Simulador de revisión de hipoteca: ¿cuánto te subirá la cuota y qué hacer para remediarlo?

El Banco Central Europeo (BCE) ha vuelto a subir los tipos de interés —en esta ocasión, del 1,25% al 2%— para tratar de contener la elevada inflación de la eurozona. Esta medida es una mala noticia para el bolsillo de los ciudadanos con deudas; especialmente para aquellos que tengan una hipoteca variable, ya que aumentarán las cuotas que deben pagar para devolver el dinero prestado para la adquisición de sus viviendas.

"Es más que probable que el euríbor (índice de referencia para calcular el interés de los préstamos hipotecarios a tipo variable) cierre octubre por encima del 2,60% y que se sitúe en diciembre el torno al 3%, algo que no ocurría desde la crisis de 2008", apunta Miquel Riera, experto en hipotecas del comparador financiero HelpMyCash.

Calcula cuánto te subirá la hipoteca

Ello se traducirá en un encarecimiento notable de todas las hipotecas variables que se revisen en los próximos meses. De media, los analistas de HelpMyCash calculan que las cuotas podrían aumentar en más de un 30%. No obstante, subirán más o menos dependiendo de varios factores: su importe, su plazo, su diferencial (la parte que se suma al euríbor para calcular el interés) o la fecha de contratación, entre otros.

El hipotecado puede pedir cita al banco para realizar una simulación o bien puede hacer una estimación por su cuenta mediante herramientas 'online', como la calculadora de hipotecas variables que se muestra bajo estas líneas:

*Si no puedes ver el simulador, haz clic aquí.

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"En general, cuanto menos tiempo haya pasado desde la firma del préstamo, más se encarecerán las mensualidades tras la revisión, pues debido al sistema francés de amortización (usado en España), la mayor parte de los intereses de una hipoteca se paga durante sus primeros años de vida", explica Riera.

Póngase, por ejemplo, el caso de una persona que contrató hace un año una hipoteca variable media, con un importe de 150.000 euros, un plazo de 25 años y un interés de euríbor más 1%, revisado anualmente con el valor que este índice registra en septiembre. En estos momentos, este préstamo tiene una cuota de unos 532 euros al mes, pero en cuanto se actualice su interés, su mensualidades pasarán a ser de unos 721 euros; un 35% más caras (unos 2.265 euros más al año).

¿Qué pueden hacer los hipotecados a tipo variable ante estas perspectivas tan poco halagüeñas? Según los especialistas hipotecarios del comparador, es mejor prevenir que curar: "Estos clientes deben adelantarse a la subida de sus cuotas y hablar cuanto antes con su banco para tratar de negociar alguna medida que les ayude a amortiguar el golpe". Teniendo esto en cuenta, se abren dos posibles escenarios.

¿Qué hacer si puedes permitirte la nueva cuota?

Una vez calculada la subida, el segundo paso para el hipotecado es valorar si podrá pagar su nueva cuota sin problemas. Lo ideal, según el Banco de España, es que la nueva mensualidad, sumada a la de sus otros créditos, no supere el 35% de sus ingresos netos mensuales. Para el ejemplo anterior, el cliente podría mantener sus deudas a raya si cobrara un sueldo neto de 2.060 euros al mes (por su cuenta o conjuntamente con un cotitular).

Si el hipotecado se puede permitir esa subida, tiene más margen de maniobra para amortiguar el golpe que le supondrá la subida del euríbor. "Si quiere seguir con un interés variable, puede rebajar su diferencial mediante una negociación con su banco o el traslado de la hipoteca a otra entidad. De este modo, cuando se revise su contrato, el interés será más bajo y las mensualidades no se encarecerán tanto", añaden desde HelpMyCash.

En cambio, si el cliente prefiere librarse del euríbor, puede tratar de pasarse al tipo fijo, ya sea a través de un acuerdo con su banco o con un cambio de entidad. Así, su cuota pasará a ser estable y no se encarecerá si el euríbor sube. En este caso, conviene darse prisa, porque los bancos están subiendo sus tipos fijos y es cada vez más difícil conseguir un precio competitivo. Un interés fijo del 3% o por debajo de este porcentaje aún puede considerarse atractivo.

En caso de no conseguir un interés fijo atractivo, el hipotecado puede plantearse la opción de pasarse a un tipo mixto. De esta manera, podrá disfrutar de un interés fijo durante los siguientes cinco, diez o 15 años (depende de la oferta de cada banco); generalmente más bajo que si se pasara directamente al tipo fijo. "Se trata de una opción menos segura, porque el interés se convertirá en variable una vez transcurrido ese período", aclara Riera.

¿Qué hacer si no puedes permitirte la nueva cuota?

Por otra parte, habrá clientes que no puedan hacer frente a las nuevas cuotas de su hipoteca variable con el 35% o menos de sus ingresos. "Los que pertenezcan a este colectivo deben pedir cita a su banco cuanto antes para acordar una solución que les permita pagar las mensualidades sin pasar apuros económicos: alargar el plazo para que la cuota no suba tanto, reducir el interés, aplicar una carencia total (no pagar cuotas durante un tiempo) o parcial (pagar solo los intereses durante un tiempo)", recomienda HelpMyCash.

A este respecto, la compañía recuerda que algunos hipotecados cuentan con protección legal. Por ejemplo, si una unidad familiar cobra hasta 24.318,84 euros brutos al año y debe dedicar el 50% o más de sus ingresos a pagar las nuevas cuotas de su hipoteca variable, puede acogerse al Código de Buenas Prácticas Bancarias: "Su entidad, en estos casos, está obligada a ofrecerle una carencia parcial de cinco años, rebajarle el interés a euríbor más 0,25% durante ese período y alargar su plazo de devolución hasta los 40 años".

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Asimismo, la banca y el Gobierno están a punto de cerrar un acuerdo para ampliar este código con una nueva medida, que pasará por alargar el plazo a los que la cuota les suba un 30% o más tras la revisión de su hipoteca variable, siempre que esta se contratara a partir de 2012. En principio, podrán acogerse a esta medida los hipotecados que cobren hasta 24.318,84 euros brutos al año y que tengan que dedicar el 40% o más de sus ingresos a pagar las nuevas mensualidades.

Como último recurso, si el hipotecado cree que no podrá pagar las cuotas de su hipoteca de ninguna manera, es recomendable que venda su vivienda antes de que el banco se la embargue. De esta forma conseguirá más dinero (los pisos embargados se subastan por un valor muy bajo) para saldar su deuda hipotecaria y pagar la entrada de un inmueble más barato o de un alquiler en una zona más asequible.