Aprobada la nueva ley hipotecaria: así cambiará la formalización de tu hipoteca

Madrid

El pleno del Congreso ha aprobado la nueva ley de crédito inmobiliario, que permitirá trasponer con casi ya tres años de retraso la directiva comunitaria en materia hipotecaria. A partir de ahora, la reforma pasará a tramitarse en el Senado.

Además de PP, PSOE y Ciudadanos, han apoyado esta ley PDeCAT, PNV, UPN, Foro Asturias, Coalición Canaria y Nueva Canarias, mientras que Unidos Podemos, Esquerra Republicana, Compromís y EH-Bildu han votado en contra.

Durante la tramitación de esta norma en el Congreso, los grupos han realizado múltiples cambios e incluso han introducido aspectos nuevos que no se contemplaban en el texto original.

Es el caso del reparto de gastos a la hora de formalizar una hipoteca, ya que tras la polémica decisión del Tribunal Supremo de primero obligar a la banca a asumir el impuesto de actos jurídicos documentados, y después corregir su decisión, los grupos decidieron precisar qué gasto correspondía a cada parte. Así, según la nueva normativa, será el prestamista quien deba asumir todos los costes asociados, a excepción de la tasación, cuyos gastos correrán a cargo del prestatario.

Otro de los cambios introducidos ha sido el de elevar los meses de impago que se requieren para ejecutar un contrato de hipoteca (paso previo a un posible desahucio), fijándolo en 12 meses (o en 3% del capital concedido) si el impago se produce en la primera mitad del préstamo y en 15 meses (o el 7% del capital concedido) a partir de entonces.

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El vencimiento anticipado no afectará a hipotecas en juzgados

Sin embargo, estas nuevas condiciones para ejecutar una hipoteca no afectarán a aquellos contratos pendientes de resolución judicial, algunos de ellos suspendidos en los tribunales a la espera de la resolución del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre esta cuestión.

Concretamente, la nueva ley recoge que las condiciones de vencimiento anticipado no se apliquen a contratos donde se haya activado esta cláusula antes de la aplicación a la entrada en vigor de esta ley, se hubiese instado o no un procedimiento de ejecución hipotecaria para hacerlo efectivo y estuviera suspendido o no.

Para el resto de contratos suscritos anteriores a la entrada en vigor de la ley sí que serán de aplicación las nuevas condiciones de vencimiento anticipado, salvo que las suscritas sean más favorables para el deudor.

Rebaja de intereses de demora y comisiones por amortización

Por otro lado, se han rebajado los intereses de demora planteados en la norma -del triple del interés legal inicial al interés remuneratorio más tres puntos porcentuales- y las comisiones por amortización anticipada de una hipoteca sobre el capital reembolsado anticipadamente, que varían en función de si eran de tipo fijo y variable.

Para aquellos de tipo variable se contempla eliminarlos a partir del quinto o tercer año, según acuerden ambas partes, con un coste máximo del 0,15% o del 0,25%, respectivamente. En caso de hipotecas a tipo fijo, la comisión por amortización anticipada se diferencia entre el 2%, si la comisión se producía en los primeros diez años y a partir del 1,5% desde entonces.

Otra de las modificaciones incorporadas en la innovación de créditos es el coste de pasar de una hipoteca a tipo variable y a tipo fijo, que pasa a ser del 0,15%. En el proyecto de ley estaba fijado en el 0,25%.

Subrogación en base a intereses cobrados

También se modifican las condiciones de subrogación de hipotecas, ya que se ha apostado por realizar un reparto de los costes que conlleva la formalización de una hipoteca entre los bancos. Estas nuevas condiciones de subrogación de hipotecas --inicialmente no estaba contemplado-- se establecen tras los cambios en el impuesto de actos jurídicos documentados y el reparto de gastos contemplado en la ley.

Y es que los grupos temían un endurecimiento de las condiciones del crédito por parte de los bancos para prevenir que, ante el aumento de los gastos de constitución, compensara más llevar a cabo subrogaciones que formalizar hipotecas.

Este reparto, según han informado los grupos, incluirá todos los gastos contemplados en la nueva ley que debe asumir el banco y se realizará proporcionalmente en función de los intereses cobrados y pendientes de cobro, ya que la distribución de estos no es regular a lo largo de la vida del crédito.

Las que fija la nueva ley elevan los meses de impago que se requieren para ejecutar un contrato de hipoteca (paso previo a un posible desahucio), fijándolo en 12 meses (o en 3% del capital concedido) si el impago se produce en la primera mitad del préstamo, y en 15 meses (o el 7% del capital concedido) a partir de entonces.

Subrogaciones a iniciativa del deudor

Finalmente, la ley permitirá al deudor subrogar a otra entidad financiera sin consentimiento de la entidad acreedor y se establece un reparto de gastos en las subrogaciones para que la entidad que pasaba a hacerse cargo de la hipoteca asumiera parte de los mismos de formalización de la hipoteca.

Por último, también recogerá una nueva disposición adicional para que los prestamistas puedan consultar el historial crediticio del cliente o deudor y, en caso de conceder el crédito o préstamo, "comunicar a las entidades privadas de información crediticia los datos que correspondan".