¿Es el momento de pasarme de hipoteca variable a fija? Preguntas y respuestas antes de firmar con el banco

Madrid

Los dos grandes peligros para nuestros bolsillos hoy en día son la crisis energética y la inflación. Sin embargo, hay una tercera amenaza que está empezando a asomar: la subida de los tipos de interés y su impacto en las hipotecas. Según datos de la Asociación Hipotecaria de España, hay aproximadamente unos 5,5 millones de hipotecas vivas. El 75% de ellas —es decir, más de cuatro millones— son a tipo variable aunque el tipo fijo está creciendo exponencialmente en los últimos años. De hecho, en 2015, 9 de cada 10 hipotecas que se formalizaban eran a tipo variable. Ahora, en 2022, 7 de cada 10 de las nuevas hipotecas son a tipo fijo pero el peso del variable en las últimas décadas ha sido tal que todavía suponen 3 de cada 4.

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Tras casi una década de tipos de interés cercanos al cero e incluso negativos, en los últimos tres meses, el Banco Central Europeo ha subido el precio del dinero al 1,25% (medio punto a finales julio y 0,75 en septiembre). Sin embargo, el índice que se utiliza como referencia mayoritaria para las hipotecas, el euríbor, empezó a encarecerse a principios de año y sigue anticipando más subidas. De hecho, la media de octubre del euríbor supera ya el 2,5%. Esto es un problema serio para los hipotecados porque van a ver cómo sus cuotas se incrementan notablemente a medida que les vaya tocando renovar, que suele ser cada seis o doce meses. Así que los que renueven con el euríbor de octubre o más adelante se van a encontrar con sorpresas desagradables en su hipoteca.

Hace un par de semanas, hicimos un consultorio sobre cuáles son las mejores tarifas de luz y gas que podemos tener en la actualidad y este lunes hemos abierto otro sobre las hipotecas. Con la ayuda de de Patricia Suárez, presidenta de la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin) intentamos resolver todas las dudas de los que estén pensando en contratar ahora y de los que ya están hipotecados.

Quien esté pensando en hipotecarse ahora... ¿debe hacerlo a tipo fijo?

"Siempre debería haberse hecho a tipo fijo pero antes de 2016 el tipo fijo era tan caro que todos nos íbamos al variable. Cuando estábamos en la crisis (2007-2009) la diferencia era tan abismal que nadie se lo podía permitir. A partir de 2016 el tipo fijo empieza a ser mucho más competitivo. Por lo que ahora seria buena idea contratar a tipo fijo pero también pedir a las entidades financieras que no se les vaya la cabeza y que no vuelvan a poner tipos fijos muy altos".

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¿Qué hay que tener en cuenta cuando vayamos al banco a por una hipoteca de tipo fijo?

"Hay que visitar varias entidades antes de contratar y no con la primera que ofrezca una tasación gratis porque si te hacen la tasación gratis tienes que hacerlo con ellos. Es conveniente pagar esa tasación, gastarse esos 300 euros y visitar varias entidades. Y lo que hay que ver es el TAE, que es lo que te va a decir cuanto te va a costar esa hipoteca.

También no volverse loco con las bonificaciones que abaratan la hipoteca como seguros o pensiones porque los productos que ofrecen son más caros que si se contratan por separado. Es obligatorio tener un seguro de riesgos de la casa para poder contratar la hipoteca pero no tiene por qué ser el que ofrece el banco, puedes llegar allí con el seguro en la mano y decirle al banco "te estoy ofreciendo las mismas coberturas pero el móo es más barato no me puedes obligar".

¿Cuál es la media del tipo fijo que se está ofreciendo actualmente cuándo debemos considerar abusivo el tipo que nos ofrecen?

"Hace semanas el tipo fijo estaba entre del 1,5 al 1,8%. Ahora estamos ya en el 2 o incluso en el 3%. Deberían pensar en los nuevos hipotecados, se va a ahogar mucha gente con la hipoteca".

Estoy jubilada y tengo una hipoteca +0,39% y me quedan 230.000 euros por amortizar y 10 años de plazo de una hipoteca de 25 años que suscribí en 2007... ¿debo cambiarme a fijo?

"Un euríbor de 0,39% es un diferencial muy bajito y le quedan 10 años por pagar y está tirando de ahorros, así que le recomendaría cambiar y fijar la hipoteca, establecer una cuota que sepa que va a poder pagar.

Los bancos están teniendo avalanchas de peticiones que quieren cambiarse de variable a fijo, y como cuando tenes muchos novios, se ponen duros. Ve a tú banco pero ve a otros bancos, muestra que tienes otras opciones. Cuando ven que quieres cambiar la cosa cambia. Un cliente con hipoteca y todas las facturas vinculadas es un cliente que no quieres perder".

¿Cuánto cuesta pasar una hipoteca de tipo fijo a variable?¿Cuánto debe costar para que compense?

"Si lo haces con tu banco te debería costar poco, no llega ni a 500 euros. Si te vas con otro banco es donde empieza la fiesta. Si lo haces con una subrogación, te debería salir a lo mismo porque el banco asume varios gastos pero los bancos no quieren hacer subrogaciones porque hacen todo el estudio, toda la oferta y al final tu banco te retiene".

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¿Con un Euríbor al +0,5%, 89.000 euros por pagar y 20 años por delante. ¿me compensa pasarme a tipo fijo?

"Un Euríbor hasta el +1% es una buena hipoteca. Le recomiendo que se cambie porque le quedan 20 años, que vaya a otros bancos y compare, a partir de +1 es cara, a partir de ahí hay que ven cuántos años te quedan porque cuando menos años te queden más capital estás amortizando y menos intereses te quedan, así que siempre depende de los años que te queden".

Tengo una hipoteca variable de un diferencial de +1,90% más Euríbor... ¿es mejor que pase a fija al 2,5% o a mixta?

Un euríbor de +1,90% es una barbaridad. En el caso de poder cambiar a una hipoteca fija al 2,50% ya estás corriendo a cambiarte. La hipoteca mixta tiene lo peor de las dos cosas: un fijo bastante alto y que, cuando no sabes como está el mercado, te pasan a variable.

¿Las hipotecas en otra divisa son recomendables?

"Las hipotecas en otra divisa no son aconsejables. En Asufin llevamos más de 3.000 demandas de este tipo de hipotecas que se popularizaron en la crisis en 2008. Su hipoteca ha ido variando según ha ido variando el euro y en muchos casos se ha duplicado. Estás pagando un ático cuando vives en un tercero sin ascensor".

Tengo una VPO (Vivienda de Protección Oficial) con hipoteca, ¿el Consejo de Ministros me subirá los tipos de interés? En ocasiones anteriores, cuando ha habido muchas subidas no nos afectó...

"En este caso, efectivamente, es el Consejo de Ministros el que regula las subidas de interés. Las VPO lo que tienen es la facultad de exigir al Gobierno que no les suba mucho la hipoteca".

Con carácter general, ¿qué debemos tener en cuenta de la oferta que nos hace el banco a la hora de formalizar una hipoteca?

"Lo primero que hay que mirar es la TAE que es la que nos da el coste de la hipoteca, el porcentaje real que vamos a pagar. También tenemos que mirar los seguros, que normalmente nos quieren poner seguros de vida. He visto funcionarios que les han metido un seguro de desempleo. También que no nos pongan fondos de pensiones que muchas veces no son los mejores. Y, por último, las penalizaciones por cancelación. Hay que tener en cuenta que cancelar una hipoteca a tipo fijo cuesta más que una a tipo variable. Hay márgenes que están establecidos por la ley y hay que intentar que sea el mínimo posible".

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En los próximos doce meses, que es el plazo habitual de renovar las cuotas de las hipotecas ¿hasta dónde pueden subir los tipos de interés en la zona euro?

"Si te estás comprando una casa ahora y no vas a saber la condiciones de la hipoteca hasta dentro de unos meses. Si la casa es cara pero es la que te gusta, dentro de unos meses podría ser inasumible.

Nuestra bola de cristal dice que podemos llegar al 3% cuando acabemos este año y deseo que no lleguemos al 4% el año que viene".