFE)
Bilbao figura ya en el listado de zonas de mercado residencial tensionado publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE) del 29 de octubre de 2025, junto con otros municipios en los que el precio de la vivienda ha crecido por encima de los niveles de renta media de la población. La declaración se enmarca en la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, y tiene efectos directos en el mercado del alquiler.
Pero ¿qué significa exactamente que un municipio sea declarado “zona tensionada”? ¿A quién afecta, cómo se calcula el límite de los precios y qué obligaciones conlleva para los propietarios o los grandes tenedores? A continuación, te explicamos de forma práctica y con base legal qué implica esta medida, cómo se aplica en la práctica y qué pasos deben seguir tanto inquilinos como arrendadores en Bilbao.
1. Marco legal: dónde está regulado esto
La figura de las zonas de mercado residencial tensionado (ZMRT) se recoge en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, concretamente en su artículo 18. Este precepto detalla el procedimiento para declarar una zona como tensionada, que corresponde a las comunidades autónomas, y su publicación en el Boletín Oficial del Estado a través de una resolución del Ministerio de Vivienda.
Además, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), modificada por la Ley de Vivienda, introduce en su artículo 17.7 las limitaciones a los precios de los alquileres en estas zonas, remitiendo al sistema estatal de índices de referencia de precios del alquiler aprobado en 2024.
2. ¿Qué es una zona de mercado residencial tensionado?
Se trata de un ámbito territorial (municipio o parte de él) donde se acredita una dificultad especial de acceso a la vivienda en condiciones asequibles.Según la ley, puede declararse zona tensionada cuando:
- El coste medio de la vivienda supere el 30% de la renta media de los hogares de la zona, o
- En los últimos cinco años el precio haya crecido más de tres puntos por encima del IPC autonómico.
En el caso de Bilbao, la declaración parte de un estudio del Gobierno Vasco que confirma el aumento sostenido de precios y la presión del mercado de alquiler en la capital vizcaína.
3. Efectos principales de la declaración
a) Límite al precio inicial de nuevos contratos
En las viviendas situadas dentro de la zona tensionada, los nuevos contratos de alquiler deben ajustarse al índice estatal de precios de referencia. Este índice establece el valor máximo de renta aplicable en función de la localización, superficie y características del inmueble.
Los grandes tenedores —propietarios de más de diez viviendas o más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial— deben aplicar obligatoriamente este tope.
b) Continuidad de contratos ya existentes
Los contratos firmados antes de la declaración mantienen su vigencia y condiciones, salvo que se firmen nuevos arrendamientos o prórrogas que supongan un nuevo contrato.
c) Otras medidas complementarias
La declaración permite al Gobierno Vasco y al Ayuntamiento de Bilbao adoptar medidas para favorecer el alquiler asequible, reforzar la vivienda pública o aplicar incentivos fiscales a arrendadores que mantengan precios estables.
4. Cómo saber si una vivienda está afectada
El listado oficial de zonas tensionadas se publica trimestralmente en el BOE. En el caso de Bilbao, puede consultarse en la Resolución de 29 de octubre de 2025, donde figura la delimitación exacta del municipio afectado y un enlace a la Orden del Gobierno Vasco que detalla el informe técnico y los criterios aplicados.
El procedimiento es público y puede consultarse tanto en el portal del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana como en la web del Gobierno Vasco.
5. Qué deben hacer los propietarios y arrendadores
Propietarios particulares
- Consultar si su vivienda se encuentra dentro del área tensionada.
- Verificar si el precio que desean fijar respeta el índice de referencia.
- Mantener las condiciones de los contratos vigentes, sin aplicar subidas superiores a los límites legales.
Grandes tenedores
- Están sujetos a los límites obligatorios del índice.
- Deben registrar los contratos según la normativa autonómica y cumplir las obligaciones de información requeridas.
- En caso de incumplimiento, se exponen a sanciones administrativas.
6. Derechos de los inquilinos
Los inquilinos pueden consultar el índice de precios aplicable a su vivienda a través de la herramienta pública del Ministerio de Vivienda.Si detectan que el precio pactado supera el límite legal, pueden solicitar la corrección al arrendador o acudir a las autoridades de consumo o vivienda para iniciar un procedimiento de reclamación.
7. Duración y revisión de la declaración
La declaración de zona tensionada tiene una vigencia inicial de tres años, prorrogable si persisten las condiciones que la motivaron. Durante ese tiempo, las administraciones deben elaborar informes de seguimiento para evaluar la evolución del mercado y el impacto de las medidas.
