La cláusula de la ley de vivienda que puede ser clave para que los precios de los alquileres bajen

Madrid

En pleno debate sobre la necesidad de regular o no el alquiler de vivienda para tratar de controlar los precios, este jueves se ha conocido un dato, todavía preliminar pero interesante, proporcionado por la consellera catalana de Vivienda. Desde marzo, se aplica en Cataluña la regulación de precios aprobada por el Gobierno, que entre otras cosas incluye una cláusula que bonifica fiscalmente a los propietarios que bajen el alquiler hasta un 5%, y, durante ese periodo de aplicación, los precios del alquiler en Cataluña han caído entre un 3 y un 5%.

Este dato hay que tomarlo con toda la precaución porque la declaración de zonas tensionadas comenzó hace menos de seis meses, pero que la Generalitat catalana observe que los precios del alquiler hayan empezado a bajar, supone un cambio de tendencia.

La medida viene incluida en la ley de Vivienda y está pensada para contener los precios del alquiler en áreas donde estos son realmente abusivos. Uno de los requisitos para poder declarar una zona como tensionada es que el gasto destinado a vivienda no supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media del hogar.

La influencia de las bonificaciones

Cataluña declaró casi de golpe 140 zonas de mercado residencial tensionado y ahora han observado cómo los precios del alquiler ya han empezado a bajar. Y ese 5% de bajada, que la próxima semana detallarán, no es casual: la ley de Vivienda dice que los caseros podrán beneficiarse de un 90% de reducción en los rendimientos que declaren ese alquiler, si bajan los precios un 5% o más en zonas tensionadas.

Lo que quiere decir que, al tener un piso en una zona tensionada y hacer un nuevo contrato de arrendamiento, con una bajada de precio de un 5% es posible desgravarse hasta un 90%. La de Barcelona es una muestra muy pequeña, pero si se extiende a otros municipios puede ser clave para revertir el principal problema de nuestro país: el coste de la vivienda.

Por ahora, las zonas tensionadas han encontrado resistencia por parte de las comunidades gobernadas por el PP por mostrarse contrarias a "intervenir en el mercado" inmobiliario.

Es una opciones que recoge la ley de vivienda para poner límites al precio del alquilar, otra es, vamos a recordarlo que este año: 2024 como máximo se podían subir un 3% el alquiler en los contratos vigentes.

Límites al precio del alquiler

El índice de precios de referencia para los alquileres es la medida estrella de la Ley de Vivienda para contener el alza de las rentas. En el caso de los grandes propietarios, el precio de arrendamiento en zonas tensionadas para nuevos contratos deberá guiarse o bien por el contrato anterior, en caso de renovaciones, o bien por el sistema de referencia (el menor de ambos precios). El nuevo índice también se aplicará en caso de alquileres de viviendas que no han estado en el mercado en los últimos cinco años.

En el resto de los casos, el índice solo funcionará de referencia para conocer el valor real de la vivienda en alquiler, ya que, en las viviendas ya arrendadas, el nuevo contrato de alquiler "estará referenciado al contrato anterior", es decir, se congelará la renta, una vez aplicada la cláusula de actualización anual, que en 2024 está limitada al 3%, por lo que el precio solo podrá disminuir a partir de la negociación entre arrendador y arrendatario.

No obstante, el precio podrá incrementarse si la vivienda ha sido mejorada, si tiene rehabilitación energética o si cumple unas condiciones de durabilidad del contrato de arrendamientos superiores a lo contemplado en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), tal y como se recoge en la Ley de Vivienda.

Las medidas de la ley para contener los precios

• "Beneficios fiscales para los arrendadores que faciliten el acceso asequible al alquiler. Podrán beneficiarse de un 90% de reducción en los rendimientos del alquiler si bajan los precios en un 5% en zonas de mercado residencial tensionadas. También existen otras reducciones ligadas a la realización de obras de mejora, el alquiler a personas jóvenes o la adhesión a programas de vivienda asequible incentivada o protegida".
• "Declaración de zonas de mercado residencial tensionado durante un período de 3 años, prorrogable anualmente, para poder aplicar medidas de reducción del alquiler".
• "Incremento máximo anual del 3% del alquiler en los contratos vigentes durante 2024. A partir de 2025, se introducirá un nuevo índice de referencia para la actualización anual, en sustitución del IPC, que evite incrementos desproporcionados en la renta".

"En las zonas declaradas como tensionadas":

• "Los grandes propietarios no podrán firmar nuevos alquileres con precios superiores al del Índice de Referencia para su zona, ni con subidas superiores al incremento de actualización máximo permitido respecto del precio del anterior contrato".
• "Para los pequeños propietarios, los incrementos en nuevos contratos solo podrán ser del porcentaje de actualización anual permitido sobre el precio del anterior contrato. Además, el alquiler en viviendas que no hubieran sido arrendadas en los últimos 5 años podrá limitarse al precio máximo marcado por el Índice de Referencia".
• "Se introduce la posibilidad de prórroga extraordinaria para el arrendatario tras la finalización del contrato, por plazos anuales y por un periodo máximo de tres años".